내집마련 중급반 2주차 수강후기 [내마중 10기 10지 않아도 5늘도 해내조 도티]

2주차 권유디 선생님의 강의는 실거주집 마련과 거주-보유 분리를 위해 본인이 공부하고 경험한 모든 내용이 망라되어있는 강의라고 생각합니다.

• 전세가율

  - 하락장의 초기: 매매가, 전세가 모두 하락 / 전세가 하락이 멈춰야 매매가 하락도 멈춤

     이는 전세가율이 낮은 시장이며, 전세-매매 차이가 크다

  - 하락장의 진행: 매매가는 등락을 반복하여 하락하는 흐름 / 전세가는 상승

     이는 전세가율이 상승하는 시장으로, 전세가 상승-매매가 하락&보합

  - 상승장 초기: 매매와 전세 모두 상승 / 전세가 상승률 더 큼

     매매가 약강 상승하나 아직 저렴한 상태이며, 전세가율이 가장 높은 시기

  - 상승상 진행: 매매가 폭발적 상승 / 매매가 비쌈

     전세가율 하락하는 시장으로 전세가 단기적 하락(역전세 대비)

  (★) 정리

  1. 전세가율은 아파트의 가격 수준을 알아볼수 있는 유효한 지표이며, 전세가율을 통해 현재 시강이 어디까지 와있나 알 수 있음

  2. 전세가율이 높은 시장은 하락장 후반(=상승장 초반)에 보여지며 매매-전세 차이가 적어서 내집마련을 안전하게 할수 있는 시장. 단, 아파트 시장 가격은 높게 형성되어있다.

  3. 전세가율이 낮은 시장은 하락장 초반, 상승장 후반에 보여지며 가격은 하락장 초중반에 가장 낮음. 내집마련을 낮은 가격에 할수 있음. 단, 매전가 차이가 크다보니 나의 자본이 많이 들어갈수 있다.

  4. 서울 아파트 평균 전세가율은 57%, 현재 53.7%로 하락장 초반에서 중반으로 넘어가는 시장으로 보여지며, 23년 초 이후 전세가율이 점점 상승하며 내집마련하기 좋은 상황이다.

     (느낀점) 1주차에서 너나위님 강의에서 들었던 전세가율에 대해 구체적인 예시를 들어 개념을 더욱 이해하였고, 수도권 부동산의 현재 흐름을 전세가율을 통해 파악할 수 있는 좋은 지표를 알게되었다고 생각하였다. 그리고 현재 나의 기준에서볼때 매-전가가 낮은 하락장 초반-상승장 후반에 아파트를 구입하게 되면, 자기자본이 많이 들어가게되어 투자를 실행하는데 시간이 좀더 오래걸리거라고 생각되어짐. 하지만 이런 시기에 아파트를 구입하면 역전세 걱정과 추후 전세가가 오르면 그 차액만큼 2년 갱신계약때 조금이라도 올려받아 현금흐름을 안전하게 확보할수 있는 구입 타이밍으로 생각됨. 결론은 현재 내가 아파트를 구입한다면 나는 전세가율이 높은 시장에서 아파트를 구입하려는 성향인듯 함.

•  내집마련 선택 기준

  - 직장 > 교통 > 환경 > 학군 순으로 중요도 선정

  - 강남까지 소요되는 시간을 선택하는 것이 핵심이다!

  - 서울 지역별 위상(★티어순)

   1. 강남, 서초, 용산, 송파 - 직장, 교통, 환경, 학군 + 부촌 / 모든 것이 갖추어진 지역

   2. 성동, 마포, 광진, 양천 - 직장, 교통, 환경, 학군 / 2가지 이상 갖추어진 지역(교통 > 환경 > 학군)

   3. 강동, 영등포, 동작, 중구, 종로 - 직장, 교통, 환경, 학군 / 2가지 이상 갖추어진 지역(직장 > 교통 > 환경)

   4. 강서, 동대문, 서대문, 성북, 관악(2호선 위), 은평(녹번역 아래) - 직장, 교통, 환경, 학군 / 1가지 이상 갖추어진 지역

   5. 노원, 구로, 중랑, 강북, 금천, 도봉, 관악(2호선 아래), 은평(녹번역 위) - 직장, 교통, 환경, 학군 / 1가지 이상 갖추어진 지역

  - 내집마련 VS 거주-투자분리 VS 투자

   (나의 생각 - 투자 > 거주-투자분리 > 내집마련)

   1. 비규제지역에서 거주-투자 분리보다 내 집 마련이 유리한 단지는 “매매-전세가 > 매매가의 30%” 지역으로 내가 이해한 바로는 EX. 매매 10억 / 전세 6억 아파트 구입: LTV70%를 적용받아 10억 아파트를 구입하는 경우 나의 자본 3억 + 주담대 7억, 전세 6억을 투여하여 나의 자본 4억 + 전세 6억인 경우 나의 자본이 적게들어가는 전자의 방법을 선택하여 거주-투자분리보다 실거주를 하는 것이 유리한 것이다.

  2. 지역별 가격 판단 프로세스

    - 전고점 대비 90% 회복: 향후 전고점의 15% ~ 20% 조정되면 매수

    - 전고점 대비 90% 회복 X : 80%회복한 경우 전고점의 20% ~ 25% 가격으로 조정되면 매수, 80% 회복을 못한 경우 예산 감당할수 있는 경우라면 내 집 마련을 진행(현 가격이 싸다고 느껴짐)

   

• 서울 지역외 주요 수도권 선택 기준

  - 수도권은 강남 출퇴근 1시간 이내 가능한 지역

  - 주로 GTX, 지하철 등 교통의 편리성, 해당 지역 대표 학군 위주(역세권과 학군의 중요성)

(느낀점) 권유디 강사는 서울부터 수도권 주요 도시를 예시로 들어 실제 가격을 보여주면서 설명해 주어 매우 도움이 되었으며, 서울을 제외한 수도권의 경우 역세권과 학군의 중요성이 매우 눈에 띄었음. 다만 권유디 강사가 설명하는 것처럼 실거주가 아닌 투자를 1순위로 생각하는 내가 봤을때 수지, 분당에서 10억 하는 아파틀 구매하기 보단 서울 2~3급지 또는 좀더 무리하여 2~1급지 아파트를 매수할수 있는 방향으로 설정할듯 함.

내가 이 강의를 통해 얻고자 하는 것은 투자를 통한 자산의 스노우볼을 중요하게 생각하는 사람이라고 판단하게 됨.

향후 시세 트래킹을 통해 내가 관심있는 지역(수원, 안양, 광명, 서울) 아파트 매매가를 트래킹하며 시장의 가격 흐름을 파악하고 임장을 나가는 방법으로 학습루트를 짜야겠다고 생각했음.