안녕하세요
꾸준함으로 자산을 쌓고 싶은
성공의이유입니다!
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매도 한 후 서울 4급지 투자했습니다!!
4번의 매코 끝에 투자라는 결실을 맺게 되었습니다.
매코로
다시 한 번 점검을 받고
한 달 안에 매수까지 할 수 있었습니다.
그 과정에 울고 웃고
기분이 업다운을 넘나들며
서울에 진입해보겠다고 안간힘을 쓰는데
잡힐 듯 잡히지 않는 경험들을 하며
다시 투자에 대한 본질을 생각해보기까지 등등
복기하며 적어보겠습니다.
(긴 글 주의!!!💥💥💥)
첫번째 투자코칭 (4월) 몽부내튜터님
투자할 수 있는 단지를 뽑아가는 과정에서
이거 정말 가능할까? 등등 고민이 많았습니다.
아직 매도되지 않아서 금액도 정확하지는 않지만
+3~5천까지 보고 전임 후 매물을 보았습니다.
이때는 서울 구축을 하냐 경기도 신축을 하냐
고민이었지만 이건 내가 정해서 보는게 아니라
단지 대 단지로 봐야 함을 깨닫고
내가 투자 할 수 있는 단지 중 가장 최선의 투자를
하자는 마음으로 매물을 뽑아 코칭을 받았습니다.
뽑아간 A물건 서울 구축은
물론 가치있는 물건이지만 전세가가 안받쳐주는 시장에서
전세 빼는게 가장 큰 리스크였고
같은 단지 내에서 언덕차이가 심하기 때문에
거실확장의 중요성보다는
동별로 선호도가 다름을 알 수 있었습니다.
또 그게 전세가 빠지는 순위임을요.
"사람들은 좋은 동을 먼저 보고 우선으로 선택해요.
내집마련 하시는 분들은 확장하면 되지만
동같은 경우는 바꿀 수가 없어요."
몽부내튜터님
B물건은 경기도 신축인데 투자금이 더 적게 듭니다.
그래도 가진 투자금에 비해 20평대를 하기보다는
더 큰 평수를 볼 것 같다고 말씀해주셨습니다.
이외에도 투자단지를 여쭤봄으로서
단지에 따라서 적정투자금이 달라짐을 알 수 있었습니다.
복기로 깨달은 점:
-사장님께 "얼마면 전세가 바로 빠지나요?" 질문으로 객관적인 전세시세 파악해야한다. 몇 번의 전화를 돌리다보면 얼마정도면 빠지는지 알 수 있다.
-여러사장님께 물어볼수록 객관적으로 단지 선호동을 알 수 있다. 한 두명 사장님의 이야기로 판단한다면 선입견이 생긴다.
-투자금에 들어온다면 적정 투자금이 맞는지 매코로 튜터님과 싱크 꼭 맞추기. 왜냐하면 N억으로 투자해도 되는 단지가 있고 아쉬운 단지가 있을 수 있다.
두번째 투자코칭 (5월)자유를향하여 멘토님
1호기 투자때도 도움받았던 자향튜터님 ㅎㅎ
전화상이지만 다시 만나서 더욱 반가웠습니다 ㅎㅎ
4급지 위주로 임장지역을 늘리면서
가져간 경기도 신축 물건 A,B로 물건을 추리게 되었고
A물건은 더 상위 생활권에 공급이 있었던지라
전세가가 비슷해서 전세가를 보수적으로 접근하면 좋겠다고 하셨습니다.
역시나 안전하게 낀 물건이면 더 좋겠다는 말씀!
그에 비해 B물건은 A물건보다 연식이 떨어지지만
강남 접근성도 좋고 수요도 좋고 무엇보다 공급이 없었습니다.
가격도 정말 싸고 투자금도 적게 드는 물건!
그래도 A물건이 더 신축이고 운용 측면에서 좋으니
보수적으로 전세를 보고
먼저 고려해봐도 좋을 것 같다고 말씀해주셨습니다.
"그리고 이제 매도에 힘을 쓰세요.
매도가 늦어버리면 다른 단지를 검토해야 하고,
그럼 성공님이 지칠수가 있어요."
자향 멘토님
복기로 깨달은 점:
-시장상황을 면밀하게 볼 것! 공급이 들어오는 곳의 전세가 파악을 하지 못했다. 전세가는 늘 보수적으로 봐야한다. 공급리스크를 머리로는 알면서도 투자할 단지의 리스크로 생각하지 못했다.
-갈아탈 단지가 있어야 한다는 말은 손님이 붙었을 때 가격 네고 해줘도 갈아탈 단지로 가는게 이득이라는 판단을 할 수 있는 확신이 든다. 왜냐면 싸게 팔아도 나는 더 가치있는 단지를 매수할 수 있으니깐. 그래서 매도에 적극적으로 나설 때였다.
-이제는 투자금 N억대 넘어가는 금액보다는 안쪽으로 투자금을 점점 좁혀서 봐야한다. 내가 할 수 있는 단지 매매가는 N억대 중후반정도로 정해졌다.
그 이후 매도에 힘을 쓰면서
1순위 단지에 내가 생각했던 물건보다
같이본 낀 물건이 조건이 맞아 부사님께 전화화 드리니
물건은 날아가버리고
2순위 단지도 날라간 상황....
하... 허탈하면서도 이게 뭔가 싶었지만
계속 매도가 걸렸습니다.
내 물건이 아니었음을 위안 삼아 더 좋은 물건들이 있겠지라며
마인드를 잡았습니다.
다시 내 보물 주머니에서 투자단지리스트를 살펴보면서
괜찮은 물건들이 있으면 매물을 보러가기도 하고
매도 전임이든 매임 전임이든 이때 전임을 정말 많이 했습니다.
매임도 그 물건을 위해서 하나 보러 가는 날도 있었고,
단임은 오전에 하고 오후에 매임을 보러가기도 했습니다.
그리고 신기한 것은
"오? 또 다른 투자 물건들이 생기네?"
라는 생각을 했고 (역시 나만 모르지 투자물건은 널려있을 수 있다...)
컴펀받은 단지들은 물건을 만들어보면 된다는 생각에
계속 지켜보고 새로운 물건은 주머니에 담았습니다.
세번째 투자코칭 (6월)몽부내 튜터님
6월 어느날 매도가 되었고
바로 투자 물건들을 뽑아 정말 마지막이라는 심정으로
코칭을 받았습니다!!
요번에 다시 만나게된 몽부내 튜터님 ㅎㅎㅎ
(지난 달은 돈독모에서 만나고 넘 반가웠습니다~!! 잘 지내시죠?! )
지난달에도 받았던 1순위 단지의 물건을 가져왔는데요!
전세가를 보수적으로 보라고 하셨던 자향멘토님 말씀따라
물건을 찾던 중 전세대기자와 매매 전세 같이 계약을 하면 되는 상황!!
그런데, 이 지역은 학군지였고
매도자가 중학교 배정으로 인한 빠른 이사를
하고 싶어하였고 실거주자만 찾는 매도자였습니다.
투자자에게도 팔 것을 염두해두고
전세대자들에게 일단 집은 보여주지만
날짜가 9월달로 넘어가서 갈팡질팡하는 사이
일잘 사장님이 매도자분이 원하는건 일찍 이사가야 하는 거니깐
차라리 매도자가 잠깐 대출을 받아서 전세로 먼저 들어가고
투자자가 매수하면 나중에 잔금을 치르게끔
시나리오를 짜주었습니다.
부사님이 이사갈 전세집도 알아봐주고 대출까지 알아봐 준 상황에서
매도자는 알겠다고 했지만
이번주까지만 실거주자를 기다리겠다고 했습니다.
"이 물건은 쉽지 않겠어요.
매도자가 너무 많이 끌고 가려고 하는 집은 마음이 안 정해진 거에요.
이런 경우 대부분 어그러지거든요.
마냥 기다릴 수는 없으니 이번주까지 계좌가 나오지 않는다면
2순위 물건을 해도 좋습니다."
몽부내 튜터님
마지막으로 튜터님께서
"혹시 앞마당 하나 더 만드는게 심적으로 어려울까요?"
라는 말씀에
"아니에요...해봐야죠!!"
서울 4급지 앞마당중에서 하나 남은 딱 그곳.
거기까지 보고 정말 투자했으면 좋을 것 같다고 해주셔서
진~~짜 마지막이다! 이라는 맘으로 7월안에 꼭 매수하기를 목표를 두고
앞마당을 만들었습니다.
그전에 1순위인 물건은 만들어보려고 시도해보았습니다.
매도자가 맘을 잡은 상태에서 이사갈 집이 정해졌고
세입자와 함께 계약할 수 있는 상황인데
실거래가 더 높은 금액이 뜨자 매도자가 천만원을 더 올렸습니다.
부사님이 절충해주셔서 500만원정도 네고 될 것 같다고 하셨지만
500만원 더 주고 사야할까에 대해 의문에
브롬톤 튜터님께 질문을 드렸습니다!! (투자 응원 늘 감사합니다 튜터님!^^)
"소탐대실하지 않고 잘 결정했으면 좋겠습니다"
그리고 다음날 바로 현장에서 담판을 지으려고
달려갔습니다.
그런데....이번엔 세입자가 기다리다 못해 달아난 상황....ㅠㅠ
다른 물건들도 실거래보고 호가를 올리거나
안깎아주는 물건들이 대부분.
전세를 맞추려해도
하루 사이에 갑자기 터진 6.27 대출 규제.... (대출 너마저...ㅜㅜ)
와...기시감이 드는건
이건 마치 일년 전 투자하던 시기와 비슷했습니다....
역시나 세낀물건 주전을 알아봐야했고
규제는 더더 깐깐했습니다.
그리고 톤튜터님께서 2순위 물건도 협상까지는 해봤으면 좋겠다는 말씀에
가격네고를 던져보았고
그 지역은 오르는 분위기라
급할게 없던 주인은 그 가격을 고수했습니다.
여기서 2순위 물건을 하기에는 아쉬운 상황.
일단 지켜보기로 하고 떠난 임장지!!
복기로 깨달은 점:
-순위로 둔 물건들은 끝까지 만들어보는 경험도 다 내 자산이다.
-투자를 하내마내 했을 당시에도 매도계약서를 쓰지 않았으니 내물건이 아니었다. 매도계약서 쓰고 가계약금 받고 매수하기!
-처음 2월에 투자코칭 받았을 당시에도 앞마당 늘릴 곳으로 이 지역도 제안해주셨는데 6월에 여기를 먼저 늘릴걸이라는 아쉬움...
7월에는 좀 더 빠르게 앞마당을 늘리고
평일에 애들 보내고 출발했던 임장지.
여기도 아직 싸지만 투자 가능한 단지들을 추려놓고도
투자금이 오바되는 부분들이 많았습니다.
또 세낀 물건, 주전등 만들 수 있는 물건등
투자할 수 있는 단지가 적었고 물건들도 없는 상황에서
이건 현장가서 만들어야겠다는 생각이 많이 들었습니다.
그래도 신축이고 연식이 좋고
입지가 빠지지만
여러 못난 점들이 보여도
만들 수 있는 물건들이 있을지 전임도 하고
투자금이 맞으면 매물을 보러갔습니다.
마지막까지 1순위로 많은 시간을 쏟았던
그 매물은 세입자가 맞춰진 물건으로 다시 기회가 주어졌고
새로운 물건과 함께 매코를 받았습니다.
네번째 매물코칭 (7월)센스있게쓰자 튜터님
아너스만남 이후에 오랜만에 뵙게되어 반가웠던 센스튜터님!! ㅎㅎ
튜터님께서 1순위 물건은 낀 물건을 매수하는 거고
규제로 인해 세입자가 받는 대출 은행에 따라
명의 변경 시점이 다를 수 있기 때문에
은행별로 확인을 해야한다는 점!
그래서 안전하게 잔금을 12월 중순해 할 수 있는지
협의가 되어야 함을 알 수 있었습니다.
된다면 가격협상도 시도를 해볼 수 있었습니다.
문제는 당장에 월세 보증금을 내게 되면
계약금 10%가 모자란 상태.
매도잔금 이후 가능한 상황입니다.
물론 마통을 써도 되지만 정말 싸다는 전제하에
할 수는 있겠지만 저에게는 리스크였습니다.
"부사님이 성공님 편인가요?
지금 3가지 조건(잔금날짜,가격네고,계약금조율)을 만들어야 하는데
부사님의 역할이 중요해요. 소극적인 사장님이라면
직접 가서 얼굴 보고 협상을 해보세요."
센쓰튜터님
전세까지 맞추신 분은 소극적인 사장님이라..
어떻게 말을 하냐에 따라 부사님도
매도자에게 설득을 해볼 수 있었습니다.
이 물건은 까다로운 물건이며
현재 시장상황이 이러하니 잔금은 늦게하되
중도금을 많이 드리겠다. 그러니 얼마정도 깎아주세요~라는
뉘앙스로 가야 함을 알 수 있었습니다.
2순위 물건은 서울이지만 위치가 떨어지고 20평형인점 때문에
1순위 신축 30평대부터 먼저 고려해보는게 맞겠지만
좀 더 깎을 수 있다면 투자금을 줄여 가져가는 것도
방법이라고 하셨습니다.
복기로 깨달은점:
-계약금,중도금은 부사님과 협상하기 나름이다. 부사님이 내편이냐에 따라 나에게 유리한 조건으로 만들 수도 있다.
-나만이 이득을 보는게 아닌 서로 윈윈전략 협상의 중요성.
-내가 가져올 이득도 따져보지만 최고의 큰 리스크는 뭘지 3가지중 하나만 조건을 받아들였을시 투자를 진행해도 되는지 등 생각을 미리 해두는게 필요하다.
이외에 마지막으로 차선의 단지를 여쭈어보았고
협상만 남기고 현장으로 갔습니다.
애증에 관계같은 그 단지의 매물은
세입자 맞춰졌고 이젠 급한 불은 껐으니
물건을 거둬들인다는 매도자.....
현장에 간 김에 마지막까지 다른 물건 탈탈 털어보았고
계속 조건이 맞지 않았을 뿐더러
사장님의 소극적인 태도에 지쳐갔습니다.
그래도 해볼 수 있는 건 다 해보았고,
돌아올때 굉장한 허탈감이 있었지만
내 물건이 아닌가보다라는 생각으로 아쉬움을 떨쳐내려고 안간힘을 썼네요..
그 이후 행동을 어떻게 할지
평소보다 더더 객관적으로 판단해보려 노력했습니다.
이제는 정말 투자를 해야할 때!!!
2순위 3순위 물건들을 보았고
1순위에 비해 아쉬웠지만
어느때보다 중요한 투자의 본질을 다시 생각해보았습니다.
투자를 하는 이유는 자산을 불리는 개념으로
가치대비 싼 것을 사는 것이지
내가 갖고 싶어하는 단지를 사는게 아니라는 것을요.
저는 이정도 투자금이면 경기도에서 괜찮은 신축을 살 수 있다고 생각했고
또는 입지좋은 구축을 살 수 있다고 생각했습니다.
실거래가 보면 투자금이 들어올 때도 있었거든요.
매도가 늦어져 놓친 물건들도 보았을때
더 일찍 매도하고 매수하면 좋았을 텐데 등등 후회가 되기도 했습니다.
더 좋은 것을 사고 싶은 마음에
매매가도 높고 전세 높게 껴있는 것을 쳐다볼 때도 있었구요.
무엇을 사도 저한테는 퀀텀점프 할 수 있는 단지들이었고
덜 벌지라도 잃지 않는 투자가 제일 중요함을 깨닫게 되었습니다.
투자 이후 제 삶은
월세로 이사 후 저축 0원으로
취득세는 카드로 지불할 수 없습니다.
동료들처럼 취득세 할부로 낼 수 있을 줄 알았거든요.
정말 몇 백, 몇천만원이 부족해서 아쉬웠던 순간들이 고비였지만
투자금 내에서 감당가능한 투자를 해야함을 다시 한 번 깨달았습니다.
희생하는 가족들을 위한 위험한 투자가 아닌 안전한 투자로 두발 뻗고 잘 수 있는 투자여야만 했습니다.
그리고
2순위 물건 가치를 다시 살펴보고
아쉬운 만큼 매매가를 깎아 투자금을 남기는 방향으로 정했습니다.
신축이지만 입지가치가 떨어져 10년 보유해야할 자산이 아닌
중단기 보유로 가져가야함을 알고 투자하기로 마음 먹었습니다.
이물건은 세가 최근에 맞춰 껴있었고
세입자는 올현금! 대출도 없었습니다.
승계받으면 되는 물건이었고
물건 봤을 당시에
모자란 계약금에 관해서 부사님께 미리 언급을 해두었습니다.
부사님은 모자란 대로 드리고 잔금은 매도 이후 치르면 된다며
제편을 들어주었습니다.
가격 협상만이 남았고, 최근 실거래는 높게 나와있지만
세가 낮게 낀 호가는 좀 더 싼게 있었습니다.
"사장님, 이 물건 매수하고 싶은데요!
호가도 더 싼 물건도 나와 있잖아요. 2천만원만 깎아주세요~!!"
"2천만원까진 너무 그래요. 저번에 에어컨 배관도 새로 고쳤고, 일단 사겠다는 사람 있으면 깎아준다고 했으니깐 천만원 정도는 말은 해볼게요. 기다려봐요"
(몇분 후)
"매도자랑 이야기 해봤는데요. 이번에 재산세도 내고,
세입자 들어오면서 에어컨배관도
다시 설치를 하고 몇 백 나갔다고
500만원 정도 깎아줄 수 있대요~"
"사장님 일단 남편과 다시 상의해볼게요"
라고 말씀을 드린 후 시간텀을 갖고 다시 전화를 드렸습니다.
"사장님~ 남편과 상의해봤는데요.
취득세까지 하면 투자금이 모자라요!
너무 아쉬운데요 300만원 더 깎아주세요!!"
그 이후 사장님은 200만원 더 깎아오셨고
더는 안된다며 갑자기 펄쩍 뛰면서 선을 그으셨습니다;;
그리고는 남편과 상의 후에
드디어!!! 매수하기로 결정했습니다!
복기를 해보니
1호기를 함으로써 2호기 투자에 많은 도움이 되었고
1년에 1채씩 꾸준히 할 수 있는 원동력이 되었습니다.
처음부터 큰 투자금으로 투자단지를 찾았다면
어려움이 많았을텐데
소액으로 했던 그 작은 경험으로
매도후 2호기까지 할 수 있었습니다.
2호기 투자과정 내내 여러 경험을 하면서
매수보다 매도가 훨씬 어렵다는걸 느꼈지만
더 좋은 자산을 쌓아간다는 과정에서
매수도 쉽지 않았습니다.
그래도 할 수 있을때 갈아타야지
그냥 가만히 있는다면 나중에 더 후회할 일이라는 것을
알기에 투자로 이어질수 있었습니다.
끝으로
매코로 많은 도움주신
몽부내튜터님,자향멘토님,센쓰튜터님 감사합니다!!
어려울때 요청드리면 늘 응원해주신 브롬톤튜터님 감사합니다!!
자주가족튜터님 일대빨 약속 지켰습니다! 감사합니다ㅎㅎ
댓글이나 좋아요로 항상 응원과 관심주셨던 동료분들 정말 감사합니다!
덕분에 큰 힘이 되었고, 무더위에 혼자도 임장다닐 수 있었습니다!!
날씨가 정말 더운데 늘 건강챙기면서 하세요~ 화이팅!!!
투자하려고 애쓰시는 여러 동료분들
규제로 인해 어려움이 많겠지만
위기속에서 기회를 꼭 찾으셨으면 좋겠습니다.
도움이 될까 최대한 자세히 적어보려고 하다보니
길어졌네요…ㅎㅎ
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
⭐성공의이유 글
1호기경험담 :https://cafe.naver.com/wecando7/11179540
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