열반스쿨 중급반 <월급쟁이부자로은퇴하라> 독서 후기 [열반스쿨 줄급반 40기 only조 퍼시몬]

열반스쿨 중급반 독서 후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위

3. 읽은 날짜: 2024. 8. 26

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것 / 책 속 기억하고 싶은 문구

<무관심 속에 썩어 가는 당신의 돈>

애석하게도 많은 사람이 바쁘다는 이유로 혹은 어려워 보인다는 이유로 자본주의 본질을 배우려고 하지 않는다. 그러나 계속 그렇게 살아 간다면 결국 자본주의와 친해지지 않은 댓가를 치뤄야 한다.

지금처럼 일생을 바쳐 일해서 번 당신의 돈을 그대로 통장에서 썩을 것인가? 대책을 강구 해야 한다. 돈을 현금이 아닌 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 뻔히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

<당신마저 관심 없는 당신의 노후>

당신은 어떤가. 지금의 소득수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가? 이 질문에 진지하게 고민해 보길 바란다. 나 역시 투자를 시작하기 전 스스로 이러한 질문을 던지고 나니 가슴이 답답했다.

<직장인의 투자 전략>

먼저 돈을 버는 방식에 관한 것부터 짚어 보자. 개인이 돈을 버는 방식은 돈을 벌기 위해 시간을 직접 투입 해야 하느냐 아니면 시간을 투입 하지 않아도 되느냐로 구분 할 수 있다. 우리가 나아가야 할 방향은 시간을 직접 투입 하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다.

우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환 하고 있다. 이럴 듯 일과 노동의 진짜 의미는 몸을 움직이느냐 아니냐 뿐 아니라 내 시간을 직접 투입 하느냐 아니냐와 밀접한 관련이 있다. 일단 자리를 지키기만 해도 꼬박꼬박 월급이 나온다니 안정적으로 볼 수 있지만 여기 굉장히 큰 위험이 도사리고 있다. 어쩌다 시간을 투입 할 수 없는 상황이 되면 그 순간부터 교환 할 돈이 없어지기 때문이다. 소득이 뚝 끊기는 것이다.

지금 당신이 시간을 투입 해서 돈을 버는 사람 해당한다면 시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동 해야 한다

직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보 하는 동시에 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는데 써야 한다.

<내가 부동산을 택한 이유>

투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

부동산에 강점은 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 점이다

<전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다: 의왕시 25평 아파트>

투자를 고려할 땐 입지 우선순위로 보고 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져 보는 것이 현명하다. 당연히 입지가 어느 정도 바쳐 주는 상황이라면 신축이 좋다. 아주 드물긴 하지만 내손동 아파트처럼이 비교적 입지가 괜찮으면서 매매가와 전세가 차이가 적은 신축이라면 투자처럼 적합하다. 단 무조건 신축 아파트 라는 이유 하나만으로 투자를 결정 하지 않기를 바란다.

당시 나는 그 아파트를 간절히 갖고 싶었다. 하지만 그건 어디까지나 내 사정이다. 세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀를 기울여야 할 의무는 없다. 그런데도 나는 떼쓰는 아이처럼 굴었다. 그 아파트는 월세 임차인이 살고 있었지만 만약 매도자가 거주중이였다면 계약 이후에 전세임대를 위해 집을 보여줘야 할 때.비협조적인 상황을 만들 수도 있었다. 당장 눈앞에 보이는 이익을 조금 더 취하려다가 큰 어려움에 봉착 할 수도 있었던 것이다.

<저평가 아파트 에서 얻은 1억2천만원; 분당 21평 아파트>

당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면 부동산에 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖추어야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지 않는다는 것이며 그래서 열심히 공부해야 한다.

비교 대상이 많을수록 물건을 같이 판단은 정교해 질 수밖에 없다

<잃지 않은 선에서 경험 쌓기>

무조건 비싸고 좋은 집이 아니라 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중 하라

입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지 않는다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.

대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자 할 수 있는 지역과 물건을 얼마 아니냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려 주면 저평가 된 투자처를 발굴 할 때 뿐만 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면 다음 세가지를 가져야 한다. 첫째는 부동산에 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화 하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어 할 수 있는 자금 동원력이다.

앞으로 이렇게 저렇게 되면 이곳이 정말 좋아질 거야와 같은 기대는 애초에 하지 않는다. 그저 철저히 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한편인지 아닌지 집중 한다. 미래의 기대가 이 실현 여부는 내가 통제할 수 있는 영역이 아니지만 현재 기준으로 저평가 된 것을 매수 하면 그것 만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다.

준비된 자에게 기회가 온다. 라는 말은 부동산 투자 있어서 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신있게 실행할 수 있다 라는 의미이다.

<직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자>

시간이 귀한 직장인 투자자 입장에선 시간 대비 결과물이 상당히 중요하다.

당신이 10년 이상 직장 생활을 통해 당장 생활비를 걱정할 필요가 없다면 매월 통장에 들어오긴 해도 좀처럼 뭉쳐 지지 않는 크기에 월세 수익에 시간과 노력을 투입 하기 보다 전세 투자를 통해 자산의 크기 자체를 풀려 나가는 방식을 활용하는 게 더 중요한 전략이다. 이렇듯 전세 투자는 급여 라는 안정적인 현금 흐름을 가지고 있는 직장인에게 아주 매력적인 투자 법이다.

<절대로 돈을 잃지 않는 투자법>

사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입 하는 건 투기 다.

좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 안비싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입 한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어 든다고 해도 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. 투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치 대비 싸다는 확신이 들 때 투자 해야 잃지 않은 투자를 할 수 있다. 저평가 된 물건을 사는 것이 잃지 않은 투자의 필요충분조건인 셈이다.

<위기가 나만 피해 갈 거라는 착각은 버려라>

절대 무너지지 않을 리스크 관리법

첫째 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다

둘째 신규 주택 입주 물량이 예정 된 곳이라면 신중하게 접근 한다

셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보 한다. -아무리 욕심나는 물건이 보인다고 해도 신용 대출까지 일으켜서 투자를 진행 하지는 말자 마지막 방어 선이 사라지는 것과 마찬가지이기 때문이다

넷째 세제혜택 등을 위해 매입 하는 물건을 임대용으로 등록 하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨 둔다.

전세가는 물가와 같다. 장기적인 관점에서 보면 점진적으로 상승한다. 그렇다고 모든 지역 모든 아파트 전세가가 매년 오르기만 할 거라는 건 아니다. 지역과 대상에 따라 온도차가 존재 한다는 것을 알고 대응 전략을 마련 하자.

명심하라. 인생은 길고 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며 리스크는 반드시 존재 한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져 내릴 수 있다.

<확실한 투자 기준 세우기>

첫째 저평가 된 상태인가?

둘째 투자금이 적게 되는가?

셋째 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

저평가 된 상태인가를 맨 앞에 둔 것은 가장 중요해서다. 해당 아파트에 가치에 비해 가격이 저렴한지 반드시 확인 해야 한다. 저평가 여부를 잘 알아 보려면 먼저 당신이 입지와 가격을 두루 아는 지역을 늘려야 한다.

투자금이 적게 드는 가 라는 기준 역시 투자 효율을 높이는 동시에 돈을 잃지 않는 투자를 하기 위해 반드시 고려해야 할 사항이다.

리스크가 감당할 수 있는 수준인가라는 기준은 혹시 일어날지 모르는 위기를 감당할 수 있는지 따져 보라는 것이다. 예상되는 위기를 크게 2가지다. 첫째는 매매한 아파트에 전세 임대를 잔금기한 내 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잠금을 치뤄야 하는 경우.

둘째는 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세값이 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환 해야 하는 경우다. 이 두가지를 감당할 수 있는 재정적 여건이 되는지 계산해 보라.

<지역을 눈에 담는 현장조사>

투자 초기 현장에 나갔을 때나 일반적인 투자자들과는 달리 지역을 완전히 둘러보기 전에는 부동산중개소를 찾지 않았다. 지역을 완전히 익히지 않은 상태에서 중계소에 가면 괜히 마음만 조급해지고 이런 저런 말을 휘둘리기 쉽다. 그러니 중계소 방문 전에 지역을 제대로 눈에 담는 것이 먼저다.

지역을 눈에 담는 다는 건 한마디로 그 동네는 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인 보다 더 잘 숙지 하는 것이라고 할 수 있다. 나는 입장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가 봐야 한다.

임장을 마치고 집으로 돌아오는 길에는 혼잣말을 하며 그 지역 특색을 정리해 보곤 했다. 매번 그날에 동선을 떠올리며 중얼거렸다 어느 동네 이런 게 있었어. 어떤 길은 막다른 길이었는데 너무 어두컴컴 했어. 이 블럭엔 아이들이 많고 활기 쳤어 그 단지는 단지에 들어서는 순간 탁트인 느낌이 들었고, 관리도 아주 잘 되어 있었지, 그렇게 혼잣말을 하며 기억을 되살리고 정리 하다 보니 조금씩 작은 차이를 발견 해낼 수 있었다

중요한 건 똑같이 소액으로 투자 할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.

노하우와 기술보다 중요한 건 다름아닌 태도라는 걸 기억하라. 몸이 힘들면 자연스럽게 마음도 약해진다 이제 막 투자를 시작한 당신이 맞닥뜨린 낯선 현장에서 처음 다 잡았던 마음을 읽고 약해지지 않았으면 좋겠다.

처음 중개소만 방문하고 말았다면 그렇게 좋은 물건을 찾기 어려웠을 것이다. 이런 이유로 나는 투자를 막 시작하는 사람들에게 관심이 가는 단지가 있다면 가급적 많은 부동산중개소의 방문해 보라고 조언한다. 초보 투자자가 중계 수 이곳저곳에 방문 해 많은 물건을 보는 게 쉬운 일은 아니다.하지만 나에게 최고의 수익을 안겨 줄 그 물건을 찾으려면 반드시 넘어야 할 산이다. 처음에 그렇겠지만 습관을 들이기 위해서라도 꾸준히 시도해 보자.

가격 협상에서 매수자 협상력 보다 중요한 것은 매수 시점에 시장 분위기다. 투자자가 관심있는 물건을 매입하려는 시점에, 전반적인 시장 분위기가 협상을 가장 큰 영향을 미친다는 것이다. 절대적으로 매도자 우위인 시장에서 매물의 가격을 깎으려고 했다가는 물건을 놓치게 될 수 있다.매도 자와 매수 자를 둘러싸고 있는 시장에 거대한 분위기가 이미 그러하면 개인의 노력이나 경험치가 빛을 발하기 쉽지 않을 것이기 때문이다. 앞서 말했지만 나는 매도자 우위인 시장에서는 왠만하면 부동산을 매수하지 않는다. 다만 시장이 흘러 가는 과정에서는 크고 작은 흐름도 자주 생기고 없어지기 마련이므로 너무 조급해 할 필요가 없다. 대표적으로 정부의 각종 부동산 규제나 금리인상 같은 소식은 일반인들에게는 부동산 시장의 엄청난 악재처럼 미칠 것이다. 이렇게 매도 자의 심리가 위축 되는 시기에 장마철이나 여름 휴가철 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면 부동산 시장이 얼어 붙을 수밖에 없다. 그런데 바로 이러한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협상의 매우 유리한 상황이 된다는 걸 기억하라. 매수자 우위 시장으로 전환 되는 것이다.

초보 투자자는 이처럼 매수 자에게 유리한 시장이 됐음에도 단지 어서 투자를 해 보고 싶다는 조급함이 종종 일을 그르치고 만다. 그렇다면 투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제 방법이 없을까? 내 경험상 가장 좋은 방법은 거기 아니면 여기에 하지 뭐 라는 마음이 드는 상황을 만들어 주는 것이다.

<인식과 태도의 변환이 시작이자 끝>

내 힘으로 바꿀 수 있는 것이라면 더 노력해서 원하는 방향으로 이끌면 되지만 내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내 생각을 바꿔야 한다. 불가능한 일에 에너지를 낭비 하기 보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다는 말이다. 뭔가 잘못 되었다고 목소리만 높여서는 아무것도 해결 되지 않는다. 정의의 문제가 아니라 현실에 관한 문제다. 사나운 맹수와 독이 오글거리는 아마존 열대 우림 속에서 약육강식의 생태계 원리가 옳지 않다고 외쳐 봐야 무슨 소용이 있는가. 그것을 떠날 수 없 없다면 정글에서 생존을 법을 찾아 나서야 한다.

<한 번에 성공보다 중요한 것들>

투자 공부의 순서

1.          경제와 투자 관련서적 읽기

2.          투자 관련 강의를 듣고 오프라인 모임에 참석 하여 투자 동료 만들기

3.          실제로 투자 실행하기

4.          1에서 3번을 반복 하기

책을 읽을 때는 부동산 관련 책들을 것이 아니라 자본주의 사회와 그 시스템을 기반으로 하는 경제 전반에 대해 다른 책을 먼저 읽을 추천 한다 부동산은 자본주의 시스템 속 수많은 자산의 종류 중 하나 뿐이다. 자본주의와 그 속성이 무엇인지 어느 정도 알겠다 싶을 때 부동산과 부동산 투자 관련 서적을 모두를 있겠다는 마음으로 읽어 가라

<갈등에 대처하는 자세>

문제 원인은 내가 아닌 상대에게 있다 라는 식의 아마추어 같은 사고를, 상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까 고민하는 프로의 태도로 바꾼다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 임장을 하고 난 뒤, 어떤 이미지가 머리가 남아야 하고 귀갓길에 어떻게 정리해 볼 수 있는지 구체적으로 따라해 볼 가이드가 있어 좋았다.
2. 열기, 실준, 열중에서 듣고 있는 수업의 교본! 수업 내용에 대한 복습! 투자의 전반적인 프로세스와 자본주의 개념 탑재, 정신무장 챕터까지! 갓벽하다!

3. 너나위님의 음성이 지원되는 듯한 멘트! 불가능한 일에 에너지 낭비하지 말고 지금 할 수 있는 일을 하라!! 어쩜 10년 전에 쓴 책 내용이나, 지난달 실준에서 들은 내용이, 이리도 일맥상통한지. 그만큼 진리라는 것!

4. 기술이나 노하우보다 중요한 것은 태도!!!!

5. 사파리 초원에 떨어져서 약육강식의 생태계에 불평하는 것!! 너무 찰떡같은 비유다. 그럴 시간에 살아남을 생각해야 한다. 생존의 차원에서 생각하면 지금 내가 할일이 무엇인지 선명해진다!

6. 이거 아니면 저거! 상황을 만들어 놓고 부사님 만나기!

7. 진짜 아는 선배가 옆에서 차근차근 설명해주는 느낌의 부동산 투자서였다. 그 모습이 유튜브나 강의에서 본 모습과 다르지 않고, 한결같은 메시지를 보내고 있어서 더 신뢰가 가는 저자!

STEP4. 책에서 적용할 점

1.     이번 과제 도서 중에서, 유일하게 구입한 책이었다. 재독이기에 책 안의 내용이 얼마나 알찬지 알고 있었어서, 여러번 통독하고 필요하면 필사하면서 내것으로 만들겠다는 목표로 구입했다. 5회 정독하고, 필사도 할 예정!

2.     너나위 추천도서 다 읽을 계획! 이미 50% 이상 진행 중.

3.     앞마당과 임보에 더 심혈을 기울인다! 선배가 가르쳐준대로 다 해보자!

4.     현재의 작은 행복도 찾아 즐긴다. 가족을 잃지 않는다.

5.     투자처의 리스크를 더 면밀히 분석한다. 내가 감당가능한 대출금액을 은행 방문하여 따져본다.

6.     구입하자마자 잃지 않는 투자, 구입하자마자 이득이 되는 투자라는 기준을 세우고 꼭 지킨다. 저평가가 1순위, 저평가가 만족되어야 다른 조건을 본다!