너나위님의 ‘월부은’을 읽으며 책의 모든 내용이 감동이고 배울점이고 놀라움이지만 그 중에서 가장 인상깊었던 파트는 3장에서 소개한 너나위님 투자 사례였습니다.
읽는 내내 너나위님의 투자 당시를 떠올리며 내 투자인양 정말 신나고 즐겁게 복기를 했습니다.
깨달은 바 크고 앞으로 투자 활동을 하면서 적용할 점들을 정리해보았습니다.
경기 의왕시 25평 투자
p111 애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지 ,매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다. (아마추어 같은 행동이었다) 떼 쓰는 아이 → 만약 매도자가 거주 중이었다면 계약 이후 전세 임대를 위해 집을 보여줄 때 비협조적인 상황이 발생할 가능성이 있다.
(당장 눈 앞의 이익을 취하려다 큰 어려움에 봉착할 수 있다)
이 사례에서 배운 점
1)소탐대실 하지 말자
2) 매수 후 전세 빼기가 더 중요
3)부동산 사장님들과 좋은 관계 맺기
4)투자 선배와 동료들 도움이 많이 받게 된다 → 신뢰를 주는 좋은 사람이 되자.
잃지 않는 투자의 선결 조건은 저평가
적용할 점
레버리지 활용해서 수익률을 극대화
부동산 투자는 ‘입지’가 가장 중요
상대방 입장 고려하기
좋은 결과는 좋은 관계가 우선
잃지 않는 투자는 ‘호재’가 아니라 ‘저평가’
분당 21평 아파트
#비교평가 #저평가 #발품의 중요성 #아는 지역 넓히기
p119 투자에도 수월한 시기가 있다. 6월~8월 초 (여름 비수기)와 수능이 있는 11월~설이 있는 1월 (겨울 비수기)
광명의 한 아파트 단지를 임장하다가 분당의 구미동에 있는 단지가 겹쳐진 너나위님 !
두 단지의 비교평가로 분당의 아파트가 싸다는 것을 알게되다.
저평가 여부 판단에 중요한 key는 가치를 볼 줄 아는 안목이다.
비교할 대상을 많이 가지는 것이 더 좋은 선택을 할 확률이 높다.
비수기에 매수, 이사철에 전세빼기 전략
잃지 않는 선에서 ( 감당 가능하다면 ) 다양한 경험 쌓는 것의 가치
매도자의 매도 이유를 아는 것 (상대가 원하는 것을 알아내기) → 부동산 사장님과의 대화에서
협상의 기본은 주는 것 !
투자의 전 과정에서 내가 매니지 할 수 있는 몇 안되는 것 중엔 임대 만료일 정하기가 있다
잔금까지 임차인을 못 구할 때 대출로 잔금을 치뤄야 하는 기회비용이 발생하지만 감당 가능하다면 잃지 않는 선에서 경험하기 !
적은 종잣돈으로 목표를 달성하려면 여러 번의 투자가 필수이다. 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황을 경험하면서 배운 것이 많다.
절대가가 그다지 높지 않은 물건들에 투자 -알토란에 투자하자.
적용할 점
저평가 물건 찾는 것이 가장 중요
다양한 경험 쌓기는 투자자에게 꼭 필요하다
좋잔금까지 임차인을 못 구할 때는 대출 등을 어려워하지 말고 부딪쳐서 나의 대출액등을 체크하자. 나의 자금 동원력을 미리 알아두자.
초보 투자자인 나는 안전한 투자가 최고이므로 지나친 고가 물건은 패스~ 여러 채 경험해보고 싶다.
평촌 21평 아파트
#협상도 경험이다
p159 2016년 평촌 신도시의 동과 서에 5,700세대 입주가 있었다. 당시 수도권 전체 부동산 상승장에도 불구하고 평촌 신도시의 시세 상승폭은 미미한 상황이었음.
평촌은 입지 측면에서 사람들의 선호도가 높은 지역이다. 대단지 입주로 전세 임차인을 구하기 어렵다는 리스크만 감당 가능하다면 좋은 가격에 물건을 잡을 기회 ! ( 너나위님 이런 상황에서 잔금 치를 수 있는 지 자금 상황 체크 후 투자를 실행 )
-당신은 왜 집을 파는가? 매도자의 매도 사유를 파악 하면 기회 포착이 가능!
-해당 주택의 등기부 등본을 확읺→ 현재 근저당 설정여부, 권리관계, 매도자의 매수 금액 등의 정보를 알 수 있다.
-투자자로서 가격 협상 - 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하지만 이미 저평가된 물건으로 확신이 들어 투자 결정했으면 소탐대실 피하기 , 하지만 협상도 경험이다.
깨달은 점
너나위님이 이 투자를 결정한 이유는
- 일시적 공급으로 ‘눌림목 현상’과 그에 따른 저평가
-높은 전세가율로 소액 투자가 가능했으므로
수지 32평 J 아파트
#발품의 중요함
너나위님이 J 아파트의 저평가 여부 판단이 가능했던 것은?
이미 수지에 20평대 아파트 두 채를 투자한 상황이라 수지를 속속들이 알고 있었고, 그 지역과 비교해 볼 수 있는 수도권의 다른 지역들 또한 많이 알고 있었다.
=> 해당 지역의 가치를 알고 (입지 분석 / 판교의 일자리, 신분당선으로 강남까지의 접근성, 가성비 학군 )
비교평가 대상이 많았음 ( 2017년 말 용인 수지 정도의 입지를 갖춘 지역의 32평 아파트가 당시 서울 아파트 평균 평당 매매가 2,200만원의 절반 가격인 3억 7천 (평당 1,160만원 정도)에 불과하다는 것은 ‘저평가’로 판단이 가능
가장 중요한 것은 가치 대비 ‘싸게 사는 것" 언제 오를까? 라고 예단하는 건 금물, ’얘가 쟤보다 좋은데 가격이 같다'를 생각하기 → 싸게 사고 , 장기 보유, (가치를 찾을 때까지) 기다리기
깨달은 점 (꾸준한 임장이 나의 무기가 될 것이다)
-투자를 할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓히려고 노력하자 !
-발로 걸어야 아는 지역이 된다.
-아는 지역이 많아야 지금 시장에서 어느 지역의 어떤 물건이 싸고 투자금이 적게 드는지,
같은 투자금으로 접근 가능한 물건 중 어느 것이 제일 좋은지를 정교하게 판단 가능하다.
투자 교훈
-단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정짓지는 말자. 가격이 가치 대비 저렴한지 먼저 고려하기
-부동산 투자 기준 세가지는 저평가, 적은 투자금, 자금 동원력
-아는 지역을 늘리면 저평가 투자처 발굴 시 뿐만 아니라 실제 협상에서 강력한 무기가 됨
-협상시 서두르지 않기
- 매도자 상황 파악하기
* 결과론적이지만 공급 물량의 문제 보다 가치 대비 저렴한 가격으로 물건을 매입하는 “가치 투자의 본질”에 집중한 것이 좋은 결과를 가져왔다고 너나위님은 수지 32평 아파트 투자를 평하셨다. → 매달 월급 나오는 월급쟁이로 안정적인 현금흐름이나 자금 동원력을 갖춰 역전세에 일시적으로 돈을 내주며 방어 가능하다면 ‘수지구’정도의 입지는 무조건 피할 것이 아니라 도전해 볼 가치가 있다. (p154)
알면 보인다 (꾸준한 임장으로 아는 지역을 넓히면 이 물건이 아니면 저 물건 , 저 물건이 안 되면 다른 물건
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