월급쟁이 부자로 은퇴하라
STEP1. 책의 개요
STEP2. 책에서 본 것
1장. 왜 투자를 해야 하는가
[ 무관심속에 썩어가는 당신의 돈 ]
#인플레이션 #아파트도물건
사람들이 종종 잊는 것 같은데, 아파트도 물건이다. 앞서 말했듯 물건은 가격으로 표현되고 그 가격은 인플레이션, 즉 물가상승이라는 원인으로 꾸준히 상승한다.
‘인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안된다’라는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다.
[ 당신마저 관심 없는 당신의 노후 ]
#노인빈곤 #OECD 1위 #명확한목표갖기
당신은 어떤가? 지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가? 이 질문에 진지하게 고민해보길 바란다.
우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후생활 지원은 필요 수준에 턱없이 모자라므로 노년 노동이 불가피하다. 그런데 노인 근로자가 해야 하는 일은 젊은이들에게도 어렵고 힘든 일이 대다수다. 절망스러운 것은 이렇게 나이 들어서까지 힘들게 일을 해야 하는데도 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위라는 사실이다.
나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그 다음에 따라온 결과였을 뿐이다.
가장 먼저 해야할 일은 ‘자기 점검’이다. 이제 상황을 알았으니 자신을 스스로 점검해볼 차례다. 나를 있는 그대로 아는 것이 변화의 가장 큰 동기가 되기 때문이다.
상황을 인지하고 이제는 빤한 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면, 본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야 할 것이 있다. 그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다.
자본주의는 나처럼 평범한 사람도 꿈꿀 가능성을 주고, 이뤄낼 기회도 제공한다.
그것이 ‘특별한 누구라서 가능한 것’이 아니라 ‘누구나 하면 할 수 있는 것’이라는 사실이다.
2장. 당신과 돈이 가야 할 방향
[ 직장인의 투자 전략 ]
#돈쓰는방식 #생산자산 #소비자산
돈을 쓰는 방식은 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐, 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐로 구분할 수 있다.
중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.
퇴근 후에 다른 일을 한다고 해도, 즉 투자, 쓰리잡을 가진다 하더라도 결국 그서에 나의 시간을 직접 투입해야 하며 심지어 파격적인 규모의 수입을 기대할 수 없는 일이라면 별반 달라질 것이 없다.
3장. 내가 부동산을 택한 이유
#투자할때 고려할것 #수익성 #레버리지
명심할 것이 있다. 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다. 인플레이션에도 미치지 못하는 수익을 돌려주는 금융상품이라면, 투자처로서는 전혀 매력이 없다는 걸 기억하라.
내가 소득을 아껴 매입할 생산 자산으로 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’ 때문이다.
부동산은 매도자와 매수자 간 거래 정보가 비교적 대칭을 이루기에, 이른바 ‘세력’의 등장으로 인한 부작용에서 벗어날 수 있다는 장점이 있다.
3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
[ 저평가 아파트에서 얻은 1억 2000만원 ]
#협상 #소통 #주는것
나는 중개소 소장님을 통해 매도자에게 약 1000만원 정도를 깎은 2억6500만원에 매매 계약을 진행해준다면, 가계약금으로 통상적인 경우보다 많은 3,000만원을 지금 바로 송금하겠다고 했다.
돈이 급한 매도자의 입장을 고려해, 지금 당장 가계약금을 더 많이 지급하는 조건을 제시한 것이다. 소장님을 사이에 두고 2시간여 동안 매도자와 밀고 당기기를 거듭한 결과, 매도자가 내 조건을 받아들였다.
사람들은 통상 본인들이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 이느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.
여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다. 앞서 말했듯 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다.
[ 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가 ]
#저평가 #역전세 #대안
투자 대상이 확실히 저평가되어 있고 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 메입하는 경우가 있다. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.
대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.
[ 3000천만원으로 구한 역세권 대단지 초품아 ]
#입지선호도 #실수요와가수요
평촌은 입지 측면에서 수도권에서 사람들의 선호도가 높은 지역이다. 전세 임차인을 구하기 어렵다는 리스크만 감당할 수 있다면, 좋은 가격에 물건을 잡을 수 있는 기회였다.
만약 당신이 투자에 적합한 물건을 여럿 알고 있는데 그중 어디에 투자해야 할지 행복한 고민을 하고 있다면, 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는게 좋다. 가수요 유입의 특징은 실수요에만 의존하는 시세상승에 비해 더욱 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경우가 많다는 것이다.
물론 이러한 선택은 당신이 투자를 시작하고 부지런히 임장해 아는 지역을 넓혀나간 후 해야 한다. 명심하길 바란다. 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보단, 먼저 자신이 세운 타자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.
4장. 성공 투자를 위한 필수 지식
[ 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법 ]
#종자돈 #수입 #자산재배치
종잣돈을 마련하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫째는 현재 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺀 금액을 아뜰하게 모으는 것, 둘째는 거주 등의 이유로 묶여 있는 큰돈을 일할 수 있는 상태로 만드는 것이다.
나가는 돈을 지출의 성격에 따라 구분한 후, 나름의 기준으로 비용을 구분했다. 기준이란 그 지출의 필요 여부였다. 지출하지 않으면 당장 큰 문제가 생기는 비용이 필요비, 지출하지 않아도 당장 문제될 게 없는 것이 불필요비다. 고정비와 변동비를 통틀어서 가장 규모가 큰 불필요비를 통째로 없애는 것이 첫 번째 과제였다.
나는 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 최소한의 실력과 상황을 만들고자 무척 애를 썼다. 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다.
[ 절대로 돈을 잃지 않는 투자법 ]
#사는순간버는투자 #잃지 않는 투자 #인생을 바꾸는 투자
사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.
물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기 때문에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. 투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야, 잃지 않는 투자를 할 수 있다.
자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다.
두번째 장점은, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다.
장기 보유의 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄수 있다는 것이다.
당장의 현금 흐름에 문제가 없는 직장인이라면, 흐지부지 써버리고 말 용돈 벌이 투자를 할 것이 아니라, 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다. 이러한 이유로, 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야한다.
5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 메뉴얼
[ 확실한 투자 기준 세우기 ]
#투자의기준
당신이 가장 먼저 해야 할 것은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다.
투자의 기준 세우기
1단계 : 투자의 기준
다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?
2단계 : 부동산 투자의 기준
부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?
3단계 : 아파트 투자의 기준
아파트 중 어떤 아파트에 투자 할 것인가?
4단계 : 더 좋은 아파트 투자의 기준
앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?
다음의 세 가지는 거기에 더해 나의 실전 투자 경험에서 얻은 깨달음으로 완성한 투자 대상의 아파트를 선택하는 기준이다.
첫째, 저평가된 상태인가?
둘째, 투자금이 적게 드는가?
셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
[ 가격이 상승할 지역 선정하기 ]
#지역선정 #권역 #가격과 전세가율
부동산 시세상승과 하락의 사이클을 이해하는 것보다 중요한 건, 이를 ‘어떻게 투자에 활용할 것인가’이다. 나는 이를 ‘권역’을 구분할 때 활용한다. 여기서 말하는 권역이란, 앞서 말한 부동산 사이클이 동일하게 움직이는 범위를 뜻한다.
수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있다. 반면, 지방의 경우에는 대부분 시단위로 권역이 다르다. 예를 들어, 대구와 구미는 서울과 경기도처럼 물리적으로는 가깝지만 서로 다른 권역이기에 움직임도 다르게 나타난다.
전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다.
나는 통상 임장지역을 정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다.
입주물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70% 이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다. 우선조건만 만족해도 역전세 리스크를 감당할 수 있다면 투자할 수 있다고 생각하기 때문이다.
가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다.(1단계) 그리고 ‘조인스랜드부동산’에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다(2단계). 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3,4단계)
투자를 시작하고 첫 여름을 맞았던 해, 지방에 임장을 갔다 올라오던 길에는 고속도로 휴게소에서 잠시 쉬려고 눈을 붙였다가 내리 4시간을 곯아떨어져 잔 적도 있다. 추운 겨울에도 졸지 않으려고 창문을 열고 내달렸다. 그렇게 아내와 아이가 기다리는 집에 돌아가 잠시 눈을 붙인 후 바로 출근하는 삶의 연속이었다.
[ 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법 ]
#중개소는여러군데 #조급함버리기
한번은 600세대가 넘는 규모의 아파트 단지에 임장을 갔다. 단지 내 부동산 중개소는 딱 두곳이었다. 먼저 아파트 상가 안쪽에 있는 중개소에 들어가서 물건을 문의하고 확인한 후, 단지 입구 쪽의 중개소에 방문했다. 그런데 이곳 중개소의 소장님이 처음 중개소에서는 듣지도 보지도 못한 물건들을 많이 소개해주는게 아닌가.
당장 월세 보증금 5000만원을 중도금으로 지급하면 잔금을 치르지 않고도 공실을 만들어 수리할 수 있는 물건도 있었다. 나는 이 물건에 투자하기로 결정하고, 매도자와의 협의 끝에 2,500만 원씩 돈을 합쳐 임차인을 내보낸 뒤 수리를 진행했다.
처음 중개소만 방문하고 말았다면 그렇게 좋은 물건을 찾기 어려웠을 것이다.
나는 매도자 우위인 시장에서는 웬만해서는 부동산을 매수하지 않는다. 다만 시장이 흘러가는 과정에서 크고 작은 흐름도 자주 생기고 없어지게 마련이므로 너무 조급해할 필요가 없다.
6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
[ 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝 ]
#인생은 대응하기 #꾸준함 #살아남기 #최고와함께하라 #좋은사람되기
내 힘으로 바꿀 수 있는 것이라면 더 노력해서 원하는 방향으로 이끌면 되지만, 내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내 생각을 바꿔야 한다. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야한다는 말이다.
당신이 지금 ‘그래 이거야!’를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라.
어떻게 하면 ‘꾸준함’ 이라는 무기를 장착할 수 있을까? 나는 단기 에너지인 ‘의지력’을 장기 에너지인 꾸준함으로 바꾸려면, 본인의 의지뿐 아니라 타인의 힘도 정말 중요하다는 걸 경험으로 알게 되었다.
당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라. 같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.
투자자로서의 성공이란 곧 살아남는 것이며, 살아남기 위해서는 오래 가야 한다. 그리고 오래 가려면 함께 가야 한다. 그렇다면 누구와 함께 가야할까?
서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다. 그들이 바로 최고의 동료다.
성공적인 투자를 위해 꾸준히 그리고 멀리 가기 원하는가? 최고인 사람들과 함께하라
내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것.
좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.
좋은 사람이 되고자 노력하다 보면, 머지않아 그런 사람이 되어 있는 자신을 발견하게 될 것이다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
너나위님은 부동산 투자에서 흔들리지 않고 치열한 노력으로 최고의 결과를 만들었다.
나도 그렇게 큰 결과를 만들어 낼 수 있을까? 쉽진 않겠지만 흔들리지 않고 가는 것이 중요하다고 생각
한다. 용돈벌이가 아닌 큰 자산을 이루려면 단기적으로 접근하지 않고 장기적인 안목으로 가야함을
다시 한번 상기한다. 독서와 임장, 강의, 그리고 투자까지 그 일련의 과정을 수도 없이 반복한다면
나 또한 좋은 결과를 낼 것이라 생각한다.
STEP4. 책에서 적용할 점
성공적인 투자를 위해 오래오래 살아남아야 한다.
너나위님은 투자 하기전에 100여권의 독서를 했다. 나도 그만큼의 확신을 갖기 위해
독서는 꾸준히 하도록 하자.
투자자로서 오랫동안 함께 할 좋은 동료를 만나고 선한 영향력을 주는 좋은 사람이 되도록 노력하자.-
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
p.335
어떻게 하면 ‘꾸준함’ 이라는 무기를 장착할 수 있을까? 나는 단기 에너지인 ‘의지력’을 장기 에너지인 꾸준함으로 바꾸려면, 본인의 의지뿐 아니라 타인의 힘도 정말 중요하다는 걸 경험으로 알게 되었다.
당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라. 같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.
댓글
봉숑이님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
