“지금 사야 한다던데, 막상 살만한 매물은 보이지 않아요”
“뉴스에선 급매가 나온다고 하는데, 제가 보고 온 집들은 계속 팔려나가고 있어 마음이 조급해요”
“집을 사야겠다고 마음 먹긴 했는데, 너무 급하게 결정하는 것 같아 걱정이 돼요”
최근 수강생분들과의 만남 자리에서 들은 질문들입니다.
2025년 한 차례 집값이 오르며 매물이 급감하는 시장을 경험한 분들은
'지금 안 사면 평생 못 사는 건 아닐까' 하는 걱정과
'지금 들어가면 상꼭대기 아닐까?' 하는 불안감 사이에서 고민하는 경우가 많으신 것 같습니다.
마음이 딱 잡히지 않다 보니
내가 어떤 목표를 갖고 행동해야 할지 어렵고 막막하게 느껴진다는 한 수강생분의 말씀을 들으니,
부동산 초보시절 가격이 오를 때도 빠질 때도 갈팡질팡했던 예전의 제 모습이 떠올랐습니다.
그래서 오늘은 2026년 현재 부동산 시장 상황을 객관적으로 바라보며
지금 내게 필요한 행동 전략이 무엇일지 구체적으로 짚어보려고 합니다.
“고점 같은데 과연 더 오를까?”
"이제는 정말 끝물 아닐까?"
최근 서울 곳곳에서 들려오는 신고가 경신 소식에 반가움보다는 피로감을 느끼는 분들이 많습니다.
그도 그럴것이, 서울 아파트 24평 평균 매매가격은
작년 3월 12.2억이었던 것이, 일 년 만인 26년 3월 14.7억이 되었습니다.
일 년 동안 내 연봉의 몇 배나 되는 가격이 올랐다보니
많은 분들께서 '단기적 상승에 대한 확신'보다 ‘고점에 물릴지 모른다는 공포’도 갖고 계신 것 같습니다.
연일 이어지는 불안한 세계정세 (미국-이란 전쟁 등),
금리 인상을 시사하는 분위기도 마음을 더 편치 않게 합니다.
하지만 고개를 돌려 전세 시장을 보면 상황은 사뭇 다릅니다.
2026년 들어 서울의 전세가격은 매주마다 0.1~0.2% 이상 상승하고 있으며,
3월 들어 강북구는 한 주에 1%이상, 성북구는 0.7%씩 전세값이 오르고 있습니다.
사실 전세값이 주당 1% 이상 오른다는 건 실수요자에게는 상당히 큰 일입니다.
주마다 복리로 1%씩 3개월(12주) 간 오른다는 건, 5억이었던 전세값이 3개월만에 5.63억이 됩니다.
웬만한 직장인의 세전연봉인 6300만원이 눈 깜짝할 새 전셋값을 올려주느라 사라진다는 뜻입니다.
이런 상황의 가장 큰 이유는 전세매물 급감에 있습니다.
실제 서울 아파트 전세 매물수는 작년 이맘때의 절반 수준도 되지 않으며,
이런 상황에 전세값의 상승을 불러오고 있습니다.
이런 상황에서 아파트값이,
특히 고가아파트가 아닌 (위 기사에 나온 바와 같이)
평범한 중산층이 거주할만한 중소형 / 강북 아파트가 신고가를 찍는다는 사실은
단순한 투기 수요가 아닌 ‘실거주할 집이 부족하다’는 강력한 시장의 신호입니다.
부동산 투자, 지금 해도 괜찮을까? : 우리를 기다리는 ‘공급 가뭄’
위 전세 시장상황에서 말씀드렸듯, 지금의 시장은 단순히 심리만으로 움직이는 게 아닙니다.
실거주할 집이 부족한 실거주자들에 의해 시장이 움직이고 있습니다.
그런데, 이 상황을 더 어렵게 만드는 게 있습니다.
바로, [공급] 입니다.
2~3년 전 공사비 상승과 여러 사정으로 아파트 착공이 줄줄이 미뤄졌던 것, 기억하시나요?
22-24년 공사비 상승으로 인해 많은 건설현장들이 어려움을 겪었습니다.
둔촌주공 (현. 올림픽 파크포레온) 재건축 공사가 중단되는 등
입지가 좋은 단지들도 어려움을 겪다 보니
다른 많은 아파트 건설 사업장들이 사업추진을 포기하거나, 미루는 경우가 많았지요.
그 공백이 2026년 현재,
우리가 들어가 살 집이 부족해지는 '입주 가뭄'으로 고스란히 나타나고 있습니다.
여기에 전세 사기 걱정으로 빌라보다는 아파트를 찾는 분들이 늘면서,
안 그래도 부족한 아파트 전세는 그야말로 귀한 몸이 되었습니다.
꼬박꼬박 모은 월급보다 전세금 오르는 속도가 더 빠르다 보니,
결국 이 전세가가 매매가를 든든하게 받쳐주거나 오히려 위로 밀어 올리는 모양새가 되고 있습니다.
결국 내 월급 빼고 다 오르는 인플레이션 시대에,
실물이 있는 아파트는 단순히 '투자 상품'을 넘어
내 소중한 자산의 가치를 지켜주는 가장 믿음직한 울타리가 되어줄 것입니다.
집을 산 뒤 가격이 조정되거나 떨어질 때의 손실보다,
집값이 올랐을 때 '시장 참여 기회'를 영영 잃어버리는 무주택자의 포모(FOMO) 리스크가 더 크기 때문입니다.
어떤 사람이 웃고, 어떤 사람이 후회하게 될까?
그렇다면 과연 어떤 사람들이 나중에 "그때 결단 내리길 잘했다"며 웃게 될까요?
반대로 어떤 사람들이 가장 큰 후회를 남기게 될까요?
가장 안타까운 경우는 '완벽한 타이밍'만 기다리는 완벽주의자들입니다.
"조금만 더 떨어지면", "무릎 밑에서 발바닥 가격이 오면" 사겠다며 관망만 하시는 분들이죠.
안타깝게도 부동산 시장에서 바닥을 잡는 건 신의 영역입니다.
바닥을 기다리느라 흘려보낸 전세금 상승분과 그동안의 심리적 고통을 생각하면,
결국 가격이 조금 떨어진다 해도 그것은 결코 승리한 투자가 아닙니다.
반면, 지금 같은 '눈치싸움' 시기에 나만의 기준을 가지고 움직이는 실천가들은 결국 웃게 됩니다.
이들은 당장의 가격 등락에 일희일비하기보다,
2026년 이후의 공급 부족이라는 확실한 미래에 베팅하는 분들입니다.
특히 다음과 같은 분들이라면 지금이 가장 적극적으로 움직여야 할 때입니다.
1. 내 집 마련이 처음인 무주택자 :
* 집값이 오르면 내 자산이 불어 좋고,
설령 조정이 오더라도 '주거 안정'이라는 확실한 보상을 얻습니다.
무주택은 상승장에서 소외되는 리스크가 하락장에서의 손실보다 훨씬 큽니다.
2. 상급지 갈아타기를 노리는 1주택자 :
* 급매물이 소진되고 시장이 정체된 지금이
상급지와의 가격 차(Gap)를 줄여 갈아탈 수 있는 마지막 골든타임일 수 있습니다.
3. 청약 가점이 낮은 3040 세대 :
안그래도 공급이 줄어들고, 있다 해도 입지가 좋은 곳은 고분양가를 감당해야 합니다.
일례로, 작년 하반기 분당의 한 리모델링 단지 일반분양 분양가는
전용66㎡ 20평대 기준으로 거의 20억에 달했고, 당첨가점은 69점이었습니다.
(참고로, 69점은 무주택기간 15년을 채운 4인 가족 청약통장 만점 점수입니다.)
물론 내 가점이 높다면 좋은 기회를 노려볼 수 있지만,
그렇지 않다면 막연한 청약 당첨을 기다리기보다 주기형 대출처럼
나에게 유리한 무기를 들고 기축 아파트 급매물을 선점하는 지혜 또한 필요합니다.
오늘 우리는 ‘불안하고 혼란스러운 시장 상황에서도 왜 누군가는 결단을 내리는가’에 대해 이야기 나눠보았습니다.
결국 부동산은 단순히 가격을 맞추는 게임이 아니라,
내 가족의 평온한 일상을 지키고 인플레이션이라는 거센 파도에서
내 자산의 가치를 지켜내는 ‘삶의 울타리’를 세우는 일입니다.
지금이 괜찮은 타이밍이 맞는 걸까 망설이기보다는,
물가상승과 공급 가뭄, 전세가 상승의 시기에 내가 할 수 있는 선택이 무엇이었는지 생각하고
이를 행동으로 옮겨 가시길 진심으로 응원드립니다 :)
