240828 | 월부 내마중 | 3주차 | 강의 후기 | 기버 (GIVER)의 성공

240828 | 월부 내마중 | 3주차 | 강의 후기 | 기버 (GIVER)의 성공

1. 자음과 모음 소개

(1) 본인 투자 시기 : 전국이 상승장, 지금보다 더 열악한 상황, 서울은 꿈도 못꿀 정도, 구축도 비쌈

(2) 지금 대출없이 전세끼고 매수하기 좋은 시기인데 다들 자기 말을 안 들어서 똑땅해 ㅠ.ㅠ

(3) 서울 신축이 올라도 아직 안 오른 가치있는 것들이 있으니 그 기회 놓치지 않길 바람

(4) 본인도 기회를 몰라서 놓친 경우가 많았으나 자산늘린 방법은 아는 지역에서는 기회 놓치지 않기

(5) 종잣돈+1억이 무슨 의미가 있냐는 질문도 매우 많다고 함

(6) 내가 아는 지역이 많을수록 기회가 많아지니 과제를 그렇게 낸거라고 함

(7) 기회놓친 패배감보다 기회를 잡겠다는 의지와 노력의 중요성 강조

(8) 3개월 안에 서울에 내집마련 충분히 가능하다

(9) 모든 소득이 다 끊겼을 때 거주 안정성과 현금 흐름이 가능한 것 = 내집마련 = 투자의 시작과 기회

(10) 실제 투자자처럼 소득을 얻으려면 한달 내내 임장 보고서 쓰면서 분석해야 가능

(11) 더 많은 수익보다 거주만족도와 자산가치 교집합의 내집마련을 우선으로 실천하길 바람

(12) 성공한 사람 = 남의 실패를 통해 배우는 자

PART 1 | 거주/보유 분리 의사결정 및 실천방법

1. 단지 결정 전세 셋팅 프로세스 (완벽보다 완수 : 실천하기)

(1) 가진 돈에 맞는 단지 결정 (땅의 가치 + 실거주 둘다 고려)

1) 의사결정 힘들수록 단지수 늘려서 많이 비교해야 확신 가능 : 하루에 매일 시세트래킹 ★

2) 선정된 후보단지 급지보다 1급지 더 높은 단지 지역구 최대 단지 다 비교하기 (전고점 기준)

3) 같은 가격이면 평수 상관없이 (20 vs 30평대) 한번 들어갈 때 더 좋은 입지 선택하기

4) 매수기준+종잣돈 기준 : 더 좋은 것 > 더 싼 것 선택하기 (전고점 하락 15-20% : 싼 가격)

5) 상승장 하락장 무의미 : 현재 내 손에 쥔 단지와 보고 있는 단지가 중요

6) 분양 대단지 입주하기 3개월 전 : 주변 구축 가격 하락 → 내집마련 기회

7) 하락한 가격에 산다는 것이 매우 중요 : 시세파악 + 임장 ★

(2) 결정한 단지 물건을 보러 부동산 방문

1) 방문 전 [도표 : 노란색 중요]

① 매수 물건 정리, 매물예약 여부 결정, 현장확인 목록정리 (상태, 조건, 만기날짜)

② 부동산 사장님 인상 체크 : 전세입자 구할 때 참고

③ 저층과 비교해서 같은 가격이면 유리

④ 조건 확인 매우 중요 (치열하게 확인하기) : 세입자 협조 중요 (보여줄 의무 X)

2) 방문 중

① 신축 : 구조 확인 (판상형 > 타워형 선호), 타일, 싱크대, 곰팡이 확인

② 준신축 (2010년식) : 수리여부 확인 (도배, 장판, 조명 등)

③ 구축 : 꼼꼼히 보지 않으면 내 돈 투입, 허술한 점 가격 협상 가능, 수리된 것이 이득

④ 확장 : (세입자를 통해) 단열공사 확인하기

3) 방문 후 : 매물임장 정리표에 조건과 수리상태 작성하기

4) 입지가 좋으면 : 저고층, 로얄동 상관없이 매수 OK (중층과 가격차 大)

5) 입지가 낮으면 : 상품성 좋은 것을 매수해야 함

6) 전세 개수와 시세 확인 : 호가 > 실거래가 확인하기, 1년 이상 만기 유리

(3) 매물 보기 진행 [그림 참고]

(4) 가격, 조건 협의 진행 후 계약 진행

       : 부동산 사장님의 우선순위 = 거래될만한 물건 (지속적 체크 중요) [그림 참고]

2. 내집 아닌 전/월세로 실거주 마련하기

(1) 1주택자 VS 무주택자 : 거주방법과 지역 선택해야 함 [그림 참고]

(2) 최소 5천만원 이상 보증금 확보, 극단적 자산재배치는 리스크 대비에 취약

(3) 신용대출은 리스크 발생할 경우를 대비하여 최소한으로 이용하기

(4) 매도 순서 : 갈아타기 VS 거주보유분리 [그림 참고]

(5) 전세입자 거주/보유분리 [그림 참고]

PART 2 | 목표 달성 과정에서 마주할 고민 & 내집마련을 위해 해야 할 일

1. 구축은 땅의 가치가 있는 곳으로 탐색하기

2. 선호하는 아파트 중 싼 것을 찾았다면 지금 내집마련하기

3. 아파트 : 외부 위치+환경+사람 > 내부 거주만족도 중요

4. 서울 입지 중요성 : 중심 > 외곽

5. 땅의 가치가 없을 때 : 시간 지날수록 전세수요 하락

6. 하락장에서 갈아타기 진행 사항 : 거래되는 가격 매도 중요

7. 갈아타기 : 손실보다 이득에 더 집중하기 (갈아탈 단지 > 손실 회피)

8. 고점 비용 > 갈아타기 비용 : 갈아타기 해야 할 시기

9. 영끌해서 갈아타기 불가능할 때 : 돈을 모으는 구조 만들기

10. 1주택 매수 후 자산 불리는 방법

(1) 1주택 갈아타기 vs 일시적 2주택 [그림참고]

(2) 방법 : 1급지 공부 (매매.전세가), 종잣돈 모으기, 단계적으로 1급지 고고

11. 공급이 많은 곳의 지방 거주자 : 지방 전월세 거주하면서 수도권 투자단지 찾기 (매도 이전)

12. 입주물량 많은 지역 (송파, 동대문, 광명, 강동) 기회잡는 법 : 입주 3-6개월 입주계획 짜기 (매매/전세가 하락)

13. 전세가 낮을 경우 : 전세 낀 물건 위주로 구매하기 (단, 매전차 비용 증가)

14. 매도자에게 잔금주는 시점 & 입주시점 겹치지 않도록 주의하기

15. 감당 범위 : 같은 평형이라면 공덕삼성 30 > 당산현대5차 > 당산효성1차

16. 편익 vs 비용 : 비용보다 편익을 늘리는데 중점, 더 좋은 입지에 자산 마련이 중요

17. 종잣돈 1억 + 대출 2억 : 5억 잔금 대비 vs 전세낀 물건 & 매매전세동시계약 찾기 (3-4억 수도권)

18. 해볼 수 있는데까지 해보는 게 중요 : 리스크가 크면 노노 (물건 확보 X, 원하는 전세가 X)

19. 종잣돈 1억 초반

(1) 내가 가진 돈으로 가치 상승하는 가장 좋은 아파트 선택하는 것이 중요

(2) 내가 지금 할 수 있는 것을 찾는 노력 중요

(3) 내 예산에서 5천~1억인 단지들 매매/전세가 주시하기

(4) 모든 건 상대적, 아무 아파트나 매수하면 안됨 (단지 많이 공부하기)

20. 내집마련 VS 거주보유분리 차이 - 대출 관련

(1) 집주인이 실거주 의사 밝히면 집주인이 실거주 가능

(2) 만기 3-4개월 전 계약 만료 통보하는 게 좋음

(3) 대출껴있는 집 : 전세입자 보증금은 후순위 so 세입자 구하기 힘듦 (리스크 大)

(4) 실거주 (매매가 9억) = 종잣돈 3억 + 담보/신용대출 6억

(5) 거주보유분리 (매매가 9억) = 종잣돈 3억 + 대출 1억 + 전세 5억 = 종잣돈 3억 + 전세 6억 [그림 참고]

21. 신용대출 사용범위

(1) 신용대출은 신중하게 사용해야 함을 여러번 강조

(2) 매매가 싸고 전세가 올라갈 때 : 신용대출 활용 능력 중요

22. 리스크 대비

(1) 전세가 나가지 않을 때 or 역전세

     : 비수기 때 발생, 기존 세입자 재계약, 신용대출 or 종잣돈 대비, 최악일 땐 전세 끼고 매도

(2) 추후 입주 불가능 (대출 불가) : 투자 or 매도

23. 24평 기준 : 10억/8억 > 7억/5억 (전세는 선호하는 구조 위주로 잘나감)

24. 종잣돈 2억 내집마련 : 서울 4-4.5급지 가능 (강서구, 서대문구, 은평구 등)

25. 부동산 기초 세금 관련 : 취득세, 보유세, 양도세, 생애 최초 대출 자격

26. 이미 2주택 이상인 경우 : 더 좋은 단지를 사는 쪽으로 매수 방향 잡기

27. 1주택 매수 이후 3가지 방법 [그림 참고]

28. 내집마련 마음가짐

29. 내집마련 (나와 남의 만족도 교집합) VS 투자 (수익과 수익률 차이)

30. 성장하는 환경 : 대가없이 주는 기쁨을 실천하는 GIVER들이 많은 환경

31. 기버의 성공 = 폭포처럼 쏟아지며 멀리 퍼진다

(1) 기버 = 대가없이 타인을 돕기 위해 긍정적인 영향력을 제공

(2) 매처 = 나에게 잘해주는 사람만 잘해주는 사람

(3) 테이커 = 자신의 이익을 위해 타인을 이용하는 사람

32. 인생은 2가지 패턴

(1) 공격적인 삶 = 돈 버는 태도

(2) 수비적인 삶 = 돈 잃지 않는 태도

33. 승부를 결정하는 골 = 대부분 공격수들이 넣기 때문

34. 수비수가 아닌 공격수의 자세로 삶에 임하기

35. 완벽한 준비와 의사결정은 없다

PART 3 | 총평

1. 이번 강의는 실전에 응용하는 방법을 알려주는 내용이 대부분이라 부담없이 완강

2. 목차가 좀 뒤죽박죽이라 정리하면서 이해하는데 다소 시간이 걸림

3. 당장 필요성을 못느끼는 내용들은 집중력이 떨어지긴 했으나 2회독 반복 완료

4. 종잣돈 1억은 5억대 아파트가 리스크를 감당가능한 금액이라는 걸 확인

5. 강사들 대부분 공무원이 투자자로 전향한 경우가 많다는 걸 느낌

6. 다양한 주제의 질문을 선별하여 누구에게나 해당될 수 있는 경우의 수를 고려하여 해결책 제공

7. 아직 지방강의가 남았지만 내마기 때부터 2달간 정말 부동산에 몰입하며 까막눈이 벗겨지는 중

8. 부린이라 그런지 2달 강의 완강했으나 소화불량 상태라 복습하면서 주제별 내용 소화 예정

9. 마지막 강의에서 기버가 많은 환경이 서로 상생하고 성장하는 환경을 만든다는 말에 공감

10. 두달간 부동산 공부하면서 좋은 인연들을 만나서 서로 배우고 도움주고 받을 수 있어서 좋았다^^

PART 4 | 앞으로 해야 할 일

1. 3주차 과제 & 조모임 잘 마무리하기

2. 강사와의 모임 : 궁금증 정리해서 해결하기

3. 2주차 지방 강의 완강하기

4. 9월 열반스쿨 기초반 (소액투자) 강의 완강

5. 강의와 과제로 인해 미뤄진 부동산 독서 100권 다시 도전

6. 매주 지역구 1개 후보단지 선정 & 시세트래킹 & 임장하기

★ 월부 내마중 강의 1-2회독 완강 ★