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지방투자 기초반 - 5000만원을 1억으로 만드는 투자법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
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대구는 지방광역시 중 2군에 해당된다. 그만큼 시장이 크고 수요가 많아 상승 폭발력이 있다.
가치분석
구별 특징을 정리하면 대구는 #중심 접근성(원도심 발달때문에) # 환경(신규공급이 많다) #학군(학군지 상승파급력 엄청큼) 을 중요하게 본다.
인구: 구의 위상과는 다르게 새 아파트의 공급과 위치상 괜찮으면 인구이동이 발생할 수 있다. 인구이동을 통해 주위 도시에서 모두 대구로 와서 살고 싶은 좋은 도시라는 걸 알게 됨. 수요가 계속적으로 있을것으로 생각 되었다.
직장: 소득에 관한 정리를 꼭 해야된다고 생각. 위상이 높은 구는 고소득자들이 많다.
학군: 대구의 범4만3 같은 경우는 경북 전체 수요를 흡수하는 학군지다. 상승폭발력이 있는 곳.
환경: 대구는 중심 (중구)에 백화점과 모든 상권이 모여있다. 그 중 신세계에는 '에르메스'까지 있다
그리고 재개발, 재건축으로 도시 전체가 신축 생활권이 많이 생기고 있다. 이런 곳으로 사람들의 이동이 있을 것이다.
공급: 공급지도를 꼭 그려봐야 한다. 그래야 어디에 영향이 클지 예상해볼 수 있다. 리스크 대비를 위한 것.
공급의 영향에서 가까운 곳과 먼곳의 전세상승의 흐름의 타이밍이 다를 수 있다. 그렇기 때문에 트래킹을 통해 기회를 포착해야한다.
교통: 대구는 지하철 수요가 있다. (역세권의 선호도 있음), 달구벌대로를 좋아한다. 하지만 역보다도 학군에 대한 선호도가 높다.
지역분석 주의점 (전세가율 85%이상이면 다 투자해도 될까?)
1투자하지 말아야할 단지 - 10년동안 전세가 변화가 크지 않다. 전세 거래량이 많지 않다.
2저점대비 너무 많이 오른 경우 상승폭 고려를 해봐야 한다. 2년 이상 상승시 보유 가능 기간을 고려해야한다. 왜냐하면 지방 사이클은 5~7년이니까.
가격분석
시세그루핑의 중요성을 많이 느꼈다. 그루핑이 되야 비교평가를 하기도 쉽고 기억에 남는다.
그리고 전고점이 얼마였는지를 통해 상승여력을 비교평가를 할수 있다.
가격분석을 통해 투자 우선순위 지역과 단지를 구분하고 평가해볼 수 있다.
가격분석이 나에게 가장 적용하면서 배워야 하는 것
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