[열중39기 30조 강부짜] 열반중급반 3주차 강의 후기- 전세빼는거 두렵지 않아

이번 열반중급반 3주차 강의는

양파링님의 "전세빼기 프로세스" 였는데요!!

실전 경험을 살려서 전세 빼는 노하우를 알려주셔서

유익한 시간이었습니다.

간단하게 이번 3주차 강의내용 BM포인트 남겨보겠습니다 ㅎㅎ

현재 전세 시장 상황

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먼저 간단하게 현재 전국 전세 시장상황을

설명해주셨는데요.

현재 수도권 중심으로는 매매가가 상승하면서 전세가가 올라가는 상황이고

지방은 지역마다 상승/보합/하락을 유지하고 있다고 합니다.

"여전히 수도권에도 가성비 지역이 있고 지방은 아직 회복이 안된 곳이 많습니다"

전세셋팅을 위해 알아야할 필수사항

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저환수원리의 기준으로 매수를 했다면

그 다음 전세 셋팅을 해야 무사히 투자를 마칠 수 있는데요.

전세셋팅에서 제일 좋은건

매매 잔금일과 전세 잔금일을 동시에 진행하는게 Best

하지만

전세 잔금일이 매매 잔금일보다 미뤄진다면 대응을 준비해야 합니다.

이럴때는 두가지 경우에 상황을 만드어보는게 좋습니다.

1. 주전세로 계약(매도인이 전세로 전환)

2. 기존 세입자 껴있는 집 매수

위 두가지 특수한 상황을 이용하여

매매 잔금을 내돈으로 메꾸는 일을 발생시키지 않게

최소화하면 좋겠죠??

다음은

계약시 주의해야할 점을 알려주셨는데요.

먼저 등기부등본을 보면서 꼭 봐야할 5가지를 말씀해주셨습니다.

매매 계약서에서는

매수금액와 잔금 기간.중도금 유무를 필히 확인해야하고

전세셋팅에 유리한 특약을 넣어야한다고 하셨습니다.

마지막인

임대계약서에는

4개월전에 계약 연장여부를 다는 특약과 매도에 대한 협조 문구를 꼭 넣으라고 하셨습니다.

*BM : 등기부등본 다양하게 보는 연습을 하자.

전세 빨리 빼는 프로세스

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드디어 이번 후기의 하이라이트!!😁

전세 빼는 노하우를 처음부터 끝까지 다 알려주셨습니다.

크게 3단계 프로세스로 이루어져 있었는데요

1. 전세가를 설정하는 법 → 2. 리스크를 줄이는 임대기간 설정 → 3. 임차인에 따른 대응

먼저 1. 전세가를 설정하는 법에서는

①ㄷㅈ / ②ㅅㅎㄱ / ③ 공급

3단계로 넓혀서 가격을 설정하라고 하셨습니다.

결국 핵심은 각 단계마다 내 물건이 "적절한 가격인지"

확인해야함을 알았습니다.

2. 리스크를 줄이는 임대기간

임대기간을 제대로 잘 설정해야

다음 계약때 역전세를 방지할 수 있고

투자금 회수와 재투자 기회를 방어할 수 있다고 하셨습니다.

①ㄱㄱ / ②ㅅㅇ / ③포트폴리오

이 3가지를 기준으로

각각 예상시기를 정확하게 파악하여

나한테 유리한 환경을 만들어내야

전세를 쉽게 뺄 수 있다고 하셨습니다.

통상 2년이 계약기간이지만 위 리스크를 줄이기 위해

임대기간을 더 늘리거나 특정월로 맞추는 생각도 가질 필요가 있겠죠??

3. 임차인에 따른 대응

마지막으로 임차인 유형에 따른 대응방법을 알려주셨습니다.

임차인 유형은 크게

①전세낀 세입자 / ② 법인

나뉘는데요

전세낀 세입자는 현재 시세와 전세가가 비교하고 임대만료일날 공급을 비교하고

또 계약갱신 여부를 확인하라고 하셨습니다.

법인은 특수한 유형이기는 하나 무조건 거부할 필요없이

전세권 설정과 기타 특약을 잘 설정하면 아무문제가 없다고 하셨습니다.

*BM : 전세 맞추는 프로세스 유형을 정확히 파악하고 모의투자 하기

마지막으로는 실전투자사례를 공유해주시면서

무리하게 높은 전세가를 고수해 전세 맞추는데 고생한 경험을

알려주셔서 무리한 욕심은

큰 화를 부를 수 있다는 걸 알았습니다.

전세 임대를 맞추는 모든 과정을 설명해주신 강사님께 감사드리고

꼭 1호기 투자할 때 해당 프로세스를 참고해보도록 하겠습니다.

감사합니다. 😁