열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열중39기 열정80도씨 웸비]

0/마인드셋 및 시장 상황

어느 곳에 투자를 해야할까?

→ 언제나 아쉬움은 남는다 그러나 시세의 흐름을 알고, 내 상황에 맞는 지역을 선정한다

서울 및 수도권 시장상황

매매/전세 거래량 모두 월평균 거래량에 접근하고 있다

다만 전세 매물은 줄어들고 있다. → 전세가 상승?

1/투자의 핵심

지방

장점 : 단기간 차익 실현 후 매도

리스크 : 공급 많으면, 역전세 리스크

핵심 : 소액으로 수익 실현

수도권

장점 : 장기보유 → 가치 상승, 전세가 상승

리스크 : 초기 투자금이 큼

핵심 : 입지독점성이 높은 곳 투자

낮아진 전세가의 반등 + 기준에 부합하는 전세가율 → 매수 진행

2/아파트 특징

수도권

좋은 아파트 일수록 전세가 상승하면, 매매가도 빠르게 상승

반대의 경우, 전세가가 상승해도, 매매가가 안오르는 경우가 있음 → 소액투자의 기회!

지방

좋은 아파트 일수록 전세가보다 매매가가 더 오르기 때문에, 높은 전세가율로 매수하기 어려움

반대의 경우, 전세가/매매가가 비슷하게 오르내려 소액 투자 가능

3/현재 투자 전략

서울

선호도가 높은 가치있는 아파트를 선택 (매매가가 싼지부터 본다)

수도권

서울 투자가 가능하면, 서울에 가지만, 안된다면 좋은 지역(선호도가 높음)부터 본다 + 공급은 꼭 본다

지방

선호하는 아파트+입주물량이 줄어드는 지역에서 소액으로 투자

4/투자 찾는 법

수도권

1. 강남 1시간이내 (입지독점성)
2. 전세가율 60%이상 (전세가율 높으면→ 하락 가능성 적음)
3. 지역 평균 투자금 확인
4. 절대적 저평가 (전고 대비 20%이상 하락) → 상대적 저평가 (비슷한 가격 중 더 좋은 곳)
5. 그 중에서 가장 좋은 단지

지방

1. 인구 50만명 이상 (수요 : 인구가 많을 수록 기대 수익이 큼)
2. 전세가율 70%이상
3. 투자후 2년간 공급물량 (전세가 상승 → 매매가 상승 및 매매가 하락 : 리스크 최소화)
4. 절대적 저평가 → 상대적 저평가
5. 그 중에서 가장 좋은 단지