서울 거래량 1만 그리고 대출규제 속에서 지금 당장 투자한다면? [허씨허씨]

첫 번째 허씨로는 자본주의에 패했지만

월부를 만나 달라진 두 번째 허씨로는

노후 준비와 경제적 자유를 이룰 허씨허씨입니다.

8월 다들 어떻게 보내셨나요?

7월부터 8월초에는

드디어 월 거래량 1만을 다시 넘는 것인가?

정말 빠르게 거래되는 분위기와

달라지는 호가에 정신을 못차렸습니다.

거래량이 급증하자 실거주자들이

더 빠르게 움직이기 시작했고

서울 4급지마저 날아가기 시작했습니다.

가계대출이 급증하면서

정부와 은행은 대출규제라는

강수를 두며 대응하려고 합니다.

저는 현재 투자할 수 없지만

늘 투자한다는 마음으로

현장에 출동하고 있습니다.

7 ~ 8월 200개가 넘는

매물임장을 하면서 느꼈던

기준의 중요성과 투자 기회를 나눠보려 합니다.

그리고 9월에 당장 투자한다면

저는 이렇게 대응하겠습니다.

영끌족의 리스크는

투자자에게 기회이다

제가 서울에서 본 물건 중

하나는 매매가가 10억이 넘지 않았는데

8천만원 이상 네고가 가능했습니다.

그 물건의 근저당 채권최고액 비율은

매매가와 동일했습니다.

계속해서 호가가 오르는 단지였지만

당장 매도가 급했던 집주인께서

울며 겨자먹기로 빨리 팔고 싶었던 것입니다.

한 달에 상환해야하는

원금과 이자의 비용이 400만원이 넘었고

곧 경매에 넘어갈 위기에 쳐했기 때문이죠.

하나의 단편적인 예시였지만

적어도 5개 넘는 물건이

감당하지 못할 대출을 받아 집을 산 후

지키지 못하는 경우였습니다.

부동산 절대 영끌하면 안 된다.

감당가능한 리스크 관리가 중요함을

너무나 절실하게 느낄 수 밖에 없었습니다.

[투자자라면?]

만약 해당 물건을 진지하게

투자 후보로 고려하게 된다면

매도자의 대출 상환을 고민해 볼 것 같습니다.

✔️ 한 달에 지출하는 원리금은?

✔️대부업체나 가압류가 있는지?

저는 네이버 '금융 계산기'를 통해

1억 당 주담대 30년, 대출금리 5%로

계산 후 원리금을 기억해 두는데요.

1억의 경우 월 50만원

2억의 경우 월 100만원

4억의 경우 월 200만원

이런 식으로 감을 잡아 놓고

영끌로 인해 급매로 던지는 물건에

유리한 방향으로 가격 협상을

준비해 볼 것 같습니다.

대출규제로 다시 거래량이 주춤하고

매도 기회를 놓칠까봐

두려워한다면 바로 그게 기회입니다.

전세대출이 막힌다는데

일잘러 부사님의 대응은?

일부 은행은 수도권 유주택자의 경우

주담대와 전세대출까지 막는다하고

신한은행은 임대인 소유권 이전의 경우

조건부로 전세자금 대출을

중단하는 강한 대책을 수립하기도 했습니다.

주인전세 또는 이미 세가 들어있는 물건을

투자해도 괜찮겠지만

새롭게 매수 후 전세를 맞추는 건

불가능한 일일까요?

마침 제가 실거주하고 있는

전세집 만기가 다가오기도 했고

전세입자에게는 이 대출규제를

일잘러 부사님은 어떻게 대응할 지

궁금해 전임, 매임을 해보았습니다.

[싸게 나온 전세물건의 특징]

시세 대비 저렴하게 나온

전세물건의 특징은

새롭게 매수한 투자자였다는 점이었습니다.

전수조사를 하거나

엄청나게 많은 매물을 확인한 건 아니지만

잔금을 치지 않으려는 의지가 느껴졌습니다.

일 잘러 부사님들은 매수자가 불안해하자

올 현금으로 들어올 수 있는

세입자를 구하기도 하며,

전세 특약에 전세대출을 받지 않는

조건을 쓸 수 있냐고도 물어보셨습니다.

물론 전세금이 커질수록

현금 100%로 들어올 사람은 적습니다.

다만, 실제로 매물을 본 6억 중반의

전세 물건의 현 세입자는

2년 전 전액 현금으로 들어온 사람이었습니다.

또, 법인 전세라면 감당 가능하지 않을까

다양한 생각이 들었습니다.

대출 규제를 무서워 하지만 말고

어떻게 하면 대응할 수 있을까 고민하는 것이

투자자가 해야할 마인드라고 생각됩니다.

분명 지금 이 현장에서

누군가는 답을 찾으려고 노력하고 있습니다.

💫 갱지지님의 갭투자 규제 조건 글 추천!!!

기준에 맞는지 체크해보고

아니라면 포기하는 것도 투자다

저는 2022년 2월

부동산 투자 공부를 시작했기에

상승장 당시 분위기를 잘은 모릅니다.

그런데 이번 7~8월

간접적으로나마 체험을 해 본 것 같습니다.

상반기 수도권 거래량이 10만건을

돌파했다는 뉴스인데요.

2021년 하반기 이후 처음이라고 합니다.

이틀 전 예약한 매물의 가격과

현장에서 매물을 볼 때의 가격

그리고 다음주 전화를 드릴 때 가격

가격이 점점 오르는 걸 보고

그럼에도 실제로 거래되는 걸 피부로 느끼며

진짜 조급해질 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

이런 시장일수록 정말 기준을 지키는 것이

너무나 중요하겠다는 걸 다시 한 번 느낍니다.

예를 들어 전고점 대비 20% 보다

회복한 단지는 고려하지 않겠다는 기준을

19%는 괜찮지 않을까라고 합리화하는 생각

한 번 기준이 무너진다면

다음번에 또 무너질 수 밖에 없습니다.

지켜보면 단지가 기준에 벗어났다면

과감히 포기하는 것도 투자라고 생각합니다.

우리가 배웠던대로 가치 대비 싸게 사서

좋은 자산을 불려나가야 하는데

굳이 비싸게 매수할 필요는 없기 때문이죠.

해당 지역, 해당 단지 외에

기준에 들어오는 선택지는 없는지

다시 점검해보는 과정으로 넘어갈 것 같습니다.

혹시 지금보다 더 오르지 않을까 하는 마음에

매수를 고민하는 건 아닌지

차분하게 생각해보셨으면 좋겠습니다.

전세 물량은 여전히 없고

상승 추세로 돌아선 것 같으니

올라타려는 욕심이 발동한 건 아닐까요?

다행히 현장에는 여전히

투자 기준에 들어오고 괜찮은 물건이

남아 있는 걸 초보인 제게도 보였습니다.

그러니, 굳이 비싸게 매수하지 마시고

저환수원리에 맞는 물건을 찾는 노력을

포기하지 않으시길 응원하겠습니다.

절대 급할 필요 없습니다.

제게 돈이 주어진다면

그리고 투자할 수 있다면

저는 이렇게 행동할 것입니다.

✔️ 아직 남아있는 기회가 있는 걸 믿기에

최고의 노력으로 찾아 볼 것입니다.

언제까지? 나올 때까지!!!

✔️그리고 여러 제약 조건 속에서도

이를 타개할 수 있는 방안을 고민할 것입니다.

어떻게? 무조건 되는 방향으로

✔️끝으로 아직 실력이 부족하거나

앞마당이 없어 물건을 못찼다면 기다리겠습니다.

왜? 투자 기준에 부합하지 않으니까요.

이 어려운 시장에서도

동료들의 투자 경험담이 올라오고 있습니다.

다음 경험담의 주인공은

이 글을 읽는 OO님이 되셨으면 좋겠습니다.



투자자로서 흔들릴 위기 때마다

중심 잡아주시는 메로나 튜터님께 감사합니다.



긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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