240910 | 내집마련 중급반 | 2주차 (지방) | 강의 후기 | 코크드림

240910 | 내집마련 중급반 | 2주차 (지방) | 강의 후기 | 코크드림

1. 프롤로그 (코크드림)

(1) 내집마련 후 소유권 늘려간 상황, 단 실거주 2억 4천주고 구매, 10년 후 3억대 유지

(2) 30평대 전세 5천에 살던 집이 분양가 9천으로 전환하여 매수

(3) 갈아타기 대신 대출 최소 5천 5년 상환으로 출퇴근 등원은 도보로 가능한 지역 매수

(4) 친구는 1억 대출 30년 상환으로 신축 매수

(5) 친구집 자산 격차를 통해 자신의 무지함을 깨닫고 부동산 공부를 결심

(6) 거주안정성 & 자산 증식을 통해 순자산 20억 상승

2. 지방에서 내집마련할 때 중요한 것

(1) 인구 = 주택수요

1) 주택가격 최고가 지역 : 100만 이상 광역시급 지역

2) 예시 : 김해 53만 신축 vs 부산 330만 구축 (종잣돈 1억, 월저축 150)

3) 거주소유분리 : 종잣돈 1억 = 월세 2000/50 (김해) + 투자 8000 (부산)

(2) 양극화 (by 선호도)

1) 지역내 선호도에 따라 주택 가격 편차 벌어짐

2) 어디에 어떤 소유권을 갖는냐가 중요 (선호도의 중요성)

(3) 입지+년식 : 지역별 핵심입지요소 상이, 신축 선호도 높음

1) 부산 해운대 : 직장+교통+학군+환경

2) 대구 수성구 : 압도적 학군

3) 대전 서구 : 직장+학군+환경+교통

4) 광역시 입지독점성 有 : 메인 입지의 선호 구축의 가치 높음

5) 중소도시 입지독점성 낮음 : 입지 좋은 구축의 가치 낮음

(4) 자산가치 있는 내집마련

= 입지 (인구, 학군, 환경, 직장, 교통)와 상품 (연식, 브랜드, 택지규모)의 교집합

(5) 광역시 우선순위 : 선호입지+신축 > 선호입지+구축

(6) 중소도시 우선순위 : 선호입지+신축 > 차선호입지+신축

3. 현재 지방의 시장 상황

(1) 광역시 : 서울, 부산, 대구, 광주, 대전, 울산

(2) 중소도시 : 청주, 천안, 전주, 창원

(3) 광주 : 아파트 사는 게 당연, 신축에 대한 갈망 大

(4) 매매가 하락폭 대비 전세가 하락폭 작음 (전세가율 상승 여건)

(5) 지방 매수는 공급이 많고 미분양이고 하락장일 때가 적기

(6) 중소도시는 인접지역의 공급도 가격에 영향을 받음 (천안+아산, 청주+세종)

(7) 전주 : 공급이 없어서 매매와 전세가 꾸준히 상승 (전주+완주군)

(8) 광역시 랜드마크 단지 : 하락장에서 30%이상 빠지지 않음 (수요 탄탄)

(9) 중소도시 랜드마크 단지 : 선호 단지임에도 하락장에 30% 이상 빠짐 (수요 한계)

(10) 개별단지 : 그림참고

(11) 실제 매물 사례 : 왜 가치에 상관없이 가격이 싼건지 [그림참고]

(12) 향후 3년간 공급량 부족한 지역 : 경남권, 전라권 (전세 반등 가능성 높음)

(13) 지역별 숨겨진 공급량 체크 : ‘직방’ 분양단지

4. 지방 내집마련 가능한 지역 분석

(1) 내집마련시 알아야 할 기준

1) 광역시 입지선호도 : 1등 학군지 > 환경 (택지, 커뮤니티, 연식)

2) 중소도시 입지선호도 : 환경 (택지, 커뮤니티, 연식)

3) 좋은 학군 = 입지독점성 (학업성취도 높고 학원가 규모 큰 교집합)

4) 광역시 대표 학군지 : 대구 (수성구), 울산 (남구), 부산 (해운대 센텀, 좌동, 동래, 사직동), 대전 (서구 둔산동), 광주 (남구 봉선동)

5) 광역시 선호도 결정 요인 : 학군 + 가격

6) 중소도시 선호도 결정 요인 : 환경 (신규택지) + 가격

(2) 각 지방의 특징 및 가격

1) 인구수 = 입지의 위상 : 권역내 인구수 많은 지역에 1주택 마련해야 자산가치 상승 유리

2) 지역 위상 : 부산 > 대구 > 대전 > 울산, 광주

3) 대구 : 과공급으로 인한 가격왜곡되어 도시위상대비 가격이 싸서 내집마련하기 좋은 시기

4) 지방 평균입지 이상의 지역 가격 : 부산 대구가 많이 싸다, 전세가 평균 30평대 기준 3억대

5) 부산 : 서부산권과 기장은 빼고 동부산권 위주로 평지와 바다 주변에 내집마련 및 1주택 권장

6) 대구 : 학군지 파악할 때 고학년으로 갈수록 학생수 증감 여부 파악하기

7) 대전 : 부산 대구에 비해 싼 가격은 아님

8) 광주 : 대전과 인구, 면적, 수준이 비슷하나 대전이 위상 더 높음, 얼죽신 제대로 반영되는 곳

9) 울산 : 학군지, 지하철 없어서 교통 의미 없음

10) 창원 : 학군 중심으로 파악하기

11) 천안 : 신불당은 천안의 부촌, 환경 및 택지 규모 위주로 파악하기

12) 청주 : 입지 좋은 준구축까지는 커버 가능

13) 전주 : 에코시티 제일 선호, 선호도와 가격 불일치

5. 종잣돈별 내집마련 접근 방법

(1) 거주 보유 분리할 때 주의할 점

1) 반등한 물건 X : 현재 가격 적정가 판단하기 (전고점 대비 25% 이상 하락)

2) 잔금 가능한 주택가격 내에서 투자금에 맞는 걸 구입하기 (매매가의 30% 대비자금 필요)

3) 네이버 전세 호가 X : 전세 실거래가 비교, 주변 동일 평형 전세가 조사 후 적정 시세 확인하기

4) 만기 시점 역전세 대비하기 : 추가 투자금 준비 (투자금 추가해도 입지 대비 가격 재확인)

5) 투자자의 기본 자세 : 리스크 대비할 줄 알아야 함 (전세가 하락 = 투자금 상승)

(2) 지방에서 내집마련하는 경우의 수 : 그림 참고

(3) 종잣돈별 내집마련 접근 방법

1) 내집마련 : 종잣돈 & 대출금 확인 > 범위 설정 (종잣돈+대출금+1억) > 후보단지 > 임장 > 매수

2) 거주분리 : 종잣돈 확인 > 범위 설정 (종잣돈+1억) > 단지 (지역최대, 입지, 연식) > 임장 > 매수

3) 종잣돈 1-2억 [그림참고] : 실거주 3-4억, 투자 5억 (1.5억의 30% 보유)

4) 종잣돈 2-3억 [그림참고] : 실거주 5억, 투자 7억 (2.5억의 30% 보유)

5) 종잣돈 3-4억 [그림참고] : 실거주 7억, 투자 9억 (3.5억의 30% 보유)

6) 내집마련과 거주분리 고민 : 종잣돈으로 살 수 있는 아파트 먼저보기 (좋은 것부터)

7) 지방 선호 단지 > 서울 경기 내 선호도 낮은 단지

(4) 갈아타기

1) 방법 : 상급지 이동, 동일지역 신축, 평수 넓히기 [그림참고]

2) 단계 : 예산 > 시세확인 > 물건찾기 > 비용변화 확인 > 매도 > 매수

3) 중소도시는 2년 신축살고 갈아타기 반복하는 게 제일 좋음

6. 총평

1. 고향이 지방이라 지방에도 내집마련할 것을 대비하여 지방편 강의 추가 신청

2. 열반기초 1강 듣고 난 후 내마중 지방편을 들어서 그런지 내집마련 강의가 더 유익

3. 강의 내용 만족도 : 내집마련 및 투자 지식 & 임장 > 마인드 (시세파악 & 임장 희망)

4. 중소도시는 인접지역의 공급량도 함께 고려해야 한다는 사실을 처음 알게 됨

5. 지방은 서울에 비해 확실히 수요가 낮으니 매매가도 낮은 상황

6. 관심없는 지역은 확실히 몰입도가 떨어져서 대충 듣게 되고 관심있는 지역은 몰입도 up

7. 투자는 전세가가 높아야 하고 내집마련은 절대 가격이 중요!

8. 지방은 고향 이외 관심없었는데 전반적으로 지방 주요 단지 정보를 알 수 있어서 유익

9. 지방 대표단지들은 서울과 비교할 때 매매 및 전세가가 별 차이가 없다고 느껴짐

10. 종잣돈별 내집마련 하는 법은 구체적 사례를 들어 이해가 쉽고 매우 유익

11. 지방의 이 많은 단지들을 비교분석하는 과정을 보면서 내공이 대단하다고 느껴짐

12. 종잣돈 적을 경우 실거주보다 거주분리 투자를 통해 자산가치 상승을 선택하는데 확신

13. 같은 가격대라 해도 자산가치 상승 여력이 큰 것을 구입해야 함을 다시 한번 각인

★ 1회독 100% 수강 완료 ★