💕언제나 행복하게 부동산 투자 공부를 하고 싶은
햄!스터D 입니다^^💕
어느새 실전반 2주차 강의가 끝이났습니다.
1주차 강의를 듣고 감동의 눈물을 흘린게 엊그제 같은데
벌써 9월 중순이 지나가고 있네요~ 하루하루가 벌써 아쉬울 뿐입니다~
2주차 강의는 줴러미 튜터님이 현장파 실전투자자로써 알아야 할
투자 프로세스 A to Z(수도권 실전 임장부터 계약까지)에 대해
열정적인 강의를 해주셨습니다.
전임과 매임의 벽이 있던 저에게는
아주 큰 용기가 되고 도움이 된 강의였습니다.
이번 실전반을 통해 임장과 임보가 한단계 업그레이드 되기를 바라신다는
튜터님의 응원을 마음에 새기고 남은 실전반 기간도 최선을 다해보겠습니다^^
월부에 들어와 임장이라는 것을 처음 알게 되고
임장에는 분임- 단임- 전임-매임의 단계가 있다는 걸 알게되었습니다.
이제 월부생활 1년차가 되어가는 시점에서
임장이 익숙해지고는 있었으나
임장에 대한 의미를 깊게 생각해본적이 있나 싶습니다.
줴러미 튜터님께서는 기본중의 기본인 임장의 의미부터
다시 되짚어 주시면서 임장의 단계단계마다
우리가 무엇을 보고 어떤 생각을 하며 남겨가야 할 것이 무엇인지
하나부터 열까지 다시 짚어주셨습니다.
실전반 첫 수강생인 저에게는
앞마당이 제대로 만든 경험이 부족하다면
이번 기회에 완전한 나의 앞마당을 만드는것을 목표로 하라고 하셨는데,
앞마당을 제대로 만든적이 없는걸 어찌 아셨을까요?
아주 찔린 마음으로 2주차 강의를 시작했습니다ㅎㅎㅎ
처음 실전반 시작하며 저희 8조의 마그온 튜터님께서 개인적인 앞마당을 물으시며
매임까지 완성한 곳을 앞마당으로 적어내라고 하셨었습니다.
저는 월부 1년차가 되었고 한달도 빠짐없이 임장을 다녔지만
그동안 매임까지 완성한 임장지는 거의 없었습니다ㅠ
적지않은 충격을 받고 그동안 나의 임장방법을 되돌아보며
이번 실전반 수강을 기점으로
완전한 앞마당을 만드는 걸 목표로 해야겠다 다짐했습니다.
그 마음이 통했는지 2주차 강의에서 줴러미 튜터님께서는
실전 초보자 눈에 맞춰서 임장의 단계단계마다
어떻게 행동하며 남겨가야할지에 대해서
아주 친절하게 알려주셔서 감사했습니다^^
특히 전임과 매임에 대해서 경험담을 바탕으로 이야기해주셔서
바로 적용해봐야겠다고 생각이 들었습니다.
그럼 2주차 강의 정리해보며
BM할 부분도 생각해보겠습니다.
<강의를 통해 내가 해나갸야 할 3가지 목표>
1. 임장지 가치와 단지 선호도를 파악하고 투자 우선순위를 정할 수 있다.
2.투자 물건을 찾고 협상을 통해서 사는 순간 돈을 벌 수 있다.
3.계약 프로세스를 익혀 매수에서 잔금까지 적용할 수 있다.
임장은 가치를 알 수 있는 행위이다.
임장의 본질에 집중하라.
변하는 것은 '가격'이고, 변하지 않는 것은 '가치'
이번 강의를 통해 '임장'이 단순한 현장 방문이 아니라 투자의 본질을 파악하고,
성공적인 결정을 내리기 위한 필수 과정임을 다시 한 번 깊이 느낄 수 있었습니다.
특히, 강사님이 강조하셨던
"임장은 가치를 알 수 있는 행위이다"라는 말이
이번 강의의 핵심 주제였다고 생각합니다.
가치를 파악하기 위해 임장은 매우 중요한 도구이며,
그 과정에서 얻은 정보와 감각이 결국 성공적인 투자의 밑바탕이 됩니다.
임장의 본질 : 변하지 않는 것에 집중하라
투자는 변화하는 '가격'에 흔들리지 않고, 변하지 않는 '가치'를 파악하는 데서
출발해야 한다는 점을 명확히 이해하게 되었습니다.
우리가 투자에서 실패하는 가장 큰 이유 중 하나는,
짧은 기간에 변하는 가격에만 집중하다 보니
본질적인 가치를 놓치는 경우가 많기 때문입니다.
임장은 변하지 않는 가치를 발견하고,
그 가치를 바탕으로 투자의 우선순위를 정하는 중요한 작업입니다.
24년 상반기 동안 서울시장의 변하는 가격에 흔들리고 있었던 저는
다시 한번 변하지 않는 가치에 집중해야겠다고 생각했습니다.
가격에 흔들리다보니 좋은걸 사야하는데.. 올랐는데.. 그래도 사야할까.. 그래도 좋은게 좋은거 아닐까..
마음속에서 투자의 원칙은 까먹은채 마음이 흔들리고 있었습니다.
투자의 원칙 ‘싸게 사서 비싸게 산다’를 다시 한번 뼈에 새겨야할 시점인거 같습니다.
시장의 흐름에 흔들리지 않고 장기적인 안목을 가지고 바라보는 연습을 해야하겠습니다.
그리고 임장의 순서와 방법에 대해서 알고는 있었지만,
꼭 그 순서와 방법에 맞춰 임장을 해야할까? 하는 생각도 사실 많이 했었습니다.
저 말고도 그런 의문을 가진 수강생들이 많이 있을 것입니다.
수강생들의 그런 의문을 다 알고 답해주시듯
임장의 순서와 방법에 맞춰 임장하는것이 분명 의미가 있고,
한달에 하나의 앞마당을 만드는 것에 절대 타협하지 않기를 응원해주셨습니다.
튜터님의 응원에 힘입어 지금하고 있는 임장의 방법에 확신을 갖고
한달한달 완전한 앞마당을 만들기 위해 더 노력하겠습니다
임장을 단순히 돌아다니는 과정이 아닌
'전투적으로 다녀야 하는 과정'이라고
이야기 해주셨습니다.
지금까지 저는 전투적인 마음으로 임장을 해본적이 없는거 같습니다.
정말 내가 이 곳에 진짜로 투자를 하겠다는 전투적인 마음으로 투자물건을 찾아야
나만의 기준과 확신을 가지고 진짜로 투자를 할 수 있을것같습니다.
BM할 것
1. 변하지 않는 가치에 집중하고, 투자 우선순위를 정하는데 목표를 가지고 임장하기
2. 임장의 순서와 방법에 의미를 제대로 알고 임장하기
3. 전투적으로 임장하기
현장파 투자자만이 알 수 있는 것
선호도를 파악해 최고의 투자물건 찾기!
임장의 목적은 투자 우선순위를 정하고 투자하는 것입니다.
우리는 각각의 단계마다 목적을 가지고 투자에 연결시키는 임장을 해야할 것입니다.
[분위기 임장 제대로 하는 법]
1단계 : 환경 선호도를 상/중/하 로 나누어 생활권 우선순위 정하기
2단계 : (지역내 단절감을 주는 요소를 찾아보고) 생활권 우선순위 정하고,
군의 편견에서 벗어나 각 생활권의 가치를 파악하며 임장하기
3단계 : 앞마당 중 비슷한 느낌의 생활권을 찾아보고 입지와 단지를 비교평가 해보기
분위기 임장을 수준별 단계로 나누어 알려주셔서
내 수준에 맞게 적용시켜 임장을 해보면 좋을 것 같습니다.
그동안 생활권 우선순위 나누는 것에 그쳐있었는데
앞마당 중 비슷한 느낌의 생활권을 찾아 비교해보고
단지들끼리도 비교해보는 연습을 해봐야겠습니다.
이러한 과정을 통해 '절대적인 기준'보다
나만의 기준을 확립해나가는 것이 투자 성공의 핵심임을 느꼈습니다.
BM할 것
1. 군의 편견에서 벗어나 각 생활권 가치 파악해보기
2. 앞마당 내 비슷한 느낌의 생활권 찾아보고, 입지와 단지 비교평가 해보기
[단지 임장 제대로 하는 법]
1단계 : 단지 자체 꼼꼼히 보기
2단계 : 지역과 단지가 보유한 선호 요소 파악하기
3단계 : 과거 공급장이 단지에 미치는 영향 확인하기
BM할 것
투자에 연결 : 단임을 통해 단지 선호도 파악하고 투자 우선순위 정하기!
[전화 임장 제대로 하는 법]
1. 투자자 컨셉
2. 실거주 or 전세입자 컨셉(투넘버)
전화 임장은 투자에 있어 가장 가성비 좋은 행동이다.
(*전임 내용 정리해서 조원들에게 공유하기)
전화 임장에서 못 채운 내용은 매물 임장 하면서 채워보자!
전화 임장이 어려운 사람들이 많음을 아시고
어떤 것부터 어떤 이야기부터 시작하면 좋을지,
전화 임장으로 무엇을 알아봐야 하는지, 전화임장을 왜 해야 하는지,
아주 친절하게 알려주셨습니다.
전화 임장에 대해 막연한 두려움과 벽이 있었는데
알려주신 예시를 참고해서 시작해보면 될꺼 같습니다.
BM할 것
1. 투자자 컨셉, 실거주 컨셉, 전세입자 컨셉으로 전임해보기
2. 우선 전임을 꾸준히, 횟수를 많이 해서 벽을 깨고 익숙해지기
3. 전임 통해 단지 선호도 파악하고 투자 물건 찾기
[매물 임장 제대로 하는 법]
강의를 듣고 보니
저는 매물 임장을 한다고 하면 바로 가서 매물부터 보면 되는 줄 아는 초초보..였습니다ㅎㅎ
매물 임장을 하기 전에는 우선
사전 임장보고서를 작성해서 지역의 입지가치를 파악하고,
단지 임장과 전화 임장으로 1차 단지 선호도를 파악한 후에
매물 임장을 가서 단지 선호도를 검증하고, 1등 물건을 찾아야 합니다.
1단계 : 생활권과 단지 선호도를 파악할 수 있도록 단지는 선정하고 임장 스케줄 짜기
2단계 : 부동산 예약하기
3단계 : 부동산 방문하기
4단계 : 매물 정리
부동산을 예약할 땐 왠만하면 투자자로 예약하고
매물에 대한 이야기로 통화를 시작해서
매물 상황과, 시세, 시장파악을 잘하고 있는지?
친절하게 응대하는지? 일잘러 부동산 사장님인지를 파악해보고
매물 예약을 합니다
부동산에 방문하기 전에는
볼 매물 가격과, 그 매물 옆 단지들 가격을 익히고 가는게 좋고,
일찍 가서 지역과 단지에 대해 브리핑도 듣고
RR과 단지특징, 선호요소 질문들도 해보면 좋을거 같습니다.
우리가 투자자로 방문을 하고
그만큼 자금이 없어 떨리는 마음으로 갈지라도
예의는 갖추되 저자세일 필요는 없다고 얘기해 주셨습니다.
철저히 비즈니스 마인드로 대하기!
(*장부 물건은 타 부동산과 공유 지양)
Q. 당장 사지도 않을 건데 꼭 물건까지 봐야 할까요?
-물건을 보는 행동이 쌓여야 아파트에 대한 감이 생기고 비교가 되고 가격이 기억이 납니다.
저도 이 생각으로 지금까지 매달 임장을 한다고 하면서도 매물 임장은 하지 않고 넘어갔었습니다.
그래서 그랬던거였군요.. 그래서 열심히 한달한달 앞마당을 늘린다고 했지만
단지의 가격과 선호도가 제대로 기억이 안나는 거였어요..ㅠㅠ
그러다 보니 임보 결론에서도 1등 뽑기가 어려웠던거였습니다.
1등 뽑기가 어렵다고 징징거리면서도 제대로 임장하지 않은 지난날을 반성하고
앞으로는 매물 임장으로 매듭을 잘 짓고 넘어가야겠습니다.
BM할 것
1.단지 분석이 덜 되었어도 매물 임장을 가서 선호도 파악하고 오기
2. 매물 임장까지 꼭 마무리 해서 제대로 된 앞마당 만들기
3. 나의 수준에 맞춰 매물 개수 정해보기
4. 매물 임장하고 바로 물건 정리하고 그날의 1등 뽑기, 1등 물건 모아서 결론 top3 뽑기
5. 꼭 현 임장지 top3와 결론 내고, 앞마당 top3뽑기
협상의 원씽
"협상을 유리하게 이끌기 위해서는
내 손안에 물건을 최대한 많이 가지고 있어야 합니다.
(최소 2개이상 확보하기)
투자 물건을 확보해 나가면서 동시에 협상을 진행해야 합니다.
물건은 날아가더라도 또 찾으면 됩니다."
저는 2번의 실거주 매수 경험이 있지만
협상을 제대로 해보지는 못했습니다. 지금 복기해보면
처음 매수했던 집은 협상할 거리가 많이 있었던 물건입니다.
깨진 타일은 매수한 사람이 고치는게 당연한 줄 알았고,
층수가 조금 아쉬우니 RR층 가격과 비교해서 조금 더 협상해볼 수 도 있었습니다.
두번째 매수했던 집은 저희가 급한 상황이 아니다 보니
부동산 사장님의 진두지휘아래 가격을 깍을 수는 있었습니다.
우리는 급하지 않은 상황이고 세금이 비싸서 더 깎아주셔야 생각해 볼 수 있을꺼 같다고 협상을 했습니다.
매도자분은 상급지로 갈아타기 상황이고, 세금 문제도 있고,
이미 오래 전에 매수했던 터라 수익이 많은 상태였습니다.
그런 상황을 알고 더 적극적으로 협상했더라면 좋았겠다 복기해봅니다.
아쉬운 매수 경험이었지만
직접 협상의 아쉬움을 겪어봤으니
다음번 거래할때는
줴러미 튜터님께 배운대로 협상을 시도해봐야겠습니다.
협상은, 내가 원하는 것만 요구하는 것이 아니라
상대방이 원하는 것을 파악하고 내가 해줄 수 있는 것을 해주는 것임을 기억하겠습니다.
전세 협상에서 중요한 것은 협상 스킬이 아니라,
현재 전세시장 상황을 잘 알고 올바른 결정을 내리는 것입니다.
투자금을 줄이기 위해 높은 전세가를 욕심부리지 않아야 함을 기억해야겠습니다.
BM할 것
1. 협상시 상대방이 원하는 것을 파악하고 내가 해줄 수 있는 것 생각해보기
2. 높은 전세가 욕심부리지 말고 전세는 빨리 빼기
계약 프로세스
‘매수 가계약 - 매수 본계약 - 전세 가계약 - 전세 본계약 - 잔금’
계약 과정이 익숙하지 않은 초보자라면 실제 행하는 과정에서
잘 모르는 상황이 발생할 수 밖에 없을 것입니다.
튜터님의 경험담을 예를 들어주시며, 모르는데 아는척 넘어가기 보단
잘 모르겠다면 잠깐 시간을 내어 환경의 힘을 이용하기를 권해주셨습니다.
그리고 큰 돈으로 내인생에 큰 결정을 하는 투자이기에
작은 것 하나도 그냥 흘려 보내지 않고
CEO마인드로 내 투자는 내가 끝까지 챙겨야 함을
강조해주셨습니다.
BM할 것
1. 계약시 모르는게 생기면 잠시 멈추고 동료, 선배님들의 힘을 빌리기
2. CEO마인드로 내 투자는 내가 끝까지 챙기기
줴러미 튜터님, 감사합니다❤️
" ‘상황’보다 ‘해야할 일’에 집중하니 단단해졌습니다.
‘효율’보다 ‘한다’에 집중하니 실력이 생겼습니다.
날마다 잠에서 깼을 때 보다 조금 더 현명해지기 위해 노력하세요."
이 말씀들을 마음에 새기며, 임장을 통해 꾸준히 경험을 쌓고,
성공적인 투자자가 되기 위한 준비를 해나가겠습니다.
시장 상황은 언제든지 변할 수 있지만
내가 쌓아온 경험과 준비는
나에게 기회가 올 때 확실한 성공을 만들어 줄 것이라 믿습니다.
이번 강의를 통해 배운 모든 것을 바탕으로
한 걸음씩 꾸준히 앞으로 나아가겠습니다.
현장파 투자자로써 해야할 모든 것을 다 알려주신
줴러미 튜터님, 진심으로 감사합니다!!^^
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