서울부동산 절대원칙 독서후기[땡스풀유앤미]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 서울 부동산 절대원칙

2. 저자 및 출판사: 김학렬(빠숑) in 스마트튜브

3. 읽은 날짜: 2024.9.7~9.11.

4. 총점 (10점 만점): 8/10

STEP2~4. 책에서 보고 깨달은 점

*부동산에 정답은 없지만 서울은 늘 모범 답안이 될 것입니다. 규제로 가득했던 서울의 5년 그결과 2021년까지 말도안되게 폭등했다. 미래수요까지 흡수해버림-> 결론적으로 부동산은 무조건 서울을 공부하면 된다.~!그리고 부동산을 매수하는 것은 무조건 투자여야 한다

서울 임장 한번도 안가본 나로써 이책을 이해하기는 많이 어려웠다. 좀더 공부하고 임장 임보도 쓰면서 다시 읽는다면 더 많은 것을 알게 될 것 같다. 그래도 나에게 인상깊고 큰 바탕을 그리게 해준 책인 것 같고 서울에 막연히 집한채 갖고 싶다에서 서울공부를 적극적으로 해봐야겠다는 다짐으로 바뀌게 되었다. 

제1부 서울만큼 완벽한 도시는 없다.

1장 생애주기 따라 변하는 부동산 입지

-병원과 함께하는 일상, 영유아기 및 어르신 단계:지역간 보건격차 10만명당 산부인과 소아청소년과 의원수 가장 많고 요양병원은 광주가 가장 많음..

-아동청소년기 :학교 학원 친구가 전부임, 초중은 집에서 가까운곳, 고등학교는 선배가 좋은 곳, 학원가도 풍부한곳

-청년기: 가장 돈이 많이 드는 시기 대학등록금 유학비, 결혼자금, 좋은 직장

-생애주기의 모든단계를 만족시키는 곳=서울

2장 서울의 높은 위상 데이터로 확인해보자

-2022.11현재  서울 시세 평당 4169만원, 전세 1993만원 전세가율 47%, 5년동안 매매시세는 1906만원, 전세 572만원 상승하고 전세가율은 16%하락

-세계도시들과 비교했을때 인구수는 적지만 인구밀도는 상하이나 도쿄보다 월등히 높다.2005년 가구 증분부도 더 많은 주택보급, 2015 가구수28만 200가구, 주택은 23만호 증가, 2020년 19만7800가구에 주택수는 14만5400호 주택보급률이 낮아졌다. 서울에서 내집마련은 점점 더 어려워지고 있다. 

-일자리가 곧 입지-서울의 일자리는 비교 불가, 강남구, 서초구, 영등포구, 중구, 종로구, 금천구 거주인구수보다 종사자인구수가 더 많다. 

3장 서울 부동산 프리미엄은 언제부터 시작되었나

-서울은 면접으로 더이상 성장하기 어렵다. 경기도 인천은 서울의 보조역할을 하며 여기가 발전할 수록 서울이 더 많이 발전할 수 밖에 없는 구조이다. 

-지금의 강남을 탄생시킨 사건들: 한남대교 개통, 경부고속도로 개통, 강남고속버스터미널, 2호선지하철개통-강남이 서울의 중심으로 자리잡는데 결정적인 역할, 대규모주거지 공급-택지개발로 건설대 대규모아파트단지는 강북과 비교해서 거주쾌적성이 높았다. 명품주거지의 기반

명문학교들의 강남이전, 고급상권개발, 

-강남->상계동 중계동 택지개발,->과천->1기신도시(분당구, 동안구, 일산구, 군포시, 부천시)

-압구정 현대아파트 브랜드 강남 상징적의미 더 프리미엄이 붙는다. IMF는 딱 2년 하락기에서 다시 급상승으로 변한다. -> 기존아파트보다 2배이상 높은 가격으로 분양했어도 잘되는 이유 그 지역의 프리미엄이 중요한 시대, 2008년 또한번의 조정 금융위기->2012최저점에서 다시 상승(4년동안 하락)

강남권 가장 비싼 아파트 2016.8월 입주한 서초구 반포동 아크로리버파크 34평형 46억6000만원, 머지않아 감남권에 평당 2억원의 아파트가 등장하게 될 것이다. 

4장 지난 10년간 서울시의 부동산 개발

-서울 1차 뉴타운의 도약, 은평, 길음, 왕십리

-강남-직각형태가 돋보이는 강남 도로망 신도시의 장점

3개 뉴타운에 가장 비싼 곳 사람이 몰린 곳 왕십리 길음 은평 순 왕십리 뉴타운- 착공에 어려움(이해관계) 미분양도 있었지만 지금은 가장 인기있는 뉴타운이다. 

-길음 뉴타운-2022 숨고르기 롯데캐슬 클라시아는 1월입주, 시세가 충분히 낮다고 판단되는 순간가지 지켜보기 장위뉴타운 대장격인 장위 4구역 평당 2834만원으로 분양됐으므로 길음뉴타운의 하한선이 된다고 생각하자

-은평뉴타운: 많은 물량을 이겨내야 하는 은평뉴타운, 명품 고급뉴타운으로 계획 대형평수가 많은, 친환경입지북한산, 신도시가 하나의 도시로 정착되려면 15년정도 소요된다. 은평유타운을 여유있게 봐야하는 이유이다. 은평뉴타운은 택지개발사업 신도시 개발사업의 개념이다. 하나고등학교 있음

은평뉴타운 주변 입주물량, 개발계획이 참 많다. 고양시덕양구, 서울서대문구, 마포구, 파주시 김포시 인천서구 의정부 양주시 3기신도시 창릉신도시까지 경쟁입지 , 이 의미는 은평구 주변, 서울 서북권으로도 강남권이 분산될 것이라는 의미이며 단기투자보다는 실거주 위주로 접근한다면 최고의 거주지중 하나라고 생각->전세가가 오늘다면 투자성이 타이밍이고 전세가가 내린다면 투자에 유의해야한다. ** 고양시 창릉신도시까지 입주하고 난 후에 은평뉴타운의 정상적인 시장이 될 것이다. 

-왕십리뉴타운: 그 어떤 뉴타운보다 좋은 입지의 왕십리뉴타운

가격이 더 많이 상승할 가능성이 높기 때문에 초기 분양가가 높을 수 밖에 없다는 점을 알아야한다. 종로구 유일한 뉴타운 경희중자이도 고분양가논란으로 미분양되기 헸지만 입주한 후 시세가 매우 큰폭으로 상승~! 이것이 도심 뉴타운에 주목해야하는 이유

비강남권 서울수요층과 서울로 유입되는 수요층들이 왕십리뉴타운의 미래수요이다. 

‘2030 서울플랜’과 ‘서울시 생활권계획’의 등장-일자리 만들기에 주력으로 주택수 부족 집값의 상승, ->’2040 서울 도시기본계획’

6대 공간계획

1.보행일상권조성-주거 일자리 여가가 30분내의 가능하도록 용도복합계획 수립, 복합개발이 가능한곳 핵심은 일자리, 즐길거리가 있어야 함, 투자적인 관점에서 지금핵심인근지역으로 눈을 돌려야 한다. 청담동 산성동 방배동서초동 이촌역 서빙고역, 혐오시설은 없어야 함

2.수변중심공간재편:서울 전역61개 하천의 잠재력=도시중심 한강, 지역중심 4대지천 홍제천 중랑천 안양천 탄천, 동네중심 소하천 지류-양채천 여의천 불광천 정릉천

*도림천 :관악산 도림천주변 서울형 수변감성 도시사업

*정릉천: 스포츠 문화 복합문화공간

*홍제천:문화재원형보존

*중랑천:재건축 재개발 예정지와 연계 대규모 개발 사업 가이드라인제공

*한강과 일체화된 수변도시 조성:여의도 용산, 성수잠실, 마곡 상암등 한강변주요거점간 특화발전지원

3. 미래성장거점 중심지 혁신: 서울도심 여의도강남 3도심 기능강화-글로벌 도시 경쟁력강화

-국제경쟁:한양도성서울역 용산한강 여의도 영등포 구로

-청년첨단:한강 성수 청량리 홍릉 광운대 창동

-미래융합:항강삼성수서양재

-감성문화:상암 한강 마곡 김포공항

4.다양한 도시모습 도시계획 대전환

5.기반시설입체화(지상철도 지하화)

6.미래교통인프라확충-실행확률이 높은 곳은 당연히 기존 교통의 중심지이다. 창릉, 상봉, 망우, 청량리, 서울역, 용산역, DMC등의 강북지역, 김포공항, 여의도 사당 삼성 양재 수서 강일등의 강남지역이 핵심지역으로 부각될 가능성이 높다. 

-대한민국의 상징 종로구-용산구의 한남뉴타운 동부이촌동 재건축 리모델링 예정, (한남뉴타운, 동부이촌동, 서빙고동)

-황제의입지 강남-강남구 재건축 대치동 일원동 청담동 압구정동 

-도시전체가 일자리인 여의도-향후 일자리 증가 예장지역 여의도에서 신도림역까지 경인로이다. 여의도14개 단지가 모두 재건축추진중 10년동안 재건축이 이어질 예정

-7대광역중심은 일종의 부도심

*창동 상계 광역

*청량리 왕십리 광역

*상암수색광역:수색증산뉴타운지역

*마곡광역(강서구) 일자리가 획기적으로 많아지는 곳

*용산광역:용산국제업무지구 개발 구상 발표-아시아의 실리콘밸리 개발 예정=용산구 일자리가 본격적으로 시작되면 최소한 강남구의 테헤란로의 위상이 될 수 있는 입지

*가산 구로광역

*잠실광역: 대한민국 중심지로서의 잠실이 될 것으로 강남과 연계되어 개발호재가 많을 것으로 예상, MICE 산업벨트(코엑스 킨텍스, 벡스코와 유사)

*서울도심 여의도 강남등 3도심을 중신으로 기능을 고도화해 글로벌 도시 경쟁력을 강화한다. 

광화문시청, 인사동명동, 세운지구(남북녹지), DDP: 남북방향 4개축, 동서방향’글로벌 상업’ 1개축 조성=새로운 역할이 추가되는 한강변과 한강의 지류주변의 변화에 집중해야한다. , 지상철은 지하화하므로 지상철주변지역도 주목!

제2부 실전 투자에 활용하는 2040서울도시기본계획

5장 6대 키워드 속에 서울의 미래가 보인다.

6장 서울에 세계의 일자리를 모이게 하라~!

7장 교통상권입지로 보는 서울 부동산 미세분석

랜드마크 아파트는 시세를 판단하는 기준:랜드마크 아파트와 그 아파트의 시세비료 과거부터 지금까지 시세 모두 비료 내가 관심갖고 있는 아파트 시세가 어느수준이어야 적정한지 파악, 여기서 유의점 1, 수요가 있는 부동산시세는 단기적 등락이 있을 수 있지만 중장기적으로 우상향한다는 믿음이 있어야 한다. 2,랜드마크 아파트는 주기적으로 교체해줘야 한다. 랜드마크는 새아파트일수록 좋다. 

랜드마크 아파트를 알면 재개발 재건축 투자가 가능하다. 

-서울 내에서도 질적성장이 중요해졌다. 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

서울을 소유하거나 서울감은 부동산을 소유하십시오 지금당장~!

-다세대, 빌라보다 아파트

-구아파트보다 새아파트

-가격보다 삶의 질을 먼저 고려하라

-최소5년은 이사걱정없이 살집을 추천

-비서울보다 서울추천

하지만 서울에 적용하면~

1.서울은 다세대 빌라에 재개발 가능성이 있다

2.서울은 구아파트 수요도 꾸준하다

3.서울의 삶의질은 대한민국 최고다

4.향후서울진입은 더 어려워질것이다