열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 80기 17조 해피니뜨]

저환수원리

1. 저평가 여부(가치>가격)

> 예)  산본과 중동은 거의 가치가 같다. 그럼 어디가 더 싸지?

> 비교평가를 잘 알아야 저평가를 잘 알수 있다.

2. 환금성

> 팔아서 돈으로 바꾸는것

> 저층, 탑층은 환금성이 좋지 않다. 

> 부동산에서 빌라, 상가, 오피스텔은 환금성이 좋지 않다. 그나마 좋은것이 아파트이다.

> 환금성이 없는 물건은 절대 건들지 마라!!! 건들게되면 그때부턴 지옥에 빠지는 것이다.

3. 수익률: 투자금 대비 돌아오는 돈.

> 수익률= 수익금/ 투자금(매매가-전세가)

> 연평균 수익률= 수익금/ 투자금/ 기간

- 투자 1년차 > 잃지않는 투자

- 투자 2년차 > 수익률 10%

- 투자 10년 이상 > 수익률 20%

4. 원금보존

- 적정 전세가율

> 서울(강남 접근 1시간내): 70%

> 경기: 80%

- 입지독점성이 좋아야한다 or 입주물량이 적어야한다.

5. 리스크관리

- 시세차익 부동산의 리스크는?

> 역전세

> 공급물량

> 급격한 전세상승

> 상승이 언제 일지 아무도 모른다.

- 리스크 헷지

> 너무 적은 갭X(과도한 전세금 욕심X)

> 3년내 입주물량 체크, 입지독점성 체크

> 전세금은 5%만 올려라. 

> 전세보증금의 5~10%만 보유(마통으로도 대비)

> 고정적인 급여(수입)