'처음 집 사요' 계약금 넣기 전에 이대로 따라하세요!

오늘은 가계약금 입금전부터

잔금때까지 겪었던 일들에 대해

복기해보고자 합니다.

가계약금 입금전 할일은?

O누수문제 확인

매수 희망 매물의 윗집, 아랫집에 들러서

누수문제를 확인합니다.

“안녕하세요. 윗집(아랫집)에

이사올 사람인데요.

혹시 기존에 누수문제가 있었는지

문의드리려고 왔습니다.”

낯선 사람이 초인종 누르고 질문하면,

퉁명스럽게 대하시진 않을까 걱정했었는데,

감사하게도 모두 친절하게 얘기해주셨습니다.

“그동안 그런일 없었어요. “

누수문제 확인완료!

저는 최종 1~2순위 매물에 대해

누수 문제를 확인했습니다.

미리 확인한 덕분에 1순위 매물이 날라갔을때,

바로 2순위 매물에 대해 협의할 수 있었습니다.

O협상하기

: 부사님과 아이스브레이킹하며 정보얻기

제가 투자한 단지는 28평과 34평이 있습니다.

희망 1순위 물건은 34평으로 가격이 저렴하고,

인테리어는 손 안봐도 되는 곳이였습니다.

매수 희망의사를 밝히자,

매도자분은 마음의 준비가 안되셨는지

갑작스럽게 매물을 거둬들이셨습니다.

그래서 현재 나와있는 매물들에 대하여

다시 부사님께 브리핑 요청을 드렸습니다.

가격이 비싸거나, 수리가 많이 필요하거나,

협상이 어렵거나,,

매수 가능한 물건들 중에서는 제가 원래 생각했던

희망 2순위 물건이 제일 나았습니다.

28평이지만, 가격이 저렴하고,

집 상태도 깨끗하고, 공실이여서

임차인분들 집 보여주기도 수월했습니다.

해당 물건은 네이버 부동산에서

총 10개 넘는 곳에서 중개하고 있는 물건으로

모두 3억에 올려져 있었습니다.

(금액은 실제와 상이)

제가 방문한 부동산은

해당단지 거래를 가장 많이 하는 부동산으로,

매도자와 2.9억에 거래 가능한 것으로

이야기 된 상태였습니다.

부동산에서 사장님과 아이스브레이킹하며,

협상할 수 있을만한 정보에 대해

들을 수 있었습니다

부사님 : "어제 매도자분이 전화왔는데,

얼마면 바로 팔리겠는지 물어보더라고요.

그래서 2.8억정도면 나갈 것 같다고 말씀드렸어요. “

해밀s : “아,, 그렇군요.

사장님, 기존에 전세입자분이 살았다고 하셨는데,

매도자분이 전세입자분 돈은 다 주신건가요?”

부사님 :“원래 매도자분이 6년정도 살았고, 다른 곳으로 이사가면서 전세를 내놨었어요.

세입자분들을 구하고 2년 계약을 했는데, 1년만 살고 이사를 가버렸어요.

협의도 없이 갑자기 이사가셔놓고는, 잔금 빨리 달라고 매일 독촉 전화를

하시는데.. 매도자분이 줄 돈이 없으셨나봐요.

아직도 매일같이 세입자분의 돈 달라는 전화를 받으셔서 많이 힘들어하셔요”

기존에 부동산에 2번 방문했었지만,

이런 사정이 있는 물건인줄은 몰랐습니다.

이 과정을 통해,

매물 하나하나에 협상할 여지가 있는

물건인지 정확하게 확인하는게

매우 중요함을 배울 수 있었습니다.

해밀s: “아.. 그런일이 있으셨군요.

사장님이 아시다시피 제가 원하는 매물은

매도자분이 안파신다고 하셔서요.

다른 물건들은 가격이 괜찮은 물건이 없고,,

대신 이 물건을 2.7억에 매수가능하면,

바로 가계약금 보낼게요”

부사님 : “매도자 분이 8년전에 2.7억에 사신

물건이고, 그렇게 말씀드리면 물건 빼겠다고 하실 수 있어요”

해밀s : “사장님, 그럼 2.75에 가능하면 가계약금 넣을게요”

원래 목표 매수가는 2.75억이였습니다.

네이버에는 3억에 올라와있는 물건이고,

동일한 평형대의 다른 매물 호가는 3.2억이였습니다.

부사님 : (매도자분과 통화후)

“매도자가 2.78억 정도까지는 받으셔야겠대요"

해밀s : “사장님, 기존 전세입자분은 전세금 얼마에 사셨었어요?”

부사님 : "2억이요"

해밀s : “그럼 매도자분이 세입자분 돈 언제까지 돌려드려야 하는거죠?”

부사님 : “10월말 까지요”

해밀s : “그럼 제가 10월말까지 세입자분 돈은 만들어서 드릴게요.

대신 2.75억에 해주시고,

잔금은 전세 바로 못맞출수도 있으니 11월말까지로 해주세요”

부사님 : (매도자분과 통화후) "그렇게 하시겠대요"

부동산에 계속 있다보니

매수희망 1순위, 2순위 매도자분들과 통화하는

내용을 옆에서 들으며

바로바로 대응해나갈 수 있어서 좋았습니다.

2순위 매도자분과 통화내용을 들어보면

기존 세입자분 때문에 많이 힘드셔서,

빨리 파시고 싶으신게 느껴졌습니다.

제가 매수하게 되면서,

매도자분은 기존 전세입자분에게

더이상 항의전화를 안받을 수 있어서 좋고,

저는 저렴하게 사서 좋은 상황이였습니다.

윈윈!!

체크리스트

(가계약금 입금전~ 본계약일까지)

- 가계약금 입금전 -

ㅁ하자확인,

누수확인 (윗집,아랫집,관리사무소)

ㅁ부사님과 아이스브레이킹하며

협상할 여지있는지 확인하기,

네고요청하기

ㅁ등기부등본 확인하기

: 권리관계상 문제없는지 확인,

근저당 있을경우 잔금일전에 말소하는

조건으로 진행

ㅁ가계약 문자 - 부사님께 발송하기

: 원하는 특약사항 포함된 가계약 문자

미리 준비하기,

부사님 통해 매도인에게 전달하기

(칼럼 참고)

https://cafe.naver.com/wecando7/2467364

ㅁ매도인이 특약사항 동의하면,

계좌번호 달라고 요청하기

:매도인 계좌번호는 등기부등본상의 소유주와

동일한지 확인후 가계약금 입금하기

- 본계약전 -

ㅁ특약사항 정리하여 부사님께 송부

(칼럼 참고)

https://cafe.naver.com/wecando7/2051930

https://cafe.naver.com/wecando7/3021901

ㅁ준비물 챙기기 :

신분증,

도장(막도장 가능),

계약금 (이체가능한지 확인)

- 본계약 당일 -

ㅁ부동산에 30분 일찍 도착하여

특약사항 제대로 다 기입되었는지 확인하기

ㅁ등기부 등본 확인

:본 계약일 기준 권리관계 문제없는지 확인

ㅁ계약서 & 신분증 & 등기부등본상의

매도인 신상 일치하는지 확인

ㅁ계약금 이체하기 (거래금액의 10%)

ㅁ전자수입인지 구입하기

:인지세법 개정으로 구입날짜는 계약일자를 안넘겨야 함,

가산세 300% 있으니 꼭 구입,

공동명의일 경우 2명중 한명 명의로 구입

ㅁ세낀 물건일경우,

질권설정 되어있는지 확인하기

:질권설정 되어있는 경우 해당금액은

은행에 돌려줘야함

첫 전세 빼기 과정

그토록 바라던 1호기,

1호기 하고나면 한동안 엄청 기쁠줄 알았습니다.

저의 경우 그 기쁨은 2틀도 채가지 않았습니다.

전세빼기 경험담 글들을 읽다보니

걱정이 되기 시작합니다. ㅠㅠ

저는 부사님께 2틀에 한번씩 전화드리며

상황을 체크해나갔습니다.

"사장님, 손님은 다녀가셨나요?"

"그 손님은 왜 저희집 말고,

다른집 선택하신걸까요?"

"제가 첫투자이다 보니까,

전세 안맞춰질까봐 걱정이 많이 되네요.

잘 좀 부탁드리겠습니다."

다행히도 운이좋게,

전세는 10일만에 맞출 수 있었습니다.

저의 경우 전세계약은

매도자분과 임차인분이 계약을 했습니다.

임차인분이 전세대출 받은

OOO뱅크의 경우 반드시

임대인과의 계약이 필요했습니다.

계약서에 들어갈 특약은 미리 작성하고,

부사님께 보내드렸습니다.

매도자와 임차인이 계약하게 될 경우에는

잔금때 승계 계약서를 체결하시면 됩니다.

저의 경우 임차인분이

대출은행을 다시 변경하시면서,

임차인과 매수인과의 계약서가

다시 필요했습니다.

그래서 잔금전에 승계계약서를 체결했습니다.

(특약:

임대인 변경으로 동일한 기간, 조건으로

전세계약서를 작성한다.

OO님은 종전임대인 XX님의

임대인으로서의 지위를 승계한다.)

잔금전-후에 할일은?

- 잔금전 -

ㅁ잔금일 시간정하기

잔금일 당일 등기처리를 위해

관공서가 일하는 평일로 잡고,

시간은 가능하면 오전이 좋습니다.

ㅁ법무사 비용 견적받기

법무통, 부동산 추천, 지역내 법무사 사무실

비교하고, 최종 결정하기,

취득세 카드납부시

법무사 사무실에 미리 얘기하기

ㅁ준비물 챙기기

- 주민등록등본1통 (정부24)

- 주민등록초본1통(주소변동사항포함, 정부24),

공동명의일 경우, 배우자 본인 각각 발급

- 가족관계증명서(상세)1통 (전자가족관계등록시스템),

공동명의일 경우, 배우자 본인 각각 발급

- 신분증, 도장 (막도장 가능), 매매계약서 원본,

수입인지 구입 영수증

- 잔금, 부동산 중개료, 등기비용

->잔금 위임시 서류들은

잔금 2~3일전에 부동산에 미리 전달

(1호기 이실 경우, 거리가 멀더라도

잔금때는 꼭 가보시길 강추드립니다.)

O 인테리어 진행

ㅁ견적받기

부동산 사장님 추천 or

단지 근처 인테리어 업체 or

숨고 등등

비교 견적받아서 진행

ㅁ관리비 관련

통상적으로,

수리시작 하는 날부터는

매수자가 관리비를 부담합니다.

잔금일전에 관리사무소에 연락하여

수리시작하는 날~잔금일 전날까지의

관리비를 정산하시면 됩니다.

- 잔금일 당일 - (약 30분 소요)

ㅁ집 하자 재확인

:(공실이여서) 부동산 방문전에

하자부분을 재확인했습니다.

ㅁ등기부등본 확인(잔금일 기준)

ㅁ잔금 이체하기

: (저의경우) 매수 계약금+중도금.

임차인분의 계약금+잔금까지

더해지면,,

오히려 매도인에게 돈을

돌려받아야 했습니다.

미리 부사님께 말씀드렸고,

정산서와 함께

매도자분에게 돈을 돌려받았습니다.

ㅁ(매도자와 임차인이 전세계약 했을경우)

승계계약서 받기

ㅁ법무사에게 소유권 이전등기 맡기기 (현금영수증 받기)

: 취득세 카드납부시 위택스에서 결제

ㅁ부동산 중개료 지급하기 (현금영수증 받기)

:계약할 때 중개비 요구하실 수도 있지만,

잔금때 드리기

많은 선배님들의 경험담 글을 보며

무사히 1호기 마무리를 잘 지을 수 있었습니다.

제글도 도움되시는 분이 있으셨으면 좋겠습니다.

부족한 후기글 읽어주셔서 감사합니다.