안녕하세요. 해밀s입니다.

저는 작년에 세입자 분께 보증보험 가입이 어려우니

전세권 설정을 해달라는 요구를 받았습니다.

대응하는 과정에서

'전세권 설정, KB시세 올리는법,

SGI & 허그의 전세보증보험 가입기준'

에 대해 배울 수 있었습니다.

저의 경험이 한분이라도 도움되길 바라며,

복기해보고자 합니다.

"전세권설정 동의해주세요"

잔금 10일전,, 부사님(부동산 사장님)께 전화 한통을 받았습니다.

부사님 : “세입자분이 전세보증보험을 거절당하셨대요.

서울보증보험에서는 시세 대비 전세금이 많이 높아서 가입이 안된대요.

허그에서는 OO은행(세입자분이 대출받은 은행) 대출내는 보증회사가 서울보증보험 회사라서

가입이 안된다고 하시네요. 보증회사가 서로 달라서 허그에서는 못받아준대요.

요새는 세입자분들이 보증보험을 필수로 다 가입하시잖아요.

보증보험 가입이 안되니까 불안하셔서 전세권 설정을 하고싶다고 하시네요.

이 부분은 협조를 해주시면 좋을거 같아요. 전세권 설정은 임대인 동의가 필요해서 전화드렸어요.

오케이 하시면, 잔금하는 날 임차인이 거래하는 법무사에서 서류가지고 오시겠대요”

해밀s : “음.. 왜 보증보험 가입이 안되는지 저도 확인해보겠습니다.

아무래도 전세권 설정 동의는 어려울거 같은데요. 다른 방법은 없을까요?”

부사님 : “보증금을 못받을까봐 걱정되셔서 그러는데, 전세권설정 말고 다른 방법은 없어요.

보증보험 가입이 어려우니, 전세권 설정하는데 협조해주시면 좋을거 같아요.

전세권 설정시, 전전세나 추가 대출받는 부분은 특약에 넣으면 문제 없어요 “

해밀s : “일단 확인해보고 연락드리겠습니다.”

두둥,, 잔금 10일전 갑자기 전세권 설정 요구라니,,

전세권 설정은 가능하면 안해주는게 낫다 정도만 알고 있었습니다.

전화통화가 끝나고 왜 전세보증보험 가입이 거절되는지 확인하고,

전세권 설정요구에 어떻게 대처할지 하나하나 정리해보았습니다.

SGI, HUG 전세보증보험 가입 거절된 이유는?

전세보증보험 관련해서는 아래의 글 참고부탁드립니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/7533505

O SGI 거절사유 :

매매가 산정기준 차이,

전세가는 매매가의 90% 이하여야 함.

서울보증보험(SGI)에서는

매매가격과 전세가격이 동일하다고

거절되었습니다.

매전차가 O천만원인데,

왜 매매가격과 전세가격이 동일하다고 했을까요?

O SGI보험 - 가입가능한 전세가격

1)(KB부동산, 부동산테크,

부동산114 등 4개 사이트에서)

매매값이 가장 최소인 사이트가 기준이 됨

2)매매가격 산정기준 :

상위평균가 및 하위평균가의 중간 가격

3)전세가격이

매매가격의 90% 이하일경우에 전세보증보험 가입가능

예를들어,

(SGI 산정기준, KB부동산이 가장 저렴하다고 가정)

매매가격은 3.05억이 됨

(상위평균가 3.2억과 하위평균가 2.9억의 중간가격)

전세가격이 3.05억의 90% (=2.745억) 이하인 경우,

전세보증보험 가입가능

O Hug 거절사유 :

질권설정된 전세대출

우선 허그 대표 콜센터는 전화연결되는데 시간이 오래걸립니다.

궁금하신 점이 있으시면 네이버에

주택도시보증공사를 검색하시고,

해당지역의 지사에 전화해보시는게 더 빠릅니다.

임차인분이 전세금 중 일부를 대출받으셨는데,

질권설정이 되어있었습니다.

허그에서는

질권설정된 대출을 받을경우,

전세보증보험 가입이 불가합니다.

보통 질권설정은 서울 보증보험에서 보증하며,

전세보증보험을 허그에서 가입하게 될 경우

2개의 기관에 권리가 생기므로,

보험가입이 거절됩니다.

*참고 : 임차인 분이 받은 대출금에

질권설정이 된 경우,

임대인은 통보받은

질권설정된 전세자금 대출 금액은

반드시 은행에 반환해야하고,

그 나머지 금액만 임차인에게 반환해야 합니다.

O Hug 보험 - 가입가능한 전세가격

전세가가 KB시세 이하이면

전세보증보험 가입가능

예를들어 KB 시세 3.1억일 경우,

전세금이 3.1억 이하이면

전세보증보험 가입가능

(*위의 내용은 작년 기준입니다.

올해 5월 1일부터 실거래 가격의 90%보다

낮은 주택만 HUG 전세 보험에 가입할 수 있습니다.)

KB시세 올리기

(전세보증보험 가입에 대해 알아보면서

KB시세가 매우 중요함을 알게되었습니다. )

제 투자물건의 경우

KB시세가 낮게 산정되어있어서,

시세반영 요청을 하였습니다.

KB시세 올리는 방법

KB리브온 홈페이지에서

'시세의견등록 요청'을 하거나,

KB시세정보팀에 전화하기 (02-2073-0500)

홈페이지 의견등록보다는 전화를 하시면 더 빠르게 처리해줍니다.

해밀s "시세 반영요청드리려고 전화드렸습니다."

KB : 시세가 낮아서 그러세요?

해밀s : " 네, OO 지역 OO 아파트 OO호

매매 OO 전세 OO로 거래했습니다. "

KB : " 저희가 조사해보고요.

반영여부는 이번주 금요일 오후에 확인해주세요. "

화요일에 전화드렸는데, 금요일 오후에 바로 처리해주셨습니다.

확인해보니,

KB 매매시세가 천만원 올라갔습니다.

KB 시세가 낮게 측정된경우,

시세를 올려달라고

미리 요청드리는 것을 추천드립니다.

전세권 설정

전세권 설정에 대해 궁금하시다면 밥잘튜터님글 참고부탁드립니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/2542550

전세입자의 전세권설정 요구 , 들어줘도될까?[밥잘사주는부자마눌]

전세권 설정이란 ?

전세금을 집주인에 지불하고, 그 집을 이용할 수 있는 권리를 가지는 것입니다.

즉, 세입자가 그 집을 또 세를 줄 수 있습니다.

세입자 입장에서는 전세금 반환을 못받을까봐 불안해서 요청을 할 수 있습니다.

특히 전세가 잘 빠지지 않는 지역이거나,

집에 대출이 많이 잡혀있거나,

집주인의 사정으로 전입신고가 불가능한 경우

등의 상황에서는 요구할 수 있습니다.

만약 전세권 설정에 동의하게 된다면,

*세입자가 집을 담보로 대출을 받을 수 있습니다.

*세입자가 타인에게 전세권을 양도하거나,

전전세를 놓을 수 있습니다.

*계약기간 만료 또는 해지시 보증금 반환이

어려운 경우, 세입자가 집을 경매에

바로 넘길 수 있습니다.

*등기부등본에 세입자의 이름이 올라갑니다.

전세권 설정을 꼭 해야한다면,

계약서 상에 특약을 꼭 넣으셔야 합니다.

'집주인의 동의없이 양도나 담보 등을 제공하지 못한다’

'세입자의 사유로 일방적 계약 해지의 경우,

보증금은 계약기간 만료때까지 반환하지 않을 수 있다.

등등등,,

임차인에게는 강력한 권리가 생기지만,

임대인 입장에서 장점은 없습니다.

전세권설정 대응방법

요즘같이 전세맞추기가 정말 어려운 상황이라면,

특약을 쓰고 전세권 설정을 해줄 수 있다고

생각합니다.

그런데 저는 이미

계약서를 썼고

계약금도 받은 상황이고,

계약할때 전세권 설정에 동의하지 않았습니다.

잔금전에, 굳이 전세권 설정을 동의해줄 필요는 없었습니다.

최종 정리를 하고, 부사님께 연락을 드렸습니다.

해밀s: "사장님, 죄송하지만 전세권설정 동의는 어려울 것 같습니다.

대신 허그에 "전세금안심대출보증" 상품이 있습니다.

전세자금 대출과 전세 보증보험 가입이 결합된 상품이에요.

이 상품 가입 가능하신지 임차인분에게 확인해달라고 요청해주세요. "

부사님 : (임차인분과 확인후,,)

현실적으로 대출은행 바꾸시는건 쉽지 않을거 같아요.

대출신청까지 2주 걸려서, 대출은행 변경은 힘들다고 얘기하시네요

그냥 특약거시고 전세권 설정 동의 해주시는게 나을거 같아요 “

해밀s : "대출은행 변경하는동안

전세 잔금치는데 부족하신 금액은

마통이나 신용대출로 빌리시면 될거 같아요"

부사님 : "신용대출은 이자가 높은데, 임차인분 입장은 어쩌시라고 그러세요?"

해밀s : 대출은행 바꾸시는동안 우선 신용대출 or

마통 받아달라고 요청해주시고요.

그 기간동안의 대출이자는 제가 내도록 하겠습니다.”

이 과정에서 저와 임차인분 사이에서

조율하는게 힘드셨던지,

저보고 세입자분에게 직접 연락해달라는

요청까지 받았습니다.

제가 직접 연락드리면

서로 입장만 얘기할거 같다고,

이 요청은 정중히 거절드렸습니다.

사실 제 상황에서 전세권설정 동의 못해드린다고

정중하게 말씀드려도 되었을거 같습니다만,

계약한 이후 몇달동안 전세가가 많이 내려갔습니다.

네이버 부동산에는 저보다 큰 평형의 전세들도

매우 저렴하게 나온 상황이였습니다.

그래서 저도 임차인분이 원하시는대로

최대한 협조해드리고 싶었습니다.

결론은,, 임차인 분께서 번거로우시다고,

전세보증보험도 안받고,

전세권 설정도 안하시는걸로 결정 하셨습니다.

대신 잔금하는날, 투자물건이 거리가 먼

지방이였지만 직접 방문하였습니다.

거리가 멀다보니 부동산 사장님은

올 필요 없다고 서류만 보내면 된다고

얘기해주셨습니다.

저는 첫투자인만큼 공부가 필요했고,

추가로 요새 깡통전세, 전세사기

등의 이야기가 많은데

임차인분에게 직접 인사드리며

조금이나마 안심시켜 드리고 싶었습니다.

임차인분께 선한 미소로 인사드리니

"임대인분 좋으신 분이네요"라고

한마디 해주시더라고요.

직접 가길 잘했다고 생각되는 순간이였습니다.

O잘한점 :

전세권 설정 요구에 응하지 않은 점

부사님 말만 따르지 않고, 하나하나 다 직접 알아본 점

KB시세 올라달라고 요청한 점

부동산 수수료 - 계약할 때 요구하셨지만, 잔금칠 때 드린 점

O못한점 :

보증보험, 전세권 설정에 대해 빠삭하게 알지 못했던점

모르는 부분들에 대해 미리미리 공부하지 못한 점

긴글 읽어주셔서 감사합니다. ^^