2,500만원 깎고 부동산 처음 투자한 경험

작년 8월에 네이버 카페에 올렸던 제 1호기 경험담입니다.

도움이 되시는 분이 있길 바라며, 월부닷컴에도 업로드합니다.

'3)앞마당과 비교하여 1등뽑기' 중 취득세 부분은 작년 8월 기준이며,

현재 지방은 모두 규제가 풀려서 2주택까지 취득세는 1.1%입니다.

감사합니다. ♥

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안녕하세요. 워킹맘 투자자 해밀s입니다.

저는 최근에 지방 중소도시에서 1호기 투자를 진행했습니다.

올해 초 운좋게 실전반을 딱 한번 수강했고,

그후로는 계속 광탈하여 지투반은 아직 듣지 못하였습니다.

저희가 꾸준히 해야하는 ‘독-강-임-투’

꾸준히 독서하고, 꾸준히 특강듣고, 꾸준히 임장다니고, 임보쓰다보니,,

자연스레 투자까지 할 수 있게 되었던 것 같습니다.

투자, 협상, 계약, 전세 맞추기, 매물털기, 세입자용 인테리어까지..

모든게 다 처음.. 모르는거, 궁금한거 투성이에,,

알아볼 것들은 왜 이렇게 많은건지요..

온 에너지를 다 쏟고 면연력이 확 떨어진덕에,,

1호기 투자 마치자마자,, 가족 중 저 혼자 코로나에 걸리게 된 건 안비밀입니다...ㅎ

코로나와 맞바꾼(?) 1호기 투자 경험담 복기해봅니다.

저처럼 지투반 광클은 계속 떨어지시지만,,

지방 투자를 꼭 하고싶으신 분 들 중

제 글이 조금이나마 도움이 되는 분들이 계셨으면 좋겠습니다.

미션 : 1등 of 1등을 찾아라!!

치열했던 최종 1등 선정과정

<해밀’s 1호기 진행과정>

1) 가용자금 확인(현금+ 대출)

2) 지역내 1등 뽑기

3) 앞마당과 비교하여 최종 1등뽑기

4) 매물털기

5) 매물코칭 신청

6) 협상 및 1호기 계약

7) 전세 맞추기

1)가용자금 확인

투자하기전 가용자금 확인은 필수입니다.

전세를 못맞출경우, 잔금을 지불해야 할 수 있기 때문입니다.

특히 저의 경우는 지금 살고있는 실거주 집에 주담대 대출을 받은 상황입니다.

그래서 제가 최대한으로 가용할 수 있는 금액을 먼저 확인했습니다.

'가용 자금 = 실투자금 + 대출'

현재 가지고 있는 현금 + 주식 + 적금 등 현금성 자산을 먼저 확인한 후,

대출을 확인했습니다.

‘주담대 가능금액, 1금융권 + 2금융권에서 빌릴 수 있는 총 대출 금액확인’

O복기 :

1.잔금전에 전세를 못맞출 수 있기 때문에, 잔금대비는 필수입니다.

2.가지고 있는 현금 외에도, 주담대, 신용대출, 마통, 보험 약관대출 등.

1금융권 2금융권 가리지 말고, 최대한으로 모을 수 있는 금액을 확인해야 합니다.

2) 지역내 1등 뽑기

저는 ‘1주차 : 분위기 임장, 2주차 : 단지임장, 3주차 ~ 5주차 : 매물임장’ 순으로

임장을 했고, 총 81개의 매물을 봤습니다.

매임하며 부동산별 1등, 그날 본 매물들 중 최종 1등을 뽑아보고,

동료분과 각자가 뽑은 1등에 대한 의견교환을 했습니다.

집에 와서는 단지별로 저/환/수/원/리 투자기준에 맞는지 하나하나 체크해보고,

투자 가능한 단지들 중에서 ‘입지, 연식, 매수가, 투자금, 거주민 선호도, 전세수요 등

전반적으로 고려’하여 최종 1등~3등 물건을 뽑았습니다.

제가 뽑은 20평대 1등, 30평대 1등은 모두 동일한 단지였습니다.

해당 단지는 전세가율이 90% 이상이고, 지역내 다른 단지들과 비교해봐도

절대가 자체가 아직 저렴해 보였습니다.

강의에서만 듣던 ‘얘가 쟤보다 좋은데, 가격이 더 싸네'

이 말이 저절로 나올 수 있는 곳이였습니다.

1등으로 뽑은 이유는..

1)작년부터 상승흐름을 타긴 했지만, 아직 상위 생활권 단지들에 비해서는 덜 올랐고,

2)해당 지역은 향후 3년간 공급이 부족한 곳입니다.

3)해당 단지 주변에 재건축-재개발이 진행중이여서 입지도 확 개선이 될 수 있는 곳이며,

200% 수익률을 따져봐도 충분히 가능해보였습니다.

4)주변단지들에 전세물량도 많지않아서, 전세 빼기에도 수월해 보였습니다.

O복기 :

1.저/환/수/원/리 투자기준에 맞는지 하나하나 체크해보고,

기준에 부합하는 물건 중에서 투자검토하기

2.투자금을 우선으로 보는것이 아닌,

입지, 연식, 매수가, 투자금, 거주민 선호도, 전세수요 등

전반적인 요소들을 고려하여 1등뽑기

3.20평대, 30평대 평형별 1등을 각각 뽑기

4.최종 1등이 선정되었다면 수익률 200% 달성가능 여부 체크해보기.

수익률 200%의 목표 매도가를 계산해보고,

현재 해당 금액을 형성하고 있는 단지를 해당 지역과 기존 앞마당에서 각각 찾아보고,

달성가능한 금액인지 고민해보기

3)앞마당과 비교하여 최종 1등뽑기

저는 자실로 올해 50만이상의 중소도시 4곳의 앞마당을 만들었습니다.

이번에 최종 1등으로 뽑은 매물과 ‘비슷한 입지, 비슷한 연식, 비슷한 평형’의

단지들을 찾아보고, 아래와 같이 비교평가를 해봤습니다.

A지역(투자지역) : 비규제지역, 취득세 1.1%/ 앞으로 3년간 공급부족

B지역 : 비규제지역, 취득세 1.1%/ XX년 과잉공급

현재 매매&전세물량 쌓여있어서, 전세 빼기 어려움

C지역 : 조정대상지역, 취득세 8.8%/ XX~XX년 과잉공급, 역전세 예상

D지역 : 조정대상지역, 취득세 8.8%/ 앞으로 3년간 공급부족하나,

신축단지 입주장으로 연말까지는 전세빼기 어려움.

'매매가/ 전세가/ 투자금/ 전세가율'을 각각 작성해보고, 그래프로 비교평가를

해보았습니다. 과거 10년의 가격흐름은 비슷했지만, 상승장 흐름을 타며

해당 단지(A)는 다른 단지들에 비해 비교적 덜 올랐음을 확인했습니다.

절대가, 전세가율, 세금포함한 투자금, 공급관련 리스크 등을 모두 고려했을때,

현재 임장지에서 뽑은 매물이 최종 1등임을 확인했습니다.

O복기 :

1. 3호기까지는 규제지역과 비규제지역의 취득세 차이가 크다.

투자시 잘 참고하여, 최종 결정해야 한다.

4호기부터는 취득세 상관없이 가장 저평가된 매물에 투자하면 된다.

2.중소도시 투자할때 공급량이 매우 중요하다.

감당 가능한 수준의 공급량인지 잘 체크해야 한다.

4)매물털기

1등 단지를 정하고 매물을 털기위해 임장지로 갔는데 때마침 비가 오기 시작합니다.

번거롭긴 했지만 후회없는 1호기를 만들기 위해,

해당 단지 및 주변단지에 있는 모든 부동산에 들어가서 매물털기를 진행하였습니다.

“사장님, 안녕하세요. 저 OO단지 투자하려고 하는데요. 매물은 몇 개 보고 왔거든요.

혹시 제가 본 물건보다 더 괜찮은 매물 가지고 계신지, 여쭤보려고 왔습니다. “

정말로 물건 매수할 투자자로 보이셔서 였는지, 대부분의 부사님들은 가지고 계신

장부물건까지 확인해주시며, 적극적으로 브리핑 해주셨습니다.

장부물건을 처음 보며, 매물털기의 중요성을 느낄 수 있었습니다.

제가 기존에 보지 않았던 물건 중, 좋은 가격, 좋은 조건의 물건은 추가로

매임한 후, 해당 단지의 최종 1~ 2등 물건을 선정할 수 있었습니다.

O복기

1. 최종 1등 단지가 정해지면, 매물털기는 꼭 해봐야 한다.

매물털기를 해야, 네이버 부동산에 나와있지 않는 급매 or 장부물건을 만날 수 있다.

2.매물털기할때 부사님들의 반응은, 진짜 매수할 사람으로 보여서 그런지 대부분 적극적이셨다.

부사님들의 반응에 대해, 걱정할 필요가 전혀 없었다.

매물코칭 신청 = 거인의 어깨에 올라서서 멀리 내다보는 방법

잃지않는 투자를 하기위해 매물코칭은 필수 필수!!

저는 투자전에 매물코칭을 신청했습니다.

매물코칭 신청할 때, 총 2개의 매물에 대해 문의드릴 수 있습니다.

저는 A (이번 임장지에서 뽑은 1등)와 B (기존 앞마당에서 뽑은 1등 물건),

이렇게 2개 물건에 대하여 문의드렸습니다.

기존 앞마당 매물인 B는 신축 & 절대가 자체도 저렴 & 저평가 되었다고 생각했지만,

해당 지역에는 현재 매매-전세 물량이 많이 쌓여있습니다.

이에 투자 가능한 주전세 물건, 세낀물건 위주로 추가 매임을 하고,

그중에서 1등 물건(세낀 물건)을 뽑아서 매물신청을 했습니다.

저는 써니써늬 튜터님께 매물코칭을 받았습니다.

“2개 매물 다 저평가 된 단지들로 잘 고르셨어요. 다만, B는 전세 만기시점인 XX년에

OO 대단지 입주가 있어서, 입주장과 맞물리면서 전세가가 크게 흔들릴 수 있어요.

50만정도의 중소 도시에서 2천세대 이상의 입주는 주변에 파급력이 크게 미쳐요.”

“첫 투자이니까 리스크가 덜 한 A로 투자하시는게 나을거 같아요. 첫 투자일수록

조금 더 안전한 방향으로 가는게 좋아요. 경험이 많지 않은데, 역전세가 난다거나 또는

전세가 오랫동안 안나가면 대처할 수 있는 경험이 많지 않기 때문에, 힘들어하시는 경우가 많거든요”

“잔금이 된다는 가정하에.. 30평대와 20평대의 평단가가 비슷하고,

투자금이 비슷하게 든다면 30평대를 우선으로 보는게 나아요.

30평대가 제일 많이 오르고, 제일 먼저 오르기 때문이에요.

보통 30평대 -> 낀평형 -> 20평대순으로 올라요”

매물컨펌을 받았기에, 잃지않는 투자에 확신을 가지고

1호기 투자를 할 수 있었습니다.

매물컨펌을 받았을 뿐 아니라, 자실을 하며 생겼던 지역 및 매물에 대한 궁금증,

협상 방법 등등.. 궁금한 것들이 많았는데 튜터님께 해답을 들을 수 있어서 속이 다 시원했습니다.

튜터님의 인사이트, 투자 노하우까지 잔뜩 배울 수 있었고,

알려주신 협상비법으로 1호기에 바로 적용까지 해볼 수 있었습니다.

거인의 어깨에 올라가서, 더 넓은 시야로 볼 수 있는 소중한 시간이였습니다.

써니써늬 튜터님, 진심으로 감사드립니다.

O복기 :

1.잃지 않는 투자를 하기위해, 가계약금 넣기전에 꼭 매물코칭 신청을 해야한다.

2.잔금이 가능하다면, 30평대를 우선으로 봐야한다.

3.신축단지 입주장이 펼쳐질때, 주변 단지들에 그 여파가 얼마나 오래가는지 지켜봐야 한다.

과거 입주장때도, 얼마의 기간동안 영향을 줬었는지 같이 체크해보면 좋을것 같다.

글이 너무 길어져서 ‘네고후 계약하기 & 전세 맞춘 경험담’은 2탄으로

다시 올려드리겠습니다.

스스로 투자에 대한 확신이 서질 않고 자신이 없다면,

좀 더 기다려라. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다.

우리의 인생은 1,2년에 끝나는 것이 아니다.

서둘러서 우연히 수익을 얻을 수도 있겠지만,

실패하면 시장을 떠나야 할 수도 있다

...

성공적인 투자를 위해 경계해야할 단어는 ‘조급함’이고,

기억해야 할 단어는 ‘인내심’이다.

강태공이 물고기를 낚듯 차분한 마음으로 꾸준히 시장을 지켜본 사람에게는 언제든 기회가 찾아온다.

너바나 멘토님 - 나는 부동산과 맞벌이한다 中

긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.