안녕하세요,
임장을 여행처럼, 깜찍이백입니다.
줴러미 튜터님의
임장부터 실전 협상/계약까지의 노하우가 꽉꽉 담겨있는 강의 정말 알찼고,
중간중간 항상 의문이었던 부분을
속시원하게 Q&A 형식으로 답해주신 것에도 감사한 마음을 담아
2주차 수강 후기를 남깁니다.
임장의 신세계 이모저모
'임장의 목적은 단지 선호도를 파악하고,
그걸 바탕으로 투자 우선순위를 정하고 투자하는 데 있다.'
#우선 분위기 임장을 통해 해야할 것을 세세하게 나눠주셨는데
그 중에서도 와닿았던 점은
- 강남접근성이 좀 떨어지더라도 초대단지 신축이라면
충분히 입지를 상쇄하고 가격에 반영될 수 있는 부분
- 위치가 좋은 땅의 단절성이
의외로 오히려 이 입지독점성을 강화할 수 있는 부분 이었습니다.
구로구 신도림 같은 곳을 떠올리며
단순한 급지에서 벗어나서
단지대단지로 뜯어보며
위상을 잡아나가는 연습을 해보겠습니다.
이를 위해서는
B.M 군의 편견에서 벗어나 각 생활권의 가치를 파악하며
더 세세하게 임장해야겠다고 생각했습니다.
또한, 비슷한 느낌을 주는 동네가 있다면
역세권 여부 + 강남접근성/학군/환경/호재/(구조)를 바탕으로
비교평가해보는 연습을 해보겠습니다.
#단지임장 부분에서는
단지 상태가 꼭 가격으로 연결되지 않는 것에 대해서
입지 가치를 함께 떠올릴 수 있게 되고,
이 두 가지가 복합될 때 비로소 가격에 반영될 수 있겠구나 라는게 명확해졌습니다.
또한, 초품아, 선호 초등학교에 대한 의미가
가격 측면에서 크지 않음을 명확히 할 수 있어 좋았습니다.
학군지에서는 학교가 가격에 반영될 수 있지만
일반적인 초품아, 선호초 인접 단지의 경우는
전세 수요가 탄탄할 것임을 인지하고
그 이상을 기대하진 말아야겠다고 생각했습니다.
학군을 포함해서 단지대단지 비교를 할 때
위치, 단지, 학군, 환경(상권, 뉴타운)을 기준으로
정량적으로 비교하고,
생활권별 단지 상/중/하 순위를 매기는걸 습관화해야겠습니다.
B.M 단임을 통한 트렐로 단지 순위에 입지 요소를 입혀 상/중/하로 나눠 생활권별 그룹핑해보기
생활권별 대표단지, 사람들이 좋아하는 후보만이라도 뽑아서
단지 선호도를 파악하고 서로 비교평가해보는 연습을 하는 과정에서
‘단지선호도가 가격으로 이어지는지’,
‘싼 단지는 아닌지‘ 분별해내는 작업까지 해보겠습니다.
B.M 그룹핑된 생활권에 단지별 가격을 입혀 저평가 단지 찾아내기
또한, 공급영향권 파악과 전세가의 흐름 부분도
이번 단지분석 시 다시 검토해볼 예정인데
과거 과다 공급 시의 전세가 추이를 보면서
해당 단지가 선호되는 곳인지 여부를 잘 봐야겠습니다.
수도권은 공급만으로 영향을 받는 시장은 아니기 때문에
그 당시에 특이했던 시장상황도 잘 결부시켜
데이터에 오류를 최대한 줄여보겠습니다.
(ex. 20년도 수도권 상승장 + 임대차법에 따른 매매/전세 급상승 시기)
그럼에도 오류는 항상 존재하기에
요즘 그래프를 붙여보는 것에 재미를 느끼는 중인데
B.M 그래프 무한신뢰는 경계하도록 하겠습니다.
#매물 임장 부분에서는
단지 선정하는 기준을 명확히 제시해주셔서 그대로 벤치마킹 예정입니다.
나름 생활권 안에서 골고루 단지 선정을 하고 있다고 생각했는데
역시나 가장 중요한건
내가 현재 투자 가능한 단지 or 향후 투자로 고려할 단지임을
다시 한 번 리마인드할 수 있었습니다.
또한, 이번에 목표한 매물개수를 꼭 채우고,
해당 매물 중 임장지 TOP3를 잘 뽑은 다음
B.M 정리가 잘 된 상태에서 전체 앞마당의 물건 TOP3도 잘 뽑겠습니다.
#가장 흥미로웠던 부분은 말로만 듣던 매물 털기 부분이었습니다.
네이버 최저가 또는 장부 물건을 본 다음부터가
본 게임 시작이라는 것에서
1호기 계약 전 열심히 해보고 싶다고 생각했습니다.
무엇보다 한 번 턴다고 투자 물건이 나오지 않음을
인지하고 실행에 옮기도록 하겠습니다.
#마지막으로 단지 선호도를 각 생활권 순서별, 단지 선호도 순서별로
한판에 스프레드로 나눠놓으셨는데 해당 부분은 B.M 예정입니다.
이 때도 역시 급지에 대한 편견을 버리고 단지대단지로 잘 나눠보겠습니다.
B.M 각 생활권별 상/중/하로 단지 분류한 후 생활권을 모두 한판에 올려 그룹핑
(cf. 매매가별 그룹핑을 할지, 상/중/하로 그룹핑을 할지 고민되긴 하는데
요즘 시장은 대체로 상/중/하가 가격을 따라가긴 할 것 같으니 같이 해보면서 뭐가 다른지 풀어가보자)
협상과 전반적인 투자 프로세스 점검
이번 파트는 새로이 접하는 부분들이 있어 의미있던 내용이었습니다.
특히 협상 매물 트래킹과 전세 트래킹 부분이 흥미로웠는데요,
우선, 협상이 안되는 물건이라고 그냥 흘려보내지 말고,
계속 이 물건이 나갔는지, 안나갔는지 트래킹하면서
갖고 있는 다른 매물과 동시 협상을 진행해야 한다는 부분은
추후 적용해보도록 하겠습니다.
또한, 전세협상 5단계를 제시해주셨는데
특히 매일 전세 트래킹하는 부분 (물건 개수 + 가격/동호수/상태/입주날짜)에 대해
자세히 설명해주셔서 좋았습니다.
무엇보다 전세를 느긋하게 빼려는 생각은 금물!
기억하겠습니다.
그리고 매수부터 전세계약까지
투자 프로세스를 한번 더 말씀해주셨는데
이 부분에서 나중에 적용해보고 싶었던 부분은
전세계약 시 임차인의 정보를 통해 한발 더 나아가
2년 후 나의 매도 또는 새로운 세입자를 맞출 때 등의 상황을
가정해보는 것이었습니다.
무엇보다도 첫 계약 과정에서 잘 모르는 상황이 발생한다면
바로 답변하지 않고,
조언 주신대로 잠깐 시간을 내어 환경의 힘을 이용하겠습니다!
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