[10억달성위한 지방투자에 미7조 깜찍이백] 4주차 강의후기

안녕하세요,

임장을 여행처럼, 깜찍이백입니다.

제주바다님의 강의는 처음인데 1주~3주차까지의 강의를 모두 요약 정리해주시고,

주요 중소도시의 입지/시세분석을 자세히 해주셔서

이 부분을 앞으로 타 도시에 적용하는 데 큰 도움이 될 것 같습니다.

좋은 강의해주신 제주바다님께 감사한 마음을 담아 4주차(벌써 마지막!) 수강후기를 남깁니다.

광역시, 중소도시 총정리

1~3주차 때 배운 지방광역시와 중소도시의 입지와 시세를 요약해주셔서

한번 더 리마인드하며 강의를 들을 수 있었습니다.

B.M. 인구수/연식별로 지역별 랜드마크 가격을 비교해보며 지방 상단을 체크하고

각 지역을 입지/연식별로 시세그룹핑할 수 있어 가격에 조금 더 익숙해질 수 있었습니다.

중소도시 분석 방법

우선 개요부분에서 크게 지역특징, 인구이동/동별 인구특징, 그리고 가구 소득수준을 알아보았습니다.

이를 통해 중소도시의 경우 교통망 근처에 산단이 발달될 수 있다는 사실과

가족단위가 거주하는 곳의 중요성을 다시 한 번 느꼈습니다.

생활권별 특징 정리한 부분 이외에도

*직장*

입지분석 시 종사자수/사업체수를 통한 경제활동 인구규모를 파악해보고,

주요직장/연봉, 지역 거주민 소득 및 산업 분류를 통해 소득수준을 파악하는걸 넘어서

B.M. 타 중소도시 간의 비교 및 도시 내 동별 비교를 통해 위상을 알아볼 수 있어 의미있었습니다.

*학군*

중소도시 내 신규택지 발달 시 초등학교 학생수, 학급당 학생수가

추후 학원가/학군지 형성으로 진행될 수 있다는 것을 새롭게 알았고,

학업성취도뿐만 아니라 B.M. 절대적인 특목고 진학 학생수 및 진학률을 확인해보겠습니다.

*공급*

B.M. 눈에 띄는 착공물량, 후분양물량 (+미분양)까지 봐야하며,

입주물량에 따라 매매/전세가격이 정직하게 움직이고,

가격이 조정받는 물량을 추정해보면서 추후 투자 시 해당 물량과 맞물리지 않도록 주의해야겠습니다.

또한, B.M. 공급 캘린더 작성을 생활화하고,

절대적인 공급물량이 괜찮을지라도 위치에 따라 충분히 영향 받을 수 있음을 인지해야겠습니다.

추가로, 투자 기회를 F/up 하기 위해

B.M. 전세소진을 트레킹하고, 필요 시 입주하는 것까지 보면서 적용해보겠습니다.

시세정리와 비교

아직 가장 어려운 부분인데 각 생활권별로 시세지도를 그리고,

시세그룹핑을 통해 가격이 왜곡된 단지를 찾는 과정을 리마인드할 수 있었습니다.

신축도 신축 나름의 연식차이가 있다는 사실과

입주물량에 따른 전세가격 하락도 한 눈에 볼 수 있어 좋았습니다.

다만 전고점에 대해 상세히 설명해주신 부분은 처음에 이해하기 어려웠는데

이전 시장과 현재 시장의 차이가 있고, 전체적인 시장 분위기에 따라 전고점을 찍지 못하고

가격이 빠진 단지가 있을 수 있기에 전고점만 갖고 가치를 판단하는 건 맞지 않다는 강의 내용은

가장 새로운 시각이었습니다.

B.M. 아직 가격이 덜 회복한 단지를 파악하는데 전고점을 참고할 예정이며,

무엇보다 가치를 잘 판단할 수 있는 안목과 단지별 비교의 중요성에 대해 다시 한 번 느낄 수 있었습니다.

이 밖에도,

B.M. 같은 가격이면 더 좋은 어디를 살 수 있을지 끊임없이 찾고,

20평대와 낀 평수도 소홀히 하지 않고,

전세가에 대해 희망회로를 돌리지 않고,

가격이 눌려있을 수 있는 덜 선호되는 신축에 대해서도 유심히 봐야겠습니다.

느낀점

공부할 것도 많고, 조심할 것도 많은 중소도시 투자이지만

지금 시장에서 중소도시 투자는 필수라는 것을 다시 한 번 느꼈고,

오히려 사야할 게 명확하니까 할 수 있다는 희망이 자리잡았습니다.

철저히 리스크를 분석해서 내가 그걸 알고,

그것을 감당할 수 있는지 잘 판단해서

수익을 얻을 수 있는 투자자가 되겠습니다.

말도 안되는 비전을 갖고

한 발, 한 발 내딛겠습니다.

월부에서 강의를 들은지 6개월이 다 되어가는데 지나고보니 시간이 참 빨리 지나갔습니다.

이 기세로 지방을 다 뽀개버리겠습니다...!!

아직 연제구 단지분석 중인 병아리 투자자지만...

힘을 내서 다음주까지 꼭 임보 마무리를 짓도록 하겠습니다.

한 달동안 조원분들이 안계셨다면

처음으로 비행기 타고 내려간 두번째 앞마당 임장이 소득없이 끝났을 것 같고,

끝까지 마칠 수 있었을지도 의문입니다.

항상 으쌰으쌰, 많이 챙겨주신 베도미 조장님을 비롯해,

한 조여서 영광이었던, 제겐 튜터님 그 자체셨던 사보이호텔님,

단지 분석은 이렇게 하는거구나 느끼게 해주신 런더시티님과 500억 자산가님,

같은 교대근무자로서 어나더레벨의 임보로 각성하게 해주신 플라이투님,

마지막으로 임장메이트이자ㅜㅜ 앞으로 함께 성장해나갈게 기대되는 뷰가공님까지

정말정말 감사했습니다.

경험 많으신 조원분들 덕분에 그 어느때보다 많이 배우고 방향이 잡힌 한 달이었습니다.

언제나 응원하겠습니다!!

다음달 서기반 강의를 통해 세 번째 앞마당을 만든 후 다시 지방으로 복귀 예정입니다.

포기하지 않고, 끝까지 밀어붙이는 투자자가 되겠습니다.

우리 모두 화이팅!! &_****