[10억달성위한 지방투자에 미7조 깜찍이백] 3주차 강의후기

안녕하세요,

임장을 여행처럼, 깜찍이백입니다.

망구99님의 3주차 강의를 듣고 뒤늦은 수강 후기를 적습니다.

축약된 인사이트로 좋은 강의 해주신 망구님께 감사한 마음을 전하며,

새로운 부분을 많이 배울 수 있는, 그 어느때보다 B.M 사항이 가득한 좋은 강의였습니다.

입지분석의 여정

두 개의 중소도시의 특성과 입지를 비교/분석해나가는 과정에서

앞으로 제 임보에 녹여봐야겠다고 생각한 부분이 보였습니다.

- B.M. 사항 -

1. 위성지도를 통해 빈 땅을, 도시개발계획/연식을 통해 도시 확장 모습 파악해보기

>> 분양 소식이 있다면 얼마에, 어디에, 어느 규모로 들어오는지 우선 파악하기

2. 주택 구매 수요층 (30-50대)에 집중해서 도시 전반적으로 인구 구성이 탄탄한지 여부 확인해보기

3. 동별 연령 구성을 볼 때 단순히 여기 무슨 연령층이 많이 사네~ 에서 끝나는 게 아니라

실제로 현장에 가서 수치와 일치하는지 꼭 확인해보기

4. 학군지 = 선호 중학교 + 학원가

>> 중학교 졸업생 수 (응시자 수) 및 학교 알리미 학업 성취사항 확인 (아실 통계오류 가능성 있음)

>> 학원가 규모가 무조건 학군은 아님

>> (+) 초등학교 : 학급당 학생수에서 더 나아가 전교 학생수, 학년별 학생수 체크

5. 중소도시 환경 포인트 기억! (수도권 1기 신도시 같은 느낌 xxxxxx)

생활권별 시세 파악은 이렇게 하는거구나

시세 지도를 작성할 때 단순히 엑셀파일에 단지별 20평,30평대 시세를 정리해두는 것에 그치지 않고,

망구님의 방식대로 B.M. 연식별로 색을 구분하여 지도에 표시하는 방식으로 진행해보려 합니다.

또한, 아직 가격과 단지가 매칭이 잘 안되고 외워지지 않아 계속 보면서 익숙해지려 하고 있는데

B.M. 이 과정에서 무엇보다 생활권별, 단지별 선호도를 잘 파악하여 상/중/하로 구분하고

선호도+연식별 시세 그룹핑을 통해 해당 지역의 가격대를 익혀가야겠습니다.

대체적으로 형성되어 있는 가격대와 차이나는 단지들을 우선적으로 보며 투자 기회를 잡고 싶습니다.

가장 중요한 포인트는

B.M. ★ 같은 가격이면 뭐가 더 좋지? 사람들이 이 지역에서 뭘 좋아하지? 그 중에서도 진짜 싼 게 어떤 단지지? ★

이 부분을 항상 도돌이표처럼 스스로에게 질문하겠습니다.

추가로 생활권 내 연식이 혼재되어 있어 가치 파악이 어려울수록

B.M. 임장 시 단지 선호도를 명확히 정리해 놓아야 기회가 왔을 때 바로 잡을 수 있다는 것에서

발품의 중요성 역시 다시 한 번 깨달았습니다.

중소도시임에도 입지가 있는 곳은 구축이어도 충분한 수요가 있다는 것을

D 지역을 통해 알게 되었고, 해당 단지들의 전고점 대비 절대적 수익 역시 크다는 것에 놀라웠습니다.

하지만 대체적으로 입지가 약한 E 지역 같은 중소도시들은 신축이 우선이라는 것을 기억하겠습니다.

공급물량은 철저히 파악하기

임보 작성 시 공급 파트는 단순히 부동산 지인에서 향후 3년간 입주물량을 확인하는게 다였는데

다른 조원분들의 임보를 보다보니 이게 다가 아니라는걸 깨달았습니다.

다음 임보 작성 때부터 보완할 예정인데 이번 강의에서 자세히 설명해주셔서 정말 좋았습니다.

공급물량이 전세가, 더 나아가 매매가에 영향을 미친다는 점에서

알려주신대로 B.M. 공급물량-전세지수-매매지수를 그래프화하여 전세지수가 오르지 못했거나

빠진 곳을 따로 체크하고 이 시기의 공급물량을 파악하여 단순히 평균 적정 물량에서 더 나아가

실질적인 적정 물량 파악 및 과거 유사 케이스를 통해 현 나의 투자에 적용해보겠습니다.

또한, B.M. 3년 간의 입주 캘린더를 철저히 작성하고 앞 뒤로 buffer를 두어

한눈에 파악 가능하도록 할 예정입니다.

B.M. 추가로 입주물량 뿐만 아니라 부동산 114를 통해 분양 예정 물량도 잘 파악해보겠습니다.

이를 통해 신규 투자, 전세 세팅/재계약 시기와 맞물리지 않도록 노력하겠습니다.

B.M. 그 외에도 거래량, 미분양을 파악하여 전반적인 시장 분위기를 파악해보고,

미분양관리지역 해제로 새로 분양하는 APT가 증가할 수 있음을 유의하겠습니다.

무엇보다 개별 APT 선호도와 가격을 최우선으로 보겠습니다.

가격이 싼데, 입주물량이 많은 시장 (feat. 시세트래킹)

입주물량이 많으면 무조건 투자를 피해야겠다고만 생각했는데

오히려 그 상황을 기회로 만들어 생각해볼 수 있게 방향을 제시해주셔서 정말 좋았습니다.

리스크 없이는 수익을 기대할 수 없기에 철저한 의사결정 과정이 필요하고,

그 결과가 기다림일지라도 B.M. 시세트래킹을 통해 끊임없이 지켜보겠습니다.

B.M. 입주물량에 따라 리스크가 클수록 기대 수익이 큰 투자를 행해야 하며,

그렇기에 싸고, 수준이 높은 단지를 볼 수 있는 안목을 키워야겠습니다.

추가로 시세트래킹의 정석을 알려주신 것 같아 이 부분은 정말 꾸준히 실천해나갈 예정입니다.

B.M.가격뿐만 아니라 매물 개수도 같이 봐야한다는 점은 정말 새로웠습니다.

첫 앞마당인 안양시 동안구 단지들의 시세트래킹을 소홀히 하고 있었는데

앞마당이 한개여도 할 수 있다는 말씀에 반성했습니다.

부산 연제구까지 두 개의 앞마당에서 대표 정찰병들을 잘 선정해 잘 추적해나가면서

앞으로 늘어날 앞마당의 구별, 지역별 비교 평가에 익숙해지고, 투자 기회를 꼭 포착하겠습니다.

10억, 30억, 50억

지금은 현실감 없지만 생각만하면 두근거리는 50억을 위해 꾸준히, 끝까지 달리겠습니다.

망구님이 말씀하신 것처럼

부정적인 생각이 들 때는 이를 인정하고,

힘들 때는 가끔 나에게 져주면서

독강임투를 잘 해나가겠습니다.

우리 모두 화이팅!! &_****