대구 달서구 유천동 대구월배아이파크2차 수익률 분석 보고서 [열기 79기 15조 위아모]
- 아파트분석
- 24.09.17
▶ 아파트명
대구월배아이파크2차
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
동대문구 종사자수 221,394명 (약 22만 명)
2. 교통
달서구 각 생활권 → 성서산업단지 15분 이내
3. 학군
상서중 98.9%, 월암중 93.6%, 월서중 93.4% 등
4. 환경(편의시설)
롯데백화점 상인점, 이마트 2개 / 홈플러스 2개, 종합병원 6개
5. 공급
[두류동] 월배라온프라이빗디엘(주복) 2024.11 / 555세대
두류중흥S-클래스센텀포레 2024.12 / 454세대
두류역서한포레스트(주복) 2025.01 / 480세대
[본동/본리동] 빌리브라디체(주복) 2025.06 / 520세대
달서롯데캐슬센트럴스카이(주복) 2025.12 / 481세대
달서푸르지오시그니처(주복) 2026.03 / 993세대
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 대구월배아이파크2차 34평 현재 매매 5.05억, 전세 3.0억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 1월 매매 7.25억 전세 4.3억
5년 내 전저점 매입시: 2022년 12월 매매 4.0억 전세 2.0억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (5.05억-7.25억)÷(7.25억-4.3억)X100 = -75%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (5.05억-4.0억)÷(4.0억-2.0억)X100 = 53%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | O(전고점 대비 가격이 30% 하락했고, 대구 북구 비슷한 연식의 대장 단지 34평 가격이 6억대인 점을 고려했을 때 현재 가격은 싸다. |
환금성 | 수시 매도 가능 | O(달서구 내 상위 생활권의 단지이며, 젊은 세대 부모들이 선호하고 수요도 많아 수시로 매도 가능하다.) |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | O(현재 투자금 2억 대비 100% 이상 수익률을 위해서는 7억이 되어야 하며, 전고점이 7.25억으로 최소한 안전마진 확보가 가능하다.) |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | O(향후 달서구와 월성월배 생활권에 공급이 거의 없어 전세가율은 70% 이상 상승할 것으로 예측된다.) |
리스크대비 | 역전세 대비 | △(현재 정부의 대출 정책을 고려했을 때 실거주가 아닐 경우 주담대 실행이 쉽지 않아 잔금이 불가할 수도 있어 세낀 물건 또는 주전세 물건을 찾아보는 것이 합리적이고, 향후 공급을 고려했을 때 당장 역전세는 일어나지 않을 것으로 예측된다.) |
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