안양시 동안구 평촌어바인퍼스트 수익율분석 보고서[열반기초79기 41조 초리초리]

급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

수익률 보고서

▶ 아파트명

평촌어바인퍼스트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장
 

2.     교통
강남 55분 / 여의도 56분 / 시청 67분 / 가디 39분/ 마곡 83분/ 판교 51분

강남,여의도,판교는 한시간정도,가디는 39분으로 가장 가깝고 나머지 일자리는 한시간이 넘는다.

 3.  학군
호계중 79%, 신기중 87%

학군지인 평촌에서 3대중은 평남에 몰려있고, 호계중은 학업성취도가 낮은편이다.

4. 환경(편의시설)
롯데백화점 평촌점, 롯데마트의왕점, AK플라자

도보이용가능한 편의시설은 AK플라자(도보15분)로, 나머지시설은 자차나 버스이용해야함.

5.     공급

어반포레자연앤e편한세상 25년 1월 2329세대 등

24년도에 적정수요대비 3배정도의 물량이 있음.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 어바인퍼스트 34평 현재 매매 10.4억, 전세 5.6억/25평 현재매매 매매7.9억,전세 4.3억

5년 내 전고점 매입시: 2022년 3월 매매 12억 전세 7.5억/25평: 2021년 6월 매매9억 전세 6억

5년 내 전저점 매입시: 2023년 3월 매매 8.65억 전세 4.9억/25평: 2023년 1월 매매 6억 전세 3.8억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (104000-120000)÷(120000-75000)X100 =-36%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (104000-86500)÷(86500-49000)X100 = 47%

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (79000-90000)÷(90000-52600)X100 =-29%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (79000-60000)÷(60000-38000)X100 = 86%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

 나의생각: 34평의 경우 인근 신축인 아이파크나 센텀퍼스트와 비교시 가격은 저렴하다. 34평의 최근 실거래가

9.5억으로 전고대비 -20%하락한 가격에 거래되었으며 그에 비해 호가는 비싼편이다. 급매물이나 10억이하의

가격이 적당할 듯 하나 저평가와 환금성을 제외한 나머지 항목이 만족하지 않아 투자하기에 불가능하다.