240919 | 월부 열반기초 | 3주차 | 강의후기 | 아파트 수익률 투자법 & 초보 투자자 노하우 | 양파링 & 주우이

240919 | 월부 열반기초 | 3주차 | 강의후기 | 아파트 수익률 투자법 & 초보 투자자 노하우 | 양파링 & 주우이

PART 1 | 프롤로그 (양파링)

1. 책도 안 읽던 남편이 월부를 만나서 책을 읽고 투자 공부

2. 남편따라 월부왔다가 열반스쿨 3기로 투자공부 시작 & 양파링 아이디 탄생 비하인드

3. 투자 전 공무원이었는데 예상 퇴직연도 파악 후 투자 공부, 20년 앞당겨 은퇴

4. 상승장과 하락장 겪으면서 수도권과 지방을 다니며 분석 투자 공부

5. 강의 원칙 : 필기할 필요없이 자료 준비하기

6. 강의 목표 : 아는 것에 그치지 않고 실천하기 (의미 > 기준 > 방법 > 적용)

PART 2 | 아파트 수익률 보고서 투자법 [이론]

1. 아파트 수익률 보고서 = 임장보고서의 축소판 = 스스로의 투자에 확신을 심어주는 보고서

2. 매수 전 임보 작성 후 아파트 수익률 분석 중요 : 진짜 좋은 아파트인지 확인하는 과정

3. 좋은 아파트 고르는 법 : 아파트 수익률 보고서를 통해 파악 가능

4. 가치 = 입지 확인 : 많은 사람들의 선호도

5. 가격 = 수익률 확인 : 지금 가격대비 싼가? 비싼가?

6. 입지 모르면 : 같은 가격으로 덜 좋은 거 구매 가능

7. 수익률 모르면 : 매수 시기 알 수 없고 기다림의 중요성 모름

8. 랜드마크 (대장 단지) 수익률 분석 : 가치와 가격 둘 다 파악 가능

9. 아파트 수익률 보고서 작성 6단계

(1) 아파트 선정 : 랜드마크, 내 예산, 실거주, 관심에 따라

(2) 위치 : 단지 주변으로 시야 넓히기, 최종목표 = 서울 & 수도권

(3) 입지 (땅의 가치) 평가 (이유, 기준, 방법, 적용)

1) 직장 : 종사자수 多 → 일자리 수요 증가 (강남권 169만 > 도심권 66만 > 여의도 43만)

2) 교통 : 지하철 강남 접근성 시간차에 따라 가치 상승 여부 결정 (지방 : 자차 10분 이내)

3) 학군 : 거주선호도 상승 → 실거주 가치 및 전세가 상승 (부동산 상승장에서 힘을 발휘)

4) 환경 : 백화점과 대형마트 개수 > 택지 쾌적성 거주만족도 순으로 확인

5) 공급 : 물량 증가 → 매매가와 전세가 하락 → 투자자에게 기회이자 리스크 가늠

6) 유의사항 : 수도권 (교통) vs 지방 (환경) 최우선 순위

7) 입지 이해 = 부동산 가치 파악 가능

8) 입지 비교 = 부동산 가치 결정 가능

(4) 수익률 분석

1) 의미 : 얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가?

2) 과거 투자의 수익률 계산 : 현시점 수익률 파악하기

3) 미래 투자의 수익률 계산 : 기대 수익 예상 후 매수하기

4) 수익률 계산 = 수익 (매도가-매수가) / 투자금 x 100%

5) 대부분 사람들은 수익률을 계산하지 않고 매수하는 경향을 보임

6) 아파트 수익률 평가 기준 : 전고점과 전저점 비교 (최근 5년 이내)

7) 싸게 사야 수익과 수익률 상승 : 23년초 매수했다면 가장 유리

8) 지금 시기 투자 : 개별 단지 단위로 가치와 가격 판단 필요

9) 수익 & 수익률 높이는 법 : 좋고 (가치) + 싼 물건 (가격) + 보유 (시간)

10) 투자 시점에 따라 수익률 변화 : 싼 시기 & 싸게 사야 할 중요성

(5) 현장사진 : 이미지 시각화 → 투자자로서 자신감 & 경쟁력 향상

(6) 투자결론

1) 잃지 않는 투자 기준 : 저환수 원리

2) 저평가 + 환금성 + 수익성 + 원금보존 + 리스크 관리

3) 가치 : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급

4) 가격 : 매매/전세가, 투자금, 전세가율, 전고점

5) 가치 & 가격 파악 후 저환수 원리에 따라 투자 결론 : 그림 참고

6) 입지보다 더 중요한 것 : 좋은 시기에 사는 것 (타이밍 & 용기 중요)

PART 3 | 아파트 수익률 보고서 투자법 [실전] 그림 참고

PART 4 | 초보 투자자에게 하고싶은 말

1. 하냐 안하냐의 차이지~ 얼마나 열심히 하냐 안하냐의 차이 X

2. 열심히 하지 말고 그냥 하면 돼요~ 왜? 어차피 이 세상에 90%는 열심히 안한다

3. 열심히 하는 사람이 성공하는 게 아니라 그냥 하는 사람이 결국 올라간다

4. 확신은 그 과정 (이론 (독서, 강의, 임장) + 실천 (투자))에 당당할 수 있는지에 달려있다

5. 지인들이 나처럼 변화할 것을 기대하지 마라.. 나도 배우기 전에 그들과 같았다. 나부터 변화하기

6. 투자 지속법 : 끊임없는 선택과 집중 (하기 위한 방법을 찾고 해야 할 일을 그저 해나가는 것)

7. 시장이 주는 기회를 잡고 반드시 부자가 되길 기원, 모든 선택은 내가 하는 것

PART 5 | 프롤로그 (주우이)

1. 투자자로서 성장한 일대기 : 연도별로 걸어온 길 시각화해서 매우 유익

2. 9년차 투자자인 자신의 노하우를 벤치마킹하길 독려

3. 2015년 9월 : 너바나의 부동산과 맞벌이한다를 읽고 투자 결심

4. 2016년 2-3월 : 투자 공부 시작 (열반스쿨 1기) : 직장인 투자

5. 2016년 7월 : 월부 학교 입성

6. 2016년 12월 : 투자공부한지 1년만에 1호기 계약 (그 당시 소액투자로 1년도 안되어 투자한 사람 多)

7. 2017년 6, 9, 11, 12월 : 2-5호기 계약

8. 2018년 1, 2, 6월 : 6-9호기 계약

9. 2019년 순자산 10억 달성 (4년간) : 은퇴 후 투자자로 전향

10. 첫 임장지역 선정 중요성 강조 : 선입견 버리기 + 임장 습관 만들기

11. 너바나님에게 임장 지역 문의 : 동탄에 근무중이라 동탄으로 첫 임장 권유받음

PART 6 | 초보투자자 실전편

1. 임장지역 선정

(1) 첫 임장지역 선정법

1) 아파트 가격 급등한 이력이 없으면 투자처 X

2) 호재 : 수요 증가 유도

3) 좋은 곳(강남)을 먼저 임장해야 다른 곳 비교평가 유리

(2) 임장지를 늘리는 순서

1) 임장 횟수 : 주중 저녁 1번, 토요일 1번씩 6번 권유

2) 임장 지역

① 임장보고서 5개 이하 : 집 or 직장 근처

② 임장보고서 6개 이상 : 1기 신도시 + 확장

③ 임장보고서 11개 이상 : 수도권 + 지방

3) 앞마당 (투자처) = 입지 + 가격 : 완벽보다 완수~ 마침표 찍기!!!

4) 순서 : 임장선정 > 사전임보 > 분위기임장 > 단지임장 > 매물임장 > 임보마무리 > 투자결정

5) 앞마당 10개 이하 : 비교평가지역 필요하므로 다음 임장 넘어가야 함

2. 투자 의사 결정 방법

(1) 비교평가

1) 중요성 : 가치에 따른 가격 차이 발생 (수도권 (직장, 교통) vs 지방 (학군, 환경))

2) 방법 : 비슷한 가격대 최대 선정 > 입지 비교평가 > 저평가된 가치 선정 (그림참고)

(2) 투자사례 1 (수도권)

1) 수도권 가격 : 서울 접근성 영향 大

2) 강남을 알려면 서초와 송파 비교분석하기

3) 가치대비 저렴하게 사는 법

① 좋은 아파트를 싼 가격 & 적은 투자금으로 구매 : 가치성장투자, 소액투자

② 저평가 여부 확인 (매매가, 중요) > 투자기준 확인 (저환수 원리) > 실투자금 확인 (매전차)

③ 저평가 여부 확인 : 전세가보다 매매가 중시

5) 1호기 매수 복기 경험담 : 매수 > 인테리어 > 누수 (2500만원)

6) 매전차에 신경쓰지 말기 : 공급물량 많아지니 매매가 상승 but 전세가 하락 (리스크 발생)

(3) 투자사례 2 (지방)

1) 구축대비 신축 매매가가 높아도 시간이 지나면 입지 좋은 구축 가치 & 매매가 상승

2) 투자기준 설정 > 비교평가 > 저평가 물건찾기 > 1등 아파트 투자

3) 저평가 여부 판단하는 법 : 그림 참고

4) 기준 : 오를 것을 사는 게 아니라 저평가된 것을 사는 것

3. 월부 투자 방식 = 가치 투자 (가치 성장 & 소액)

4. 항상 더 좋은 곳에 기회가 있는지 먼저 보는 습관 중요 !!!

5. 앞마당 최소 3개 있어야 비교평가 가능 (가까운 곳부터 확장)

6. 머리 싸움이 아닌 시간 투자 싸움

PART 7 | 초보투자자 성장편

1. 목표 (개인)

(1) 나 자신을 알아야 목표 설정 가능

(2) 살아가면서 중요한 건 속도가 아니라 방향

(3) 이 정도로 만족하는 게 아니라 그걸 벗어나서 혼신을 다해야 목표 달성 가능

(4) 목표 달성을 위한 좋은 습관 만드는 노력 : 임장 & 임보 & 독서 꾸준히 하기

(5) 오래 함께 갈 수 있는 동료 만나기

(6) 열반 1기 부린이로서 조장 경험이 큰 자산이 됨 : 질문 주고받으면서 배우는 과정

(7) 도움을 받으면 꼭 감사한 마음을 표현하면서 좋은 관계 형성하기

2. 질문 (멘토, 선배)

(1) 질문하지 않으면 성장 불가

(2) 정말 중요한데 어려운 게 질문

(3) 너바나님 첫 질문에 웃기만 했다던 경험담 짱웃겨 ㅋㅋㅋ

(4) 여러 지역 비교평가 중요, 한 지역만 투자하면 리스크 발생

(5) 질문을 통해 모든 경험을 최선을 다해 내 것으로 만들기

(6) 몇 개가 쌓일 때까지는 경험 = 결정하기 전에 경험 多 (비교지역 늘리고 리스크 줄이기)

3. 관계 유지 (가족, 동료) : 상대방이 잘되길 바라는 진심 & 당연하게 여기지 않는 감사함

4. 반복되는 운 = 실력, 반복되는 실패 = 습관

PART 7 | 총평

1. 강의 내용

(1) 입지조건은 두 단지를 비교해서 어떤 것이 더 가치가 있는지 이해할 수 있게 자료 제공

(2) 각 조건에 따라 가치 상승이 어떻게 달라지는지 비교할 수 있어서 매우 유익

(3) 핵심 내용을 일목요연하게 분석하고 쉽게 이해시키기 위해 고뇌한 흔적이 엿보임

(4) 내마기와 내마중 때 막연히 이해한 입지조건을 투자자 관점에서 구체적으로 이해 가능

(5) 가치평가 기준 설정 후 기준을 찾는 방법과 적용법을 알려줘서 눈높이 교육받는 느낌

(6) 부동산의 가치를 평가하는 기준을 좀 더 객관적인 시각으로 바라볼 수 있도록 도와줌

(7) 자신의 투자 경험과 노하우를 시간대별로 투자 과정을 알려줘서 목표 가시화

(8) 구체적 사례를 통해 투자 원리 및 적용 방법을 알려줘서 매우 유익

2. 강의 후기

(1) 가치는 변하지 않지만 가격은 변화 가능 : 입지조건에 따른 가치 평가 후 가격 변화 주시하기

(2) 아파트 수익률 보고서를 처음 알았고 투자자로서 그 중요성을 인지하게 됨

(3) 배운 이론을 사례를 통해 직접 적용하고 선택함으로써 가치 평가가 가능해져서 신기방기

(4) 혼란스럽고 막연했던 기존 이론들이 명확하게 이해되고 정리되어 확신이 생기기 시작됨

(5) 마인드도 중요하지만 내가 정말 알고 싶은 스킬을 통해 안목을 키울 수 있어서 매우 만족

(14) 강의가 너무 재미있어서 시간이 금방 흘러감~ 알아가는 재미 솔솔 ㅎㅎ

3. 부린이 3개월차 성장 후기 (중간 점검)

(1) 투자자의 관점을 가지니 지역에 대한 편견이 없어지고 모든 지역이 투자처로 보임

(2) 10억대 가격을 보고 기겁했던 과거에 비해 지금은 가격에 대한 민감도가 무뎌지고 이해

(3) 월부 강의를 들을수록 과거에 무지한 상태에서 집 매수할 뻔했던 순간들이 떠올라 섬뜩ㅋㅋ

(4) 확신을 갖지 않은 상태에서는 어떠한 선택도 하지 않았던 자신을 칭찬해

(5) 내마기 때 과제 미루다 울면서 겨우 과제 완수했던 내가 내마중 때 과제 미루지 않고 완수

(6) 열반 기초를 통해 훨씬 더 시야가 넓어지고 배운 이론들이 명확하게 이해되기 시작

(7) 올해 실전준비반과 서울투자반을 통해 임장과 투자에 대한 확신을 갖게 될 것을 기대기대

(8) 어떤 상황이든 내가 어떤 마인드로 얼마나 적극적으로 활용하는가에 따라 결과는 천지 차이

4. 오늘 다짐

(1) 목표가 없는 삶 = 목적지없이 운전하는 운전자

(2) 행복 = 세잎크로버 = 주변을 둘러보면 어디서든 발견할 수 있는 것 (나만의 행복찾기)

(3) 잘하는 것보다 꾸준히 해내는 사람으로 성장하기

(4) 강의마다 중요하다고 언급한 것들이 많아서 복습을 통해 주제별 우선순위 파악하기

(5) 올해와 내년에 해야 할 일을 계획하고 실천하기

(6) 열반 기초 강의 완강 200% + 과제 제출 100% + 조모임 참석 100% 달성하기

★ 3강 1회독 100% 완료 + 2회독 200% 완료 ★