서울 서대문 홍제센트럴 아이파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 4조 jiny]

수익률 보고서

▶ 아파트명

홍제 센트럴 아이파크 

▶ 위치(지도)

서울 서대문구 통일로395

▶ 입지평가

1.   직장
 

2.   교통 : A
강남 33분 / 여의도 22분 / 시청 17분 

*근처 주요 직장까지 대중교통을 이용한 소요시간 확인하기

3.   학군 : A or B
서울고은초, 서울안산초 

신연중 71.2%, 정원여중 85.5%, 인왕중 71.1%

*아실 https://asil.kr/asil/ 단지 검색 후 학군 탭 클릭, 인근 중학교 학업성취도 살펴보기

4.   환경(편의시설) : C
1km 이내에 백화점과 대형마트는 없으나

재래시장이 있고 중 소형 슈퍼마켓과, 식자재 할인 마트들이 산재함. 

대중교통 20분이내의 서울 시내 근접지역으로 을지로에 위치한

롯데백화점 본점과 신세계 본점, 남대문 시장 그리고 신촌 현대 백화점, 서울역내 쇼핑몰들을 이용할 수 있음.

또한 자동차로 10분 거리에 연세대 세브란스와 강북삼성병원, 적십자병원이 있고 

무악재역과 홍제역 사이의 약1km 구간의 통일로에는 작은 개인병원들이 50여개가 밀집되어있다.

아파트와 안산 진입로가 바로 연결되고 홍제천을 따라 한강까지 장애물없이 자전가 또는 도보로 산책할 수 있는

장점과 지자체에서 운영하는 폭포 까페 등 계속해서 발전하는 서대문구의  위상도 장점으로 꼽을 수 있을것같다.

단점 : 부동산 사장님들의 전언에 의하면 내부 인테리어가 너무 평범하고 안 쪽의 몇몇 동은 도보 이동시 언덕에 위치한 점,

          
 5.   공급 : S

홍제 3구역 재개발 지역이 관리처분 인가 후 24년 9월 철거 예정이고 2027년 입주 예정이나(부동산 사무실 전언) 

24년9월21 일 현재까지 철거 작업은 이루어지지않고 있음/625세대

(인터넷상 검색에서 조합관련 분쟁중이라는 정보있으나 직접 확인해본적 없음)

DMC가재울 아이파크(주상복합) 283세대가 25년 11월 입주예정.

*아실(https://asil.kr/) 입주물량에서 해당 시 또는 구 선택 

                                                                              공급 입지 평가

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 홍제센트럴 아이파크 34평 현재 매매 12.7억, 전세 7.5억

5년 내 전고점 매입시: 2021년10월 매매 13.9억 전세 6.13억 

5년 내 전저점 매입시: 2022년 12월 매매 9억 전세 5.09억 

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가 

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (12,700-13,900)÷(13,900-6,130)X100 = ㅡ15.4% 

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (12,700-9,000)÷(9,000-5,090)X100 = 94.6%

▶ 현장 사진 

주변 아파트 시세와 비교평가 

▶ 투자 결론 

by [열반스쿨 기초반 80기 4조 jiny] - 20240921