월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
수익률 보고서
▶ 아파트명
봉선동 봉선제일풍경채엘리트파크
▶ 위치(지도)
입지평가
1. 직장
광주 남구 종사자수 68,650명 (약 6만8천명)
광역시 | 광주 | 광주 전체 | S | 631,876 | 123,706 |
광역시 | 광주 | 광산구 | B | 186,454 | 48,342 |
광역시 | 광주 | 북구 | B | 181,016 | 46,173 |
광역시 | 광주 | 서구 | B | 167,123 | 39,773 |
광역시 | 광주 | 동구 | C | 73,012 | 17,979 |
광역시 | 광주 | 남구 | C | 68,656 | 18,706 |
주로 직장이 많은 곳은 광산구,북구,서구,동구,남구 순으로 종업원이 많으면,
광산구 소촌동 금호타이어 4,207명, 북구 첨단산업단지 엠코테크놀로지코리아 6,941명, 서구 내방동 기아자동차 6,759명, 동구 대인동 광주은행 1,730명이 있다는 것을 알수 있다. 연봉을 많이 주는 직장은 광주은행 8600만원 이상으로 급여가 많다는 것을 알 수 있었다.
2. 교통 (봉선로 출발 -> 직장 도착)
3. 학군
동아여중 90.7%, 문성중 89.5%
4. 환경(편의시설)
이마트봉선점
5. 공급
e편한세상봉선셀레스티지 2024년 10월 542세대
| 인구 | 직장 | 학군 | 환경 | 공급 | 교통 |
기준 | 인구수 | 종사자 | 학업성취도 | 백화점,마트 | 3년 공급물량 | 업무지구 접근성 |
S | 300만명이상 | 30만명이상 | 95%이상 | 백화점 | 적정수요 | 자차 15분 |
A | 200만명이상 | 20만명이상 | 90%이상 | 백화점 | 적정수요 | 자차 30분 |
B | 100만명이상 | 10만명이상 | 85%이상 | 대형마트 | 적정수요 | 자차 40분 |
C | 50만명이상 | 10만명이하 | 80%이상 | 없음 | 적정수요 | 자차 |
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
봉선풍경채엘리트파크 (16연식/400세대수/35평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2022년 04월 | 2024년 08월 | 2024년 9월 |
매매가 | 103,000 | 57,200 | 87,000 |
전세가 | 60,000 | 48,000 | 50,000 |
투자금 | 43000 | 9200 | 37000 |
고점에 매수 시 수익률 | -37% | ||
고점 매수 시 순수익 | -16,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 324% | ||
저점 매수시 순수익 | 29,800 | ||
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 봉선아델 전세가율59%/봉성풍경채57% =저평가 구간이긴 하나 아직 구매하기에는 가격이 높은 거 갔다.X |
환금성 | 수시 매도 가능 | 학원가 및 90%넘는 학군지로 인해 수요층이 있을거 같고, 가까운 곳에 직업군이 고연봉자가 가까운곳에 있으므로 매도해도 받아 줄 여력이 있다고 보인다 O |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 투자금 3.7억 앞으로 5~10년내로 연평균10%로해서 8.7억+3.7억 달성한다면 12.4억 달성 할수 있다. 상승장때 전고점이긴 했지만 그래도 수익률에 달성을 할수 있을거라고 생각한다. O |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 전세가율이 70~80%여야 하는데 연긴 60%이하로 입지적으로 수익률대비 감안하고 바야될거 같다. 광주 학군 최고 입지 독점성이 좋은거 같다 X |
리스크대비 | 역전세 대비 | 저점 일대 전세가율에 비해 지금은 전세가율을 생각하면 내 투자금은 2억이상 필요하다 X |
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