영통동 살구골진덕서광성지동아아파트 & 망포동 망포힐스테이트영통 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 리버스뭉크]
- 아파트분석
- 24.09.22
안녕하세요 ^^ 리버스뭉크입니다.
저는 추석 연휴 때 폭염주의보 온지도 모르고 임장을 갔다왔었는데요! 처음 해보는 것이라 어쩌다보니 권역이 비슷한 세 개 동을 같이 보게 되었습니다
본 아파트들 중 영통동 쪽에 관심 있었던 아파트랑 망포 쪽 대장아파트를 비교해보았습니다!
수익률보고서(영통구 영통동 살구골진덕서광성지동아아파트)
▶ 아파트명
살구골진덕서광성지동아아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
영통구 종사자수 168,344명 (약 17만 명) / 수원 종사자수 481,383명 > B등급(S등급)
2. 교통
강남 1시간 2분(지하철, 버스 동일) / 여의도 1시간 25분 / 시청 1시간 10분 > C등급
(삼성전자 본사까지 27분)
3. 학군
(1km 내) 영일중 94%, 태장중 89%, 영통중 86%
(1km 외 근처) 영덕중 94%, 망포중 91%, 영동중 86%, 잠원중 86%, 서천중 86% > B~A
+ 근처 학원가 있음(학원수 112)
4. 환경(편의시설)
홈플러스, 롯데마트(9월 30일 영업 종료 예정), 더판타지움쇼핑몰 > B
5. 공급
2025- 영통푸르지오트레센츠 2025.03 / 796세대 및 영통푸르지오파인베르 / 770세대
2027- 영통자이센트럴파크 2027.03 580세대
적정수요 5,422세대 > 공급 S
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세(네이버 매물 기준): 살구골진덕서광성지동아 38평 현재 매매 9.3억, 전세 6억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 12월 매매 10.16억 전세 6.6억
5년 내 전저점 매입시: 2020년 1월 매매 5.6억 전세 4.25억
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (93000-101600)÷(101600-66000)X100 = -24%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (93000-56000)÷(56000-42500)X100 = 274%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 망포대장(힐스테이트영통)에 비하면 저평가, 월부 예시(대우아파트) 비하면 더 좋지 않은 선택 |
환금성 | 수시 매도 가능 | O(대단지, 중간층, 아파트) |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 현재 투자금 3억3천 100% 수익률 위해서는 10년 동안 3억3천 올라야 9.3억 + 3.3억 = 12억6천 현재 전고점 가격보다는 낮음. 5년 내 3.7억(전고점 기준 4.5억) 회복한 것을 보면 저력은 있으나, 사이클을 잘 만나야 할듯함 |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 근처 구축 리모델링은 있음. 영통 새 택지 공급 가능성은 낮으나 주변 광교 네임밸류에 밀림 4년간 공급물량은 매우 적은 편 전세가율 65%>적정전세가율 80%에 비해 큼 |
리스크대비 | 역전세 대비 | 역전세 최대 1.9억 떨어짐 리스크 관리 어려울 듯. |
수익률보고서(영통구 망포동 힐스테이트영통)
▶ 아파트명
힐스테이트영통아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
영통구 종사자수 168,344명 (약 17만 명) / 수원 종사자수 481,383명 > B등급(S등급)
2. 교통
강남 1시간 9분(지하철, 버스 동일) / 여의도 1시간 33분 / 시청 1시간 16분 > C등급
(삼성전자 본사까지 21분)
3. 학군
망포중 91%, 잠원중 86%, 영동중 86% > A
4. 환경(편의시설)
이마트트레이더스, 판타지움쇼핑몰 > B
5. 공급(살구골과 동일)
2025- 영통푸르지오트레센츠 2025.03 / 796세대 및 영통푸르지오파인베르 / 770세대
2027- 영통자이센트럴파크 2027.03 580세대
적정수요 5,422세대 > 공급 S
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세(네이버 매물 기준): 힐스테이트영통 34평 현재 매매 10.1억, 전세 6억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 10~12월 매매 11억 전세 6.9억
5년 내 전저점 매입시: 2020년 1월 매매 7.65억 전세 4.1억
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (101000-110000)÷(110000-69000)X100 = -22%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (101000-76500)÷(76500-41000)X100 = 69%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 살구골 및 대우(월부예시)에 비해 저평가되었다고 볼 수 없음) |
환금성 | 수시 매도 가능 | O(대단지, 중간층, 대장아파트) |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 현재 투자금 4억1천 100% 수익률 위해서는 10년 동안 4억1천 올라야 10.1억 + 4.1억 = 14억1천 현재 전고점 가격보다는 낮음. 준신축 보정이 있는 점 고려해야 함. 저점 대비 현재 2.45억(전고점 기준 3.3억) 회복한 것을 보면 리스크가 큰 투자로 보임 |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 망포1구역 정비예정구역 지정됨 + 광교에 비해 네임밸류 적은 편 4년간 공급물량은 매우 적은 편 전세가율 59%>적정전세가율 80%에 비해 큼 |
리스크대비 | 역전세 대비 | X |
주우이님 강의 듣기 전에 간 것이라 지금 보면 놓친 것들이 많지만 얻을 것도 의외로 많은 첫 임장이었습니다! 강의에서 서울의 답십리대우아파트를 예시로 분석해주셔서 서울 답십리동과의 비교평가를 레버리지 할 수 있었습니다. 대우아파트가 강남 접근성이 더 좋은데도 망포힐스테이트나 살구골과 그렇게 크게 투자금 차이, 매매가 차이가 나지 않는다는 것에 놀랐어요! 앞마당을 늘려나다보면 더 적은 투자금에 더 좋은 가치를 가진 부동산을 찾을 수 있을 것의 예고편(?)을 본 느낌이었습니다.
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