동탄역 롯데캐슬 당첨이 중요한게 아니고

전문가칼럼
23시간 전

0. 이 글은 팩폭을 좀 많이 한다. 이런거 싫은사람은 빨리 스킵해라. 원치 않는 분들의 기분을 상하게 하고 싶지 않다.

1. 2017~2021년을 지나면서 정말 한번도 보지 못한 나라가 만들어졌다. 전국민이 아리팍 한강뷰 국평이 50억 돌파했다는 사실에 관심을 가지고 있다. 이게 일반인들과 대체 무슨 상관인가? 이걸 가지고 비싸다. 싸다. 말들이 많다. 이게 웃긴게 전국에서 평단가로 가장 비싼 지역, 단지, 거래다. 전국에서 가장 돈 많이 버는 사람에게 50억이 정말 비쌀까? 그렇게 따지면 5억짜리 차를 사려고 몇년씩 대기하고 수천만원을 들여 직수입하고 인허가 받는 사람은 뭔가. 그냥 그사세다. 관심끄고 자기 갈길을 가면 된다. 그 사람들은 집으로 돈 벌려고 사지 않는다. 그런데 아이러니하게 그런 시장이기에 더 비싸지고, 돈을 많이 버는 것이다.

2. 동탄역 롯데캐슬 청약도 난리다. (이런 로또 청약을 도대체 왜 하는지 모르겠지만) 물론 당첨되면 좋은 것이다. 하지만 사람들은 당첨에만 관심이 있을 뿐 이게 뭘 뜻하는지 전혀 배우지 못한다. 어제도 부대표에게 뭐라 했다. 청약을 했으면 의미를 파악하라고! 그러니까 이걸 칼럼으로 좀 쓰라고 잔소리로 받아치더라 ㅋㅋㅋ 역시 막강하다. 우리 부대표는...

3. 일단 우리가 흔히 말하는 국평이 5.5억에 나왔다. 왜 이런 가격에 분양하게 된 것일까? 이 아파트가 실제 분양했던 시점 가격으로 나온 것이다. 뭐 여러 사정이 있을 것이다.(미계약분, 보류분, 보유분, 부적격 당첨 사후 발견등) 여기서 포인트는 17년 가격에 나왔다는 점이다. 이게 뭘 말하는가? 17년에 분양받은 사람은 지금 시점에서는 모두 로또 였다는 점이다.

4. 이 아파트 분양 당시에 이미 입주한 아파트의 시세도 한번 보자. 조금 떨어지는 입지이지만, 일반아파트 (동탄역 롯데캐슬은 주상복합)라는 장점이 있는 단지다. 다만 15년식으로 동롯캐 보다 6년 구축이다.

동탄역 롯데캐슬과 시범더샵 위치

동탄역 시범더샵 실거래 추이

17년에 5억초반이었다. 15억을 터치하고, 현재는 13억정도에 실거래 되었고, 호가는 14억내외다. 동롯캐보다는 약간 못하지만 이 역시도 얼추 8억 올랐다.

5. 자 여기서 사람들간에 차이가 생긴다. 이거 청약하고 안되면, 그냥 에이ㅅㅂ 퇴사하려 했는데... 일이나 하자! 이런 경솔한 사람이 있을 것이다. 아마 300만 중에 대부분이 이럴 것이다. 그런데 이중 상위 1%는 이런식으로 생각할 것이다. 17년 분양가가 지금 8년이 지나니까 로또가 되었구나! 왜 그렇지? 통화량이 얼마나 늘었길래? 소득이 얼마나 늘었을까? 동탄만 특별히 그런가? 그런 동탄보다 더 오른 곳은 없을까? (발견하고) 어! 여기는 동탄보다 더 많이 올랐네! 무슨 차이가 있을까? (발견하고) 어! 여기는 거의 못올랐네! 왜 그럴까? 무슨일이 있나? 이렇게 생각하고 지금으로부터 8년후 로또처럼 보일 물건을 찾을 것이다.

6. 없을거 같은가? 그렇다면 공부가 전혀 안된 것이다. 내 도움으로 어머니가 분양받은 휘자디를 보자. 당시 전용59의 분양가는 옵션포함 7.2억이었다. 휘자디는 25년식의 2000세대다. 옆에 있는 휘경sk뷰는 900세대에 19년식이다. 세대수는 절반수준에 6년더 구축이다. 이 경우 난 최소10%정도 휘자디가 더 비싸야 한다고 생각한다. 휘경sk뷰의 21년 전고점은 11.5억이다. 여기에 10%더 비싼 가격을 산출하면 12.65억이다. 난 25년 입주하고 4년이 지나면 이정도 가격을 최소 받을 것으로 예상했다. 휘경sk뷰의 23년초 전저점 가격은 8억초중반이다. 이것보다도 1억싸게 분양한 것이다. 동롯캐처럼 분양 8년후인 30년에 15억정도를 간다고 가정하면, 8억정도 상승한 것이고, 이경우 30년대 사람들에게 이 휘자디를 7억에 분양한다고 하면 그들또한 이걸 로또로 생각하고 이렇게 달려들 것이다. 30년에 과연 15억이 안될까? (이미 정상조건 호가는 11억정도다)

7. 이렇게 반문할 수 있다. 이건 분양당첨이 되야 가능한 영역 아니냐? 그렇다. 맞다. 하지만 웃긴건 당시 59b타입의 경우 경쟁률이 30:1내외였다. 그리고 장위자이, 철산자이등의 미분양도 비슷한 정도로 가격이 낮았는데도 미분양이었다. 이건 누구나 받을 수 있었다. 심지어 둔주는 휘자디 보다도 더 가치대비 더 싸게 분양했다. 당시 헬리오시티의 잔용59의 저점가격은 14~16억 수준이었다. 그런데 둔주는 옵션포함 전용59가 12억이하였다. 그런데도 미분양이었다. 내 말의 요지는 당시 마음만 먹으면 이 가격에 잡을 수 있었다는 것이다. 부대표는 내 권유로 장위자이를 계약금 1억이하로 잡았다. 현재는 시세 상승이 2억정도 있다. 참고로 당시 내 권유로 장위자이 당첨된 4사람중에 계약한 사람은 부대표가 유일하다...

8. 백번 양보해서 분양을 못받는다는 사정이 있다고 가정해보자. 매매가 23년말에 12억내외에 매수한 그라시움도 당시에 10억이면 매수할 수 있었다. 물론 전세가도 상당히 낮아서 들어가는 돈은 5억이상이었다. 지금 그라시움은 15억이다. 10억에 매수한 사람은 이미 2년만에 5억 정도 시세상승을 본 것이다. 돈이 부족했다면, 그럼 위례는? 위례전용49는? 하남은? 갭3억이면 가능했다. 이것도 없다면? 그렇다면 구하남은? 구리는? 구성남은? 금액대별로 다 그게 맞는 기회가 있었다.

9. 로또 청약은 하면서 이렇게 모두가 받을 수 있는 시장기회는 외면했다. 이제 인정하자. 그리고 이 역사는 반복될 것이다. 2030년대에 같은 이유로 휘자디가 7억에 나오면 모두 로또 분양이라고 할 것이다.

10. 난 이런 장단기 금리 역전 국면에서 침체는 필연적이라고 본다. 아니면 적어도 침체에 대한 심한우려 정도는 필연적이라고 본다. 또한 올해말~내년초중반까지는 일시적으로 서울 공급이 좀 있다. 당장 쭉 대세상승을 말하려는 것이 아니다. 다만 그 시계열을 4년, 8년 정도로 본다면? 난 엄청난 상승을 할 것으로 본다. 이번시기 (23년) 내가 풀투자한 것만 봐도 알 것이다. 난 말로만 떠드는 것이 아니다.

11. 그러니 제발 진득히 공부하고, 로또만 쫓지 말고, 그 이면의 흐름을 파악하여 현실성 있게 행동해야 한다. 로또 청약에 몰리는 자기 자신을 객관적으로 판단해봐야 한다. 그냥 한탕주의 그 이상도 이하도 아니다.

원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain