광장동 광장힐스테이트 아파트 수익률 보고서 [10♥ 강남 등기7고 4ㄹ조! 블루칠성]

안녕하세요^^ 블루칠성입니다.

광진구 광장힐스테이트 아파트 수익률 분석을 해보았습니다.

▶ 아파트명

광장동 광장힐스테이트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 : B

광진구 종사자수 : 134,230명

2. 교통 :  S

강남 30분 / 여의도 52분 / 시청 42분

3. 학군 : S

광남중 97.6%, 양진중 93.5%

4. 환경 (주변 편의시설) : B

반경 1km내 롯데마트 1개 

5. 공급 : S

광진구 인구수 : 338,257

적정수요 : 338,257 x 0.005 = 1,691 세대

                 * 1년 : 1,691세대 / 3년 : 5,073세대

적정수요 대비 공급수준 : 1,191 / 5,073 = 23%

공급평가 : S등급

6. 입지평가 (종합)

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (5년내 투자타이밍)

▶ 현장사진

▶ 결론 (투자기준 점검)

1. 저평가  (X)

      래미안옥수리버젠 보다 전고점이 높았지만 현재는 비슷한 수준의 호가를 보임

      옥수리버젠에 비해서는 저렴하지만, 전고점 대비 8% 하락수준으로 많이 회복한 수준

      결코 싸지 않음

2. 환금성  (O)

      광진구 대장아파트로서 강남 30분내 출근 가능하며,

      광남학군의 중심지로서 학군으로서의 외부 수요를 끌어드릴 수 있으며,

      연식도 12년 식으로 괜찮은 편이며, 주변 지역이 균질하여 환금성은 좋은 편임

3. 수익률  (X)

      현재 매매 호가는 172,000만원, 전세가는 90,000만원으로 전세가율 52% 수준으로

      투자금은 82,000만원으로 많은 자금이 들어감

      수익률 200% 달성을 위해서는 현재 매매가 대비 164,000만원 상승이 필요한 상황임에 따라

      매매가 336,000만원 달성을 위해선 꽤나 오래 기다려야 함 (싸지 않음)

4. 원금 보전 (X)

      전세가율 52%로 60~70%에 못 미침

      광진구는 입지독점성 있음

5. 리스크대비 (X)

     인접지역 강동지역 대규모 입주물량 예정되어 있어 전세매물 늘어날 가능성 있음

     리스크 대비 해야 함

6. 결론 : 투자 대상으로 적합하지 않음