서울시 강남구 도곡동 도곡렉슬 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 31조 캐롤1]

▶ 아파트명

강남구 도곡동 도곡렉슬

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.   직장 [강남구 S]

    강남구 종사자수 801,419명(80만명) => 국내 최대

    강남구 사업체수 110,007개 =>국내 최다

2.   교통 [단지기준 S]
강남 16분(1) / 여의도 40분(1) / 시청 42분(1) 

3.   학군[단지기준 A]

단대부중 94.6% / 3명, 역삼중 94.3% / 23명, 도곡중 94.3% / 9명, 숙명여중 91.8% / 12명
 

4.   환경(편의시설)[강남구 S]
1km 내, 롯데백화점 강남점, 이마트 역삼점, 강남세브란스 병원 
 

5.   공급[강남구 B]

*강남구 공급 [B]

*강남/서초/송파구 공급

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍 19.10~24.9)

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 *수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 *투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가 

▶ 현장 사진 

▶ 투자 결론 

◎단지가치: 직장(S), 교통(S), 학군(A+학원가), 환경(S), 공급(B)

직장, 교통, 학군, 환경이 압도적이다. 직장/교통은 말할 것도 없고, 학군과 대치학원가 이용이 강점이 될 것 같다. 단지는 06년식이라 연식이 구축에 속하게 되지만 단지관리가 굉장히 잘되어 있고, 동간간격은 넓지 않지만 내부 조경이 잘 되어 있어 단지 내 분위기가 굉장히 좋았다. 공급이 다소 많이 있지만 이 단지와 입지의 독점성을 볼때 역전세 리스크만 대비되면 길지 않은 시간 내에 전세가 회복은 가능할 것 같다. 앞쪽 대로로 래미안도곡카운티가 도로 소음을 다 막아줘서 인지, 단지내가 굉장히 조용하고 한적한 느낌이었다. 

◎저평가: 현재 20평대 20억대 단지가 많은 상급지 앞마당이 없어 단지끼리 비교가 안되어 아쉽다. 다만, 가격으로만 봤을 때는 21년6월 24억6천의 전고점을 24년 7월에 돌파한 후 현재 전고점 대비 11%하락한 매매가를 형성하고 있는 점을 보아, 저평가 구간이라고 보기는 힘들지 않을까 싶다.

◎환금성: 입지자체가 직장/교통/학군/환경 모두 아주 좋은 지역이라 수요가 끊이지 않을 것으로 예상. 시장이 안좋더라도 금액 조정한다면 매도가 수월할 것으로 생각한다.

◎수익률: 투자금 10.9억 => 10년 뒤 200% 달성하려면, 43.7억이 되어야 한다!

현재 20평대 40억대 아파트는 아크로리버파크(35억~45억), 압구정현대10,13,14차(29평/47억)이 있다. 가장 입지좋은 곳+재개발이슈 이거나, 입지좋은곳+한강뷰+신축. 강남/서초구의 선도단지이긴 하지만 현재도 가능한 금액이므로, 수익률 200%달성이 불가능하진 않을 것 같다.

다만, 1급지 앞마당이 없어서 전체적인 시각으로 보지 못해서 아쉽다. 1급지, 가장 천장 가격대의 단지와 흐름을 볼 수 있도록 1급지 앞마당을 만들어야겠다.

◎원금보존: 입지독점성은 압도적으로 좋다. 하지만 전세가율은 현재 50%로 강의에서 배운 투자기준에는 맞지 않다.  

◎역전세 리스크 대비: 22년 전세 고점(17억 1건, 13.7억 2건) 대비, 전세가가 9억까지 떨어졌다. 17억 고점이 특이점이라고 보고, 13.7억을 기준으로 하더라도 4.7억이 떨어진 것이다. 강남구는 전세가의 절대 금액이 높기 때문에 떨어지는 폭도 크다. 10%보다 더 넉넉히 대비해야 방어가 가능할 것 같다.