서울투자 기초반 3주차 강의 후기 [서기 17기 78조 오나원]

서울투자기초반 3주차 강의에서는 크게 4가지 부분에 대해서 배웠다. 

1. 현재 서울투자 기회를 어디에서 어떻게 봐야 하는지? 

서울에 여전히 저평가된 지역이 있고, 그 안에서 현실적으로 투자하는 방법을 배워야 한다. 

시장은 이전 하락장에서도 왔다갔다 하면서 움직여왔다. 

사람들이 그 동네 안에서 좋아하는 것 먼저 오른다. 

평균 정도 되는데 긴가민가 한 것들, 5급지는 아직 오르지 않았고 기회가 많다.

지금 시기 핵심 전략은 아직 오르지 않았거나 덜 오른 저평가 단지를 찾는 것!

아직 오르지 않은 곳들의 가치를 모르고 있으면 계속 속상해질것이다. 기회를 찾기 위해 달려들어야 한다

사람들이 좋아하는 단지가 아닐수록 가치 대비 가격이 많이 눌린다. 그래서 시세차익이 많이 난다

동북권 핵심지역은 가치대비 현재 저평가, 앞으로 입지는 개선될것-> 시세차익이 정말 많이 날 수 있는 곳

수요가 꾸준히 있어 전세도 받쳐주는 곳, 베드타운 -> 교통이 중요한 지역

브랜드 신축 대단지가 생길 것이므로 사람들이 많이 몰려올것이므로 동북권 구축 방2화1 복도식까지 잘 봐야 한다

→ 적용할 점 

• 감정에 휘둘려서 판단하는 것이 아니라, 뒤늦게 오르고 난 후 판단하는 것이 아니라 앞서서 가치를 보는 연습을 하고, 꾸준히 앞마당을 늘려 나가자

• 구축이지만 입지 가치가 있는지 사람들이 와서 살만한 동네인지 알아보고, 소액으로 투자할 수 있는 기회를 계속 찾아보자

• 입지가치는 업무지구 1시간 이내

2. 여전히 기회를 주고 있는 C지역

<C지역에서 꼭 알아야 하는 점 2가지> 

• 신축이든 구축이든 입지와 관계없이 저평가된 단지들이 많다, 기회가 많다
• 전세가가 꽤 높은 동네이다, 지금 투자하기 좋고, 입주 영향으로 전세가가 낮아질 수 있음, 리스크 고려해서 투자 해야 함

→ 적용할 점 

C지역은 아직 나의 앞마당이 아니다. 서울의 다른 지역들 대비 전세가율이 높은 편이고, 앞으로 주변 지역에 신축 공급이 예정되어 있어 투자 기회를 줄 수 있는 지역이다. 6개월 내에 앞마당을 만들고 투자 가능 매물을 찾아봐야 한다

3. 여전히 저평가된 D지역

<D지역에서 기억할 것>

1. 균질한 택지지구를 사람들이 좋아하고, 베드타운의 성격을 갖기에 지하철역의 영향을 받는다. 
2. S노선 배차 증가 시 강남까지 20분대 진입 가능해져 강남접근성이 크게 개선된다. 
3. 전용 84기준, 보통 8억대 단지는 전고점 10억 넘기 어려운데, D지역에는 현재 8억대 단지 중 전고점 11억대 가는 단지들이 있다. 잘 찾아봐야 한다. 
4. D지역 H 생활권 쪽 규모 작은 단지들까지도 소액이라면 투자 해도 된다. (1.5억 등)

→ 적용할 점 

D지역은 계속해서 신축이 공급되어 균질성이 좋아지고 있고, 교통 호재가 많은 지역이기도 하다. 공급이 많이 예정되어 있어 리스크는 있지만, 앞마당을 만들고 계속 트래킹하면서 소액 투자 기회를 주는 방2화1 구축 단지들까지 알아두어야겠다

4. 금액대별 저평가 단지 찾는 법

저평가를 찾을 때는 순서가 중요하다.

1단계에서 가치와 가격을 비교하고, 전고점 대비 하락률 20%인 단지들을 찾는다

• 전고점 대비 20% 하락은 안전마진을 위한 장치로, 아직 하락을 회복하지 못한 단지 위주로 투자한다.  1단계에서 투자금으로 거르면 안된다는 점을 명심!

가치와 가격을 비교해서 싸다 비싸다가 나온 다음에 투자금을 붙여야 한다

그 다음 매물을 보고 조건을 최종 비교해서 투자를 결정 해야 한다

→ 적용할 점 

먼저, 하락률 20% 이상인 단지를 찾고, 단지 별로 업무지구 접근성과 사람들의 선호도를 정리하여 교통 학군 환경에 대한 입지 평가를 한다.  호재가 있는 곳들을 추가로 고려해서 우선순위를 반영한다. 가치를 확인한 후 투자금을 확인하고, 투자 가능 매물 임장을 하고 가장 좋은 투자 대상을 찾는다.