서울 성북구 돈암동 돈암삼성아파트 수익률 보고서
▶ 아파트명
서울 돈암동 돈암삼성아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
성북구 종사자수 124,004명 (약 12만 명)
2. 교통
강남 49분 / 여의도 42분 / 시청 32분
3. 학군
고명중 83%/성신여자중88%/개운중89%
4. 환경(편의시설)
이마트 하월곡점, 현대백화점 미아점, 개운산공원산책로
5. 공급
장위자이레디언트 2025년 3월 2,840세대
보문센트럴아이파크 2026년 9월 199세대
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 돈암 삼성 42평 현재 매매 8.8억, 전세 6.5억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 6월 매매 10.98억 전세 6.3억
5년 내 전저점 매입시: 2019년 9월 매매 5.6억 전세 4억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (88000-109800)÷(109800-63000)X100 = -47%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (88000-56000)÷(56000-40000)X100 = 200%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
** 저평가 : 근처 대단지 아파트인 ‘한신한진아파트’와 비교했을 때 환금성, 입지독점성은 비슷하고 적정 전세가율해당
한신한진아파트의 수익률 = 현재매매가 8.5억 + 투자금 2억 = 10.5억, 현재 가격 고점(11.98억)보다 낮음
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 근처 대단지에 비해 가격이 싼 편은 아님 |
환금성 | 수시 매도 가능 | 나홀로 아파트 아님, 저층 탑층 아님 |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 투자금 2.3억 100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년 동안 2.3억 만큼 올려줘야 8.8억 + 2.3억 = 11.1억 현재 가격 고점(10.98억)보다 얼마 차이 안남 |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 적정전세가율 : 현재 전세가율 (6.5억/8.8억*100)은 73.8%로 서울(강남1시간) 기준 적정 전세가율에 해당하는 수치이다.
입지독점성 : 지하철역 근처(걸어서 갈 수 있는 거리) |
리스크대비 | 역전세 대비 | O |
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