월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
경기도 수원시 고색동 태산2차 아파트 수익률 보고서
▶ 아파트명
고색동 고색태산2차
선정이유 : 내가 사는 지역이 왜 오르지 않고 투자지역으로 적합하지 않은지 이유를 알고 싶어 선택함.
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
수원시 종사자수 481,383명 (사업체수 110,987)
2. 교통
강남(전철) 약 1시간15분 / 강남(버스) 약 1시간9분 / 영통(전철) 약 24분
1. 학군
고색중 70.2% / 영신중 67.0%
2. 환경(편의시설)
롯데백화점(수원역점), 롯데마트, 애경백화점(수원역점), 이마트, 농협하나로마트, 화홍병원
3. 공급
매교역 팰루시드 2026년8월 2,178세대 등
공급 입지평가 | ||
지역 | 경기도 수원시 | |
인구수 | 1,196,310 | |
적정수요 | 5,982 | |
1년 5,982세대 / 3년 17,946세대 | ||
연도별 | 2024 | 4,636 |
2025 | 2,383 | |
2026 | 4,682 | |
3년합계 | 11,701 | |
연평군 | 3,900 | |
적정수요대비 | 0.65 | |
공급평가 | A등급 | |
<입지평가 : 기준>
직장 : S급 / 교통 : B급 / 학군 : C급 / 환경 : S급 / 공급: A급
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
고색태산2차 (1998년/450세대/32평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 08월 | 2019년 03월 | 2024년 9월 |
매매가 | 50,000 | 22,000 | 43,500 |
전세가 | 32,000 | 15,000 | 22,000 |
투자금 | 18000 | 7000 | 21500 |
고점에 매수 시 수익률 | -36% | ||
고점 매수 시 순수익 | -6,500 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 307% | ||
저점 매수시 순수익 | 21,500 | ||
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 아직 비교평가 단지를 확인하지 못했음. |
환금성 | 수시 매도 가능 | 주변에 산업단지가 있고 역세권(수인분당선)으로 영통등 교통편이 좋아 환금성은 좋음. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 주변에 환경적 변화가 없고 오피스텔등의 공급량이 많아 수익률이 좋지 않음 |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 학군, 주변산업단지, 역세권으로 원금보존은 가능함. |
리스크대비 | 역전세 대비 | 매매가가 높지 않아 역전세는 없을 것 같음. |
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