아파트분석

경기 수원시 고색동 고색태산2차 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 80기 11조 헷지]

  • 24.09.24

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

경기도 수원시 고색동 태산2차 아파트 수익률 보고서

 

▶ 아파트명

고색동  고색태산2차

선정이유 : 내가 사는 지역이 왜 오르지 않고 투자지역으로 적합하지 않은지 이유를 알고 싶어 선택함.

 

▶ 위치(지도)

 

▶ 입지평가

1.     직장

수원시 종사자수 481,383명 (사업체수 110,987)

 

2. 교통
  강남(전철) 약 1시간15분 / 강남(버스) 약 1시간9분 / 영통(전철) 약 24분

 

 

 

 

 

1.     학군
고색중 70.2% / 영신중 67.0%

 

2.     환경(편의시설)
롯데백화점(수원역점), 롯데마트, 애경백화점(수원역점), 이마트, 농협하나로마트, 화홍병원


3. 공급

매교역 팰루시드 2026년8월 2,178세대 등

 

 

공급 입지평가

지역

경기도 수원시

인구수

1,196,310

적정수요
(인구수*0.005)

                                                                 5,982

 1년 5,982세대 / 3년 17,946세대

연도별 
입주

2024

4,636

2025

2,383

2026

4,682

3년합계

11,701

연평군

                                                                 3,900

적정수요대비
공급수준

0.65

공급평가

A등급

 

  <입지평가 : 기준>

직장 : S급 / 교통 : B급 / 학군 : C급 / 환경 : S급 / 공급: A급

 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

고색태산2차  (1998년/450세대/32평형)

 

고점(5년내)

저점(5년내)

현재

시기

2021년 08월

2019년 03월

2024년 9월

매매가

50,000

22,000

43,500

전세가

32,000

15,000

22,000

투자금
(전세가율)

18000
(64%)

7000
(68%)

21500
(51%)

고점에 매수 시 수익률

-36%

고점 매수 시 순수익

-6,500

저점에 매수 시 수익률 합계

307%

저점 매수시 순수익

21,500

 

▶ 현장 사진

 

▶ 투자 결론

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

아직 비교평가 단지를 확인하지 못했음.

환금성

수시 매도 가능

주변에 산업단지가 있고 역세권(수인분당선)으로 영통등 교통편이 좋아 환금성은 좋음.

수익률

투자금 대비 수익률

주변에 환경적 변화가 없고 오피스텔등의 공급량이 많아 수익률이 좋지 않음

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

학군, 주변산업단지, 역세권으로

원금보존은 가능함.

리스크대비

역전세 대비

매매가가 높지 않아 역전세는 없을 것 같음.

 

 


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