안양시 동안구 무궁화경남아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 2제부터0원히부자조 이지모드]

▶ 아파트명

안양시 동안구 무궁화경남아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장 : B
안양시 동안구 종사자수 181,783명 (약 18만 명)

2.     교통 : A
강남 47분 / 여의도 57분 / 시청 57분
 

3.     학군 : S
범계중 93%, 평촌중 92%, 귀인중 96%

4.     환경(편의시설) : A
롯데백화점 평촌점(700m), 홈플러스 평촌점(1.5km)

홈플러스가 1.5km 떨어져있어서 아쉬워서 넣어봤습니다. 평가는 1개 기준으로 A로 했습니다.

5.     공급 : B?

평촌어바인퍼스트더샵 2024.10 / 304세대

평촌두산위브더프라임 2025.06 / 456세대

e편한세상평촌어반밸리 2026.10 / 458세대

인구수 = 32만 1,874명

연도별 입주(2024~2026) 3년 합계 = 6,374 세대

연평균 = 6,374 / 3년 = 2,124 세대

적정수요 = 1,609

적정 수요 대비 공급 수준 = 약 1.32배 → B등급

다만, 현재 2024년 9월이므로, 이미 지나간 입주를 제외하고 2024년 10월부터의 ‘남은 입주만으로’ 계산하면, 

인구수 = 32만 1,874명

남은 연도별 입주(2024~2026) 3년 합계 = 1,218 세대

연평균 =  1,218 / 3년 = 406 세대

적정수요 = 1,609

적정 수요 대비 공급 수준 = 약 0.25배 → S등급

둘의 평가 결과가 너무 차이가 나서..ㅎㅎ 둘 중 어떤 기준으로 판단해야 좋을지 헷갈리네요..!

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 무궁화경남 24평 현재 매매 6.3억, 전세 3.5억 → 투자금 2.8억

5년 내 전고점 매입시: 2022년 7월 매매 7.6억 전세 4.5억 → 투자금 3.1억

5년 내 전저점 매입시: 2023년 7월 매매 5.4억 전세 3억 → 투자금 2.4억

*5년 내 전고점 매입시 수익률 = -42%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 = 38%    

▶ 현장 사진

엄청난 학원가 바로! 뒤에! 위치한 무궁화경남아파트를 찍어봤습니다.

▶ 투자 결론

투자하지 않아야겠다는 결론에 도달했습니다.