래미안부천중동 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 78조 구름위를걷는중]

열기 80기 78조 구름위를걷는중 입니다! 

월부에 들어오기 전, 현 거주지인 부천에서 

막연히 다음 집은 여기로 가야겠다! 

했던 집으로 보고서를 써봤습니다.

괜찮겠지~ 했던 마음이 많이 바뀌는 시간이었습니다.

▶ 아파트명, 위치(지도)

① 래미안부천중동

② 진달래효성

▶ 입지평가

1.     직장  /  S(30만명 이상)

부천시 종사자수 318,670명 (약 31만명)

2.     교통  /  B(부도심 1시간 이내)
① 래미안부천중동 

    강남 1시간4분 / 여의도 58분 / 시청 1시간10분

② 진달래효성

    강남 1시간5분 / 여의도 1시간 1분 / 시청 1시간11분

3.     학군   
① 래미안부천중동

    중흥중 86.6%  /   B(학업성취도 평가 85% 이상)

② 진달래효성

    석천중  91.0%   /   A(학업성취도 평가 90% 이상)

4.     환경(편의시설)  
① 래미안부천중동 

    롯데백화점 중동점   /  A(백화점 1개)
② 진달래효성 

    현대백화점 중동점, 이마트 중동점   /  A(백화점 1개)

5.     공급

부천시 향후 부천시 입주 예정 향후 3년 약 7,000세대  /  A(적정수요 1배 이내)

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 래미안 부천 중동 34평 현재 매매 9.0억, 전세 6.5억

5년 내 전고점 매입시: 

2022년 5월 매매 10억 전세 7.4억

5년 내 전저점 매입시: 

2024년 5월 매매 7.8억 전세 6.5억

현재 시세: 진달래효성 34평 현재 매매 8.2억, 전세 6.0억

5년 내 전고점 매입시: 

2021년 10월 매매 9.0억 전세 6.5억

5년 내 전저점 매입시: 

2023년 04월 매매 6.4억 전세 4.5억

▶ 현장 사진

▶ 투자결론

▶ 끝으로

저평가 여부를 함께 평가해보고 싶어서 

중동과 상동의 각각 2개의 아파트를 선정하였는데

이렇게 써놓고 보니 매물 가격이나 전고점 대비 현재 거래가나 전세가율이나 모두 비슷해서

무엇이 낫다 아니다 보기가 어려웠던 아쉬움이 있었습니다. 

아직 눈을 뜨지 못한 월부 신생아라 수익률부분은 쓰기도 어렵네요. 예측이..핳..

아니 어떻게 10년뒤를 예측하는거죠!?

우선 두 아파트 다 전고점을 찍어도 기대 수익률 100%에 못 미치네요 ㅠㅠ

그래도 눈대중으로 ‘이게 이거보단 좋지~’ 하던 것 보단 

명확한 근거로 구분할 수 있어 좋은 경험이었습니다.

관심이 생기는 아파트는 이렇게 하나씩 정리해보면 많은 도움이 될 것 같습니다 :)

끝!