서울시 성북구 보문동 보문아이파크, 삼선현대힐스테이트, 아남 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 70조 꼼지연]

📚성북구 보문동 아파트 수익률 분석 보고서📚

안녕하세요 꼼지연입니다. 

제가 아파트 수익률 보고서를 쓰게 되다니

저 스스로 레벨업한 기분이라 넘 대견스럽습니다.

제가 투자할 생각있는

아파트로 선정해봤습니다.

비슷한 위치에 비슷한 매물이 있어서 비교평가 해보겠습니다.

🔖 아파트명

보문아이파크, 삼선현대힐스테이트, 아남아파트

🔖 위치 (지도)

🔖 입지평가

1.직장

성북구 직장 종사자수는 111,005명

사업체 수 23,617개

성북구는

서울의 대표적인 베드타운으로 알려진 성북, 강북, 도봉, 노원 중 하나로서

교통 입지가 매우 중요할 것으로 확인됩니다.

 ✏️ 직장은 ? 

종사자 수 10만명 이상이므로 ‘B’

아남아파트 = 보문아이파크 = 삼선현대힐스테이트

2.교통

제가 본 세 아파트 모두

강남 1시간 이내

시청/을지로3가 30분 이내

여의도 45분 이내

DMC 수색역 1시간 이내

였습니다. 

✏️ 교통은 ? 

강남 1시간 and 부도심 30분 이내 이므로 ‘A’

보문아이파크 > 아남아파트 > 삼선현대힐스테이트

3.학군

한성여중  84%

대광중 79%

용문중 64%

성북구 학군비교표를 봤을 때 특목고 진학률도 떨어집니다.

세 단지 모두 중학교 학군은 비슷하기 때문에

초등학교도 비교를 해볼게요!!

삼선현대힐스테이트(서울 명신초)

학급당 학생 수 : 15.9명

아남 아파트(서울 명덕초)

학급당 학생 수 : 29.5명

보문아이파크 아파트(서울 동신초)

학급당 학생 수 : 18명

✏️ 학군은 ? 

중학교 학업성취도 평가 85%미만이므로  ‘C’

초등학교 학생 수 기준으로 보면

아남아파트 > 보문아이파크 > 삼선현대힐스테이트

4.환경

주변에 대형마트와 백화점을 찾아보니 1km이내 에는 없었고

가장 가까운 곳이 동대문점 현대백화점과 이마트 청계점입니다.

주변에 스타벅스도 없습니다.

장점으로는 고려대 병원 큰 대학병원이 주변에 있습니다.

✏️ 환경은 ? 

근처 대형마트 없으므로  ‘C’

모두의 근처에 대형마트, 백화점이 없으므로

아남아파트 = 보문아이파크 = 삼선현대힐스테이트

5.공급

장위자이레디언트 2025.3 / 2,840세대

해링턴플레이스안암 2024.7 / 199세대

- 적정 수요 대비 공급 물량이 1/2 수준

- 반경 2KM 내 청량리역을 중심으로 대단지 형성 예정, GTX 신설 예정으로 초역세권

당장 혹은 2년 이내 역전세 리스크는 없다!

✏️ 공급은 ? 

적정 수요 대비 공급 물량이 ½ 수준이므로  ‘S’

5.수익률 분석

5년 내 투자 타이밍

현재 시세: 보문동6가 아남 현재 시세 = 6억

5년 내 전고점 매입시: 2022년 1월 매매 7.8억 전세 5.1억

5년 내 전저점 매입시: 2024년 9월 매매 6억 전세 5억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (78000-78000)÷(78000-51000)X100 = 0%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (78000-60000)÷(60000-50000)X100 = 180%

엥.. 계산을 잘못했는지 0%가 나온다..

잠이 오기 때문에 내일 다시 와서 수익률 계산을 하려고 한다..