아파트분석
▶ 아파트명
서울 성북구 장위동 꿈의숲아이파크
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
- 직장
성북구 종사자수 111,005명 (약 11만 명) - 교통
강남 1시간8분 / 시청 42분 / 여의도 56분
3. 학군
남대문중 57%, 광운중 78%
4. 환경(편의시설)
[내 생각] 단지 근처에는 대형마트나 백화점이 없지만 1.5km 광운대역 쪽에는 이마트, 이마트 트레이더스, 하나로마트가 있어 차량으로 이용 할 수 있을 것으로 보인다.
5. 공급
장위자이레디언트 2025.03 / 1,840세대
보문센트럴아이파크 2026.09 / 199세대
공급물량
인구수 : 423,742
적정수요 : 2,118
연도별 입주 : 24년 594 / 25년 2,840 / 26년 199
3년 합계 : 5,414 세대 / 3년 = 1,804세대
적정수요대비 : 1.75배
공급평가 = S
입지평가 결과
직장 : B
교통 : B
학군 : C
환경 : C
공급 : S
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
- 저평가(비교평가) : 아파트 1개만으로 판단할 수 없음
환금성 : 상
1700세대 이상 대단지, 교통호재, 초등학교 인접 등으로 볼 때 아이 키우기 좋은 지역이라 젊은 부부들이 좋아할 만한 곳이라 생각
- 수익률 : 21년도 고점에서 매수 수익률이 -15%로 큰 차이가 없어 비싼 것 같은데, 시장 분위기가 좋을 때 입주가 시작된 아파트라 처음부터 비쌌고 물건이 신축이라 매매가가 쉽게 내려갈 것 같지 않다는 생각이다. 또 25년 3월에 1800세대의 대규모 공급이 있어 시간을 두고 지켜봐야 할 것 같다!
- 원금보존 : 하 입지독점성 없음. 앞으로 재개발 될 장위동 구역이 너무나 많음. 전세가율은 51%
- 리스크 대비 : 25년도 공급으로 매매가가 많이 떨어진다면 고려해볼 만 할 것같다.
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나무꾼 : 동북선까지 넣고 지도에 시각적으로 표시하고 대박이네요bb 결론까지 완벽합니다. 수익률 보고서 고생하셨습니다!!