e편한세상상도노빌리티 - 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 109조] 머니버드

 ▶ 아파트명

e편한세상상도노빌리티 (2018 / 893세대)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장  B등급

동작구 종사자수 106,159명 (약 10.6만 명)

2.     교통 A등급
강남 34분 / 여의도 19분 / 시청 26분

3.     학군 C등급
장승중 78%,  구암중78%, 국사봉83%

4.     환경(편의시설) A등급

하나로마트 (흑석점)                          중앙대학교 병원                                롯데백화점 (관악점)

5.     공급

보라매한국아델리움엔클래스(도시형) 2024.10 / 114세대 

* 공급)입지평가기준

             | 지역 : 동작구  

             | 인구수 : 377,426명

             | 적정수요 : 377,426  0.5% = 1887 

                                 1년 : 1887세대  / 3년 : 5661세대

             | 연도별 입주 :  2024(114세대) 2025(없음) 2026(없음) 

                                     3년합계 - 114세대 /   연평균   114/3년 = 38세대

             | 공급평가 : 적정수요 대비 98%부족 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

     현재 시세:  상도동 e편한세상상도노빌리티 34평   현재 매매 16.5억, 전세 9억

     5년 내 전고점 매입시: 2021년 12월 - 매매 17.2억           / 전세 8억 8750

     5년 내 전저점 매입시: 2023년 05월 - 매매 13억 7500  / 전세 7억 5111

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (165000-172000)÷(172000-88750)X100 = -8.4%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (165000-137500)÷(137500-75111)X100 = 44%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

처음인지라….당최 어떤 APT 골라야 할지 너무 막막했습니다. 아는 곳이 없어서요, 찾는 것도 지금은 시간이 걸릴 것 같고, 비교평가도 어렵네요. 추후, 여러단지 비교평가는 계속 공부해나가겠습니다. ^^

그래서 이번에 처음 가 본 임장지역 중에 제가 가장 좋다고 생각되었던 아파트를 선정해서 써봤습니다.

눈으로 좋아보이는 것과 이렇게 data로 하나하나 따져보는 것과는 완전히 다른 결과가 나와서 놀랬습니다.

왜 수익률 보고서를 쓰고 임장보고서를 쓰는지 조금이나마 알게 되는 좋은 계기였습니다.

제가 숫자에 약해서;;;  10번 정도 더 해보면 익숙해지겠죠? ㅎㅎ;

다른 조원분들에 비해 너무 오래걸려서 힘드네요. 과제 마감시간은 못 지켰지만 그래도 제가 직접 해보면서 알아가는 게 더 중요한 거 라고 느껴서 끝까지 마무리해봅니다. 제대로 된 건지 잘 모르겠지만…. 

복습해볼게요! 화이팅~ ^^