부산 사직동 사직롯데캐슬 더클래식 수익률 분석 보고서 Ⅱ [열반스쿨 기초반 79기 23조 롱쓰]

3주차 수익률 보고서 재송동 더샵센텀파크 과제를 하면서 학군지로 인기있는 사직동도 궁금해서 만들어 봄.

▶ 아파트명

동래구 사직동 사직롯데캐슬 더클래식 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장
동래구 종사자수 97,700명 (약 9.8만 명)

2.     교통
서면 21분 / 센텀시티 25분 / 시청 20분

                (도보로 3호선 사직역 2번 출구까지 2분, 3호선 종합운동장역 4번출구까지 9분 거리)

3.     학군
여명중 89%, 사직여중 93%

※    146개의 학원가가 아파트 주변을 둘러싸고 있으며 또 하나의 특징인 점은 아래 지도에서 보이는 바와 같이 학원가 아랫부분이 동래구 사직동과 연제구 거제동이 맞물려 있다. 위 지도에 파란색 부분이 학원가 분포를 알려준다.

             4.     환경(편의시설)
                 - 1km 이내 : 홈플러스 사직점 

                    - 1.1km 이내 : 동래봉생병원(종합병원)

5.     공급

동래구의 공급은 2024년 9월 4,043세대, 2027년 11월 970세대

3년간 총 입주물량 4,913세대. 3년간 평균 1,638세대

(동래구 연평균 적정수요 1,344세대)

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 사직동 사직롯데캐슬 더클래식아파트 33평 현재 매매 9.95억, 전세 5.4억(매물 3개)

5년 내 전고점 매입시: 2021년 9월 매매 12.4억 전세 5.45억

5년 내 전저점 매입시: 2023년 6월 매매 8억 전세 4.56억

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론 

직장 C  교통 S  학군 A  환경 B  공급 B

★ 저평가(비교평가) - ? 

 본 자료를 토대로 재송동 더샵센텀파크와 비교해 볼 것. 

★ 환금성 - △

   2017년식 (8년차) 아파트이며 바로 앞 4,400여 공급이 있었던 23년 11월 레이카운티 입주장 때의 데이터는 나름 선방을 하며 지나간 것으로 보인다. 그로부터 1년이 지난 지금 레이카운티보다는 거리가 멀지만 온천동 레미안포레스티지(4,043세대)의 입주가 진행중이다. 현 시점에서 이 입주장 또한 잘 버텨낼지는 지켜봐야겠다. 고무적인 부분은 총 1,064세대 중 33평형 724세대의 매도 물량은 27개(3.7%), 전세 물량은 3개로 낮은 수치를 보이고 있어 환금성 부분에서는 괜찮아 보인다.

 도보로 3호선 사직역 2번 출구까지 2분, 3호선 종합운동장역 4번출구까지 9분 거리로 교통의 편의성과 부산에서 대표적인 학군지로 부산 최대의 학원가를 형성중이다. (위 학군설명에서 언급한 바와 같이 )

부산에서 대표적인 학원가인 사직동은 부산 최대의 학원가를 형성하고 있어 이 부분이 많은 수요를 당기는 것으로 판단된다. (학원가가 거제동과 나뉘는 부분이 있지만 지리적으로 한 곳으로 묶어 생각하는 게 합리적이라 판단됨.)

 온천동에 대형 공급이 들어온 부분은 공급의 수치상은 좋아 보이지는 않으나 사실상 학원가를 누리기 위한 수요가 사직동에 많이 몰려있으며 현재가 아닌 2년 또는 4년 후 환금성으로 따져본다면 그리 나빠 보이지만은 않는다.

★ 수익률 - Ⅹ

 투자금 대비 수익률은 다소 아쉬운 부분이다. 전세가율이 55%로 매전갭은 4.5억이다. 많은 투자금이 들어가야하는 상황이다 보니 수익률이라는 수치적 부분만 봐서는 낮을 수 있을 것으로 예상된다.

※ 수익률이 100%가 되기 위해서는 전고점(12.4억)을 2.05억 넘어선 14.45억이 되어야 함. 

★ 원금보존 - ○

 입지 독점성 부분에서는 4,000여 세대의 입주장이 시작된 현 시점에서는 어려움이 있어 보이지만 이번 입주를 끝으로 동래구에는 27년 11월 870세대의 물량뿐이다. 단기가 아닌 장기적 관점으로 볼 경우에는 입지 등을 따져봤을 때 크게 무리는 없어 보인다.

★ 리스크 대비 (역전세 대비) - ○

  현 시점기준으로 봤을 때 2년 또는 4년 후 전세 계약이 만기인 만큼 크게 무리가 없어 보인다. 

학군으로 수요를 당기는 지역(센텀, 남천)에 대해서 확인 후 비교평가를 해서 보수적으로 다가갈 필요는 있어 보인다. 따라서 무리한 전세금 상승은 지양할 부분이겠다.