[실전28기 부자 될 멤 생긴 우리는 🍀럭ㅋ15ㅣ키잖아🍀깜찍이백] 마스터님과 함께 한 투자코칭 후기 (24.09.12)

안녕하세요, 

깜찍이백입니다.

지난 9월 12일 마스터 멘토님으로부터 첫 투자코칭을 받고
말씀해주신 소중한 내용들을 담아담아 코칭 후기를 남깁니다.

(해외출장가는 비행기 안에서 열심히 복기했지만 후기를 올려도 될지 고민하던 끝에 이제야 올립니다ㅎㅎㅎ)

이제는 독립할 시간…

저는 현재 사랑하는 부모님과 함께 살고 있는 싱글투자자입니다.

제 현 상황은 부모님께서 수도권 아파트 두 채를 갖고 계신 상태에서
제가 1호기 투자를 하면 취득세 8%를 감내해야했고,
그렇지 않으면 세대분리가 필요한 상황이었습니다.

부모님과 떨어져사는게 아직 상상이 안되는 제게
한 집에 살면서 투자할 수 있는 다른 방법은 정말 없는건지
아니면 이젠 정말 독립이 필요한지에 대해서
첫 번째 질문을 드렸습니다.

이 부분에 대해서는 멘토님, 튜터님, 선배님들께 기회가 되면
항상 질문드리곤 했었고,
사실 이제는 독립을 실행에 옮겨야한다는걸 어느정도 알겠는데
마지막 확신이 필요했던 것 같습니다.

이 질문에 대해 마스터 멘토님은
제가 1호기를 할 때 취득세 중과 부분도 생각할 부분이지만
부모님께서 내년 중 두 채를 매도하시고
실거주 갈아타기 또는 상급지 투자까지 염두하고 계신 상황이어서
부모님의 양도세 중과를 피하기 위해서라도
제가 독립을 해야한다고 말씀해주셨습니다.

제 기준에서 제 취득세를 피할 생각만 했던 제게
시야를 넓혀 부모님의 상황까지 생각하게 해주시니
이 부분이 정말 와닿았고, 
진짜 실행에 옮길 때라는 생각이 들었습니다.

무엇보다 1호기를 하게 되면
사택 카드도 날아가기 때문에
그 전에 사택이라는 회사의 좋은 복지를 통해 
주거비를 최대한 절감할 수 있기에
잘 활용하자고 말씀해주셨습니다.

무엇보다 국세청은 생각보다 똑똑하기 때문에
명의이전만 해서는 절대 안되며,
세대분리한 집에서 실질적으로 살아야한다고 
현실적으로 조언해주셨습니다.

이민가는게 아니라 괜찮다 하시면서 
절 계속 다독여주셨고,
가족과 함께한다면 행복하지만 세금폭탄을 맞는다는걸
강조하셨습니다.

부모님의 갈아타기

두 번째는 부모님의 갈아타기 관련 질문이었습니다.

경기도 외곽에 갖고 계신 
실거주 집과 투자하신 집 두 채를 모두 매도하고, 
내년 중에 갈아타기를 하려고 계획하고 계시다보니 
조금이라도 부모님께 도움이 되어드리고 싶어
앞으로의 방향성에 대해 여쭤보았습니다.  

보다 정확한 코칭을 위해서는
부모님께서 직접 오셔서 따로 코칭을 받으셔야하고,
부모님의 부동산 이외 다른 자산 상황에 대해서는
알려드린 바가 없기 때문에
전반적인 시장과 방법적인 측면에서 조언을 주셨습니다.

그 전에 우선 멘토님은 
부모님께서 주택을 갈아타기하거나 투자하는건 
스스로 결정하시는 것이지 
아직 제 자신의 실력이 검증이 안됐기 때문에 
부모님 댁을 갖고 제가 조언드릴 순 없다고 말씀해주셨습니다.

다만 수도권에서 장기 보유로 가져갈만한 물건은
평촌 이상의 급지에 있는 아파트들이고,

현재 부모님께서 투자하고 계신 물건은 
생활하기는 좋은, 반듯반듯한 곳으로 생활권 자체는 평촌 이상에
단지 역시 선호단지이지만
장기 보유하기에는 위험 부담이 있는 지역은 사실이라고 설명해주셨습니다.

또한, 실거주하고 있는 집의 경우는 
급지가 좀 밀리지만 대형 신축에 대한 만족도가 워낙 있기 때문에 
다른 사람들이 갈아타기를 한다고 
이 만족도를 버리고 구축으로 갈아타기를 하는 건 
절대적으로 부모님의 입장 고려 필요한 부분임을
계속 강조하셨습니다.

투자 물건은 지금 바닥 수준이기 때문에 
더 큰 수익이 날 때까지 기다리거나,
하나만 쳐내면서 더 좋은 걸로 갈아끼우거나, 
둘 다 매도하거나, 
도저히 서울로는 답답해서 못 들어가겠다거나 등등
이 모든 건 결국 부모님의 선택임을 인지했고,
신축 대형을 선호하시는 아빠의 입장이
완전히 이해가 되는 순간이었습니다.

그럼에도 우선 부모님께서도 
두 아파트 모두 이제는 7, 8년차가 되어가기 때문에
매도해야함은 저와 공감하고 계십니다.

어디가 먼저 팔릴지 모르고,
한 개 파는 것도 힘들기 때문에 
매도 난이도가 있다는 점을 상기시켜 주시면서도

전세 낀 물건이 내년 하반기 
만기 도래했을 때 잘 팔고 넘어가는 것도 나쁘지 않지만
연초에 결단내리고 더 빨리 움직일 수 있는 상황이라면
실거주자에게 매도하고, 
기존의 세입자에게 인센티브 드리는 형태로라도
양해를 구하는 방법도 설명해주셨습니다.

비과세 조건에는 해당이 안되기 때문에
세금 구간이 올라가기 전에 어느정도 선에서
한 개씩 매도하고,
하나로 뭉치는 것도 괜찮겠다는 생각이 들었습니다.

다만 너무 적극적으로 개입하지 않으면서도
끊임없이 관심을 갖고, 
최종 판단과 의사결정은 부모님이 하셔야 함을
깨달을 수 있었습니다.

흐릿한 앞마당 관리방법 & 결론 미니 특강

마지막 질문은 
앞마당 중 결론이 흐릿한 곳은 어떻게 해야할지,
이런 앞마당들을 어떻게 선명하게 해서 활용해야할지에 대해 여쭤봤습니다.

우선 멘토님께서는
‘과거로는 돌아갈 수 없다, 
이제 중요한 건 각각의 지역을 격파하면서 
딥하게 파고 들어가는 훈련이 필요하다‘고 말씀해주셨습니다.

’이 정도 수준으로 했으면 잘할 것 같아요‘가 아니라,
스스로 타협을 하는 게 아니라, 
난 후반부가 취약한 사람이니까 
후반부를 딥하게 쑥 들어가는 경험이 쌓이면 
이런 것들이 연결되어서 D지역을 갔을 때 
’A지역이 오히려 저평가 되어있네’ 라는 판단이 서기 때문에 
이런 경험들을 계속 누적해서 가는게 필요하다고 말씀해주셨습니다.

무엇보다 시세트래킹을 루틴으로 해서 가져가야 하는건 맞는데 
‘시세트래킹이 엑셀놀이가 되어서는 안된다,

그냥 숫자 기입하고 끝?’ 이게 아니라
‘우리는 여기서 싼 걸 변별을 해야한다’는 걸
강조하셨습니다.

무엇보다 현재 제 수준과 단계에서는
시세트래킹 특정 단지만 보고 있어서는 안된다고도
조언해주셨습니다.

또 시세트래킹이 더 의미있기 위해서는
그 전에 임장지를 파헤치는 과정에서
깊숙하게 쑥 들어가
매물 많이 보고, 
현장 여러번 가보고, 
개별물건에 대한 가치판단을 한 다음에 
그 지역에 대해서 일단은 종결을 해놔야 
시세트래킹을 할 때 이 루틴에서 가치있는 걸 쏙쏙 뽑을 수 있는것임을
다시 한 번 리마인드할 수 있었습니다.

사실 저는 스케줄 근무를 하고 있어서 
일반 휴일개수가 일반 직장인분들의 휴무 대비 
절대적으로 적습니다.

보통 오전근무 후 두 타임, 
오후나 야간근무 전 한, 두타임 정도씩 
수시로 임장지를 왔다갔다하긴 하는데 
실질적으로 본 매물이 다른 조원분들에 비해 많지는 않았습니다.

이 부분에 대해서 멘토님께서는 1차 보완할 수 있는건 
임장보고서상에서 최대한 잘 체크하고, 
지역 주민들이 소통하는 직방, 지역 카페 커뮤니티 등 
이런 툴을 활용하여 
'표면적으로 파악했던 것에 비해 
원주민들이 이런 식으로 인식하고 있구나' 라는 걸 파악할 수 있고,

이동하는데서 시간 확보가 안된다면 
전화임장을 통해서 최대한 보완해보자고 말씀해주셨습니다.

추가로 1등뽑기의 전체적인 플로우에 대해서도 
미니특강을 해주셨는데
말씀해주신 사항 이번 결론부분에 꼭 반영해보겠습니다.

가장 와닿았던 부분은
저 스스로가 궁극적으로는 누군가의 도움을 받지 않고 
좋은 물건을 잘 골라내기 위해 
강의도 듣고 임장도 가는 것인만큼
‘힘들어도 이걸 쥐어짜면서 해라, 이런 훈련을 겪는 과정이 필요하다’는
멘토님의 말씀이었습니다.

다른 동료들이 하는 외형적인 걸 떠나서 
스스로가 그 전 단계에서 놓치고 있는게 뭔지를 
우선 점검하는게 필요하고,

실투자를 하겠다고 한다면
이전 앞마당에 있는 구멍을 제대로 꿰맨다기 보다는 
새로운 앞마당을 만들어가면서 
동시에 이전 앞마당의 매물을 같이 보라고 조언해주셨습니다.

앞마당를 추가로 늘리는 과정에서
이전에 내가 봤던 곳이 오히려 더 싼 느낌인데? 라는 생각이 든다면
이전 지역의 매물을 동시에 보면서 훈련해야
평가가 자연스럽게 되는 단계로 넘어갈 수 있음을 잊지 않겠습니다.

올해 남은 기간동안
기존 앞마당의 매물 임장 일부를 보완하고 다지면서
속도조절하며 앞마당을 늘리는 식으로 하는 것도 좋을 것 같다는
멘토님 말씀 꼭 기억하겠습니다!

마지막으로 조언 주신 부분은

‘효율성을 계속 따지지 말자, 양을 늘리자, 
더 많이 본 사람이 당연히 실력이 더 늘 수 밖에 없는 것’

임보를 쓸 때는 시간 대비해서 
결과가 왜 이것밖에 안됐을까 하는 아쉬움이 늘 있지만
이걸 스스로 격파를 하려고 해야지만 늘어나는거지, 
어렵다고 계속 피하면 계속 그냥 지지부진해지는 것이고,

이렇게 되면 돈은 있는데 뭘 사야할지 계속 모르는 것이고,

지금은 튜터링도 받고 옆에서 많은 걸 알려주시지만 
궁극적으로 새로운 지역 갔을 때 
스스로 분석할 수 있는 툴이 있어야 하는 것임을
계속해서 말씀해주셨습니다.

즉, 지금 열심히 하는 동료들이 옆에 있을 때 
최대한 벤치마킹하면서 꾸역꾸역, 울면서라도 써야하고,

효율성 안 따지고 한 사람이 
온전히 나중에 독자적으로 할 수 있는 단계까지 넘어가고, 

가장 비효율적인 것 같지만 
초보자 입장에서는 가장 또 빠른 길이기도 하다는 것을
알려주셨습니다.

매 번 임보를 쓸 때마다, 임장을 갈 때마다
막연히 잘 쓰고, 잘 알아보겠다가 아니라
몇 장을 늘리고, 몇 번을 가고 목표를 설정해서
끝까지 물고 늘어지고,
조금 더 채워보고, 
조금 더 몇 줄이라도 추가해보도록
노력하겠습니다.

이제야 조금 어떻게 해야할지 알 것 같은 시기에
명확한 방향과 
주어진 제 상황에서 최대한을 끌어내어 코칭해주신 
마스터 멘토님,

스스로에게 한계를 두지 않고,
이젠 독립해서
꼭 내년 봄에 1호기하겠습니다.

코칭 내내 따뜻하게 응원해주셔서 감사했습니다.

다음에도 기회가 되어 
다시 뵐 수 있는 날이 오면 좋겠습니다.

마지막으로,
혼란스러운 상황에서도
투코 잘 하고 오라고 몇 번이고 응원해주신
실전 28기 멤키조원분들과 멤생이 튜터님
감사합니다!!!! ❤️🧡💛💚💙💜