4강 권유디님 수강후기 [서울투자 기초반 16기 26조 굿대디]

안녕하세요.

늘 좋은 아빠가 되고자 노력하는 

 굿대디 입니다.

4주차 강의는 권유디님께서 

현 서울 시장에서 이미 오른 것은 버리고

덜 오른 것 중 기회를 찾는 방법과

현재 E/F 지역에서 투자가능 단지와 

소액으로도 접근 가능한 단지들을 찾는 

방법도 강의해 주셨습니다.

그리고 이번 강의에서 현재 자신이 가진

투자금보다 2억 정도 높은 매물을 보라는 말씀을 듣고

현재보다 높은 것도 언제든 내 투자 가능 

범의에 들 수 있다는 것을 배웠습니다.

“수익이 아닌 자산 규모를 늘리는 것에 신경을 써야 한다”

는 깨달음도 주셔서 좋았습니다.

그리고 저의 관심 밖이었던 지역인 E/F 지역도 

이번 강의를 계기로 관심을 가지고 볼 지역이구나 하고 알게 되었습니다.

Chapter 01:       강의에서 느낀 점      

1. 현재  서울 시장 진단

이미 오른 것을 추격 매수하는 것보단 

덜 오른 것 중 기회를 찾는게 투자자의 자세다.

서울 투자는 우선순위의 문제다. 투자할 것들을 

모으고 시세트레킹을 계속 해야 한다.

2. E / F지역 입지 및 가격

“뉴타운과 협곡으로 둘러싸인 곳으로 

협곡을 따라 역세권이 의미가 있는 지역”

→ 신축 뉴타운 VS 역세권 단지 가치를 

전고 기준으로 따져보고 투자한다.

* 이 지역은 학군의 의미는 없는 곳

2028 대학입시제도가 개편되면…

→ 정시확대 > 특목고 입학률 높은 중학교 선호도 쏠림 심화 될 것 

> 면학분위기 좋은 곳 선호 > 수능 경쟁력 있는 곳 선호

주요 업무 지구로의 연결성이 생각보다 좋은 곳 

특히 도심 업무지구 접근성은 굿

→ 그래서 예전 4호선 타고 출/퇴근 확인했을 때 

퇴근 시 정말 어려워 이 지역 집 구하는 것을 포기했었는데 

그게 그만큼 사람들의 선호도가 높다는 의미도 되는 것 같다.

2 > 3 > 6호선, 경의중앙선 이 의미가 있는 지역!

4. 공급 분석

“ 수도권 전체가 하나의 권역 ”

수도권은 도미노처럼 영향을 받는다.

분양가가 비쌀수록 영향을 미치는 강도가 크다

평균회귀 여부 먼저 체크

5 E / F 지역 투자 가이드

“ 서울 내에서 선호도가 떨어지는 곳도 투자 가능 ”

생활권별 우선순위 내에 가장 선호 단지에서 

투자금+2억 만족 단지를 레이더 단지로 두고 모니터링한다.

앞마당을 늘리면서 반복하고,

투자기준에 들어오는 것 중 가장 가치가 좋은 것에 투자하고 기다린다.

Chapter 02:     강의에서 적용할 점(BM)   

1. 구축도 4억 이상 오를 수 있다. 신축 투자만이 답은 X
서울 투자의 목표를 명확히 하고 구축 중 기회를 주는 단지를 분석하고 

모니터링 하다가 기회가 왔을 때 잡아야 한다.

2. 소액투자 가능 물건 - 하자는 있지만...

상품 가치로는 내 눈에 들지 않을 수 있지만, 

투자 가능한 물건을 계속 썋아서 

투자 규모를 늘려가는 게임을 해야 한다.

3. 입시제도 개편에 따른 학군지 선호

지역내 학업성취도 높은 곳 + 면학분위기 좋고 

정시도 잘 갈 수 있는 학교가 있는지 확인한다.

특히, 특목고 입학률이 높은 곳도 같이 체크한다.

4. 상승장에서 먼저 상승한 단지가 전고가 높다.

먼저, 상승한 단지가 상승하는 동안 이후에 상승하는 

단지는 그 폭이 적을 수 밖에 없다.

분위기가 식는 시기는 같기에…

5. 경기도와 붙은 지역 5급지는 경기도와 같이 비교

→ 경기 지역 신축생기면 5급지 구축은 수요를 빼앗길 수 있다.

사람들은 구축 뉴타운에서 지하철 몇 분이면 이동 가능한 

주변 신축 뉴타운으로 이동할 수 있다.

6. 수도권 공급이 전세가에 미치는 영향

→ 단순 주변 지역 공급만 보는게 아닌, 수도권 전체에 공급을 보고 판단.

공급보다 더 중요한 것은 시장의 흐름(사람들의 심리)

* 상승장+ 주요 공급 늘면 => 전세가 하락

* 하락장+ 주요 공급 줄면 => 전세가 상승

1. 평균회귀 > 2. 시장의 흐름 > 3. 공급물량 순으로 분석

평균회기를 했는지 분석해본다. 많이 오르면 많이 내린다.

(물가 상승에 맞춰 장기적으로 상승한다. 단기적으로 상승/하락 반복)

Chapter 03:         4강 이후 할 일      

1. 입지 분석 시 환경지도에 상권 사진도 올려보고 사람들이 선호하는 지역 분석
 

감사합니다.