현금 2억이면 서울 5개 구가 열립니다

"서울 평균 11억"이라는 숫자의 함정

서울 아파트 평균 매매가는 10억 9369만원입니다. 

2026년 8월 신고 기준, 거래 2887건입니다.

이 숫자를 보면 대부분 포기합니다. 

"현금 2억으로 서울? 말이 안 되죠."

그런데 평균은 강남·서초·용산이 끌어올린 숫자입니다. 

같은 달, 같은 서울에서 도봉구 평균은 5억 6995만원이었습니다.

용산구 29억, 도봉구 5.7억. 

한 도시 안에서 다섯 배가 벌어집니다.

이 글에서 평균을 쓰지 않는 이유

그런데 구별 평균도 그대로 쓰면 안 됩니다. 이유가 두 가지입니다.

첫째, 평균은 고가 거래 몇 건에 끌려 올라갑니다. 

거래가 적은 구일수록 심합니다. 

그래서 거래를 가격순으로 줄 세운 한가운데 값, 즉 중앙값이 체감 시세에 가깝습니다.

둘째, 더 큰 문제는 구마다 거래되는 평형이 다르다는 점입니다.

실제 사례를 보시죠.

평균만 보면 금천이 중랑보다 4800만원 비쌉니다. 

그런데 평단가는 중랑이 금천보다 29% 높습니다.

왜 이런 일이 생길까요. 

중랑구는 소형 거래가 많고, 금천구는 상대적으로 큰 평형이 많이 거래됐기 때문입니다. 

평균값끼리 비교하면 사과와 배를 비교하는 셈이 됩니다.

같은 24평으로 맞춰보면 순서가 뒤집힙니다.

1억 5800만원 차이로, 금천이 훨씬 쌉니다.

그래서 이 글의 모든 가격은 구별 평단가에 평형을 곱해 조건을 맞춘 값입니다. 

평단가는 공급면적/전용면적 기준 평당 가격이며, 24평은 전용 59㎡(약 17.8평), 34평은 전용 84㎡(약 25.4평)를 곱해 환산했습니다.

※ 가장 정확한 건 구별 중앙값입니다. 다만 공개 자료로 25개 구 중앙값을 일괄 확보하지 못해, 평형을 맞추는 방식으로 대체했습니다. 평균의 가장 큰 왜곡인 평형 구성 차이는 이 방법으로 제거됩니다.

서울은 전역이 규제지역입니다

☑️ 서울 25개 구 전역이 조정대상지역 + 투기과열지구

☑️ 여기에 토지거래허가구역까지 중첩(2025년 10월 20일~2026년 12월 31일)

☑️ 토허구역은 2년 실거주 의무. 전세 끼고 매수하는 갭투자는 불가능합니다

경기남부처럼 "여기는 비규제" 같은 우회로가 서울엔 없습니다. 

서울에서 우회로는 지역이 아니라 대출 자격입니다.

카드는 세 장입니다

서울에서 무주택자가 쥘 수 있는 카드는 세 종류입니다.

여기에 대출 총액 상한이 따로 붙습니다. 15억 이하 주택은 6억, 15억 초과는 4억입니다.

세 가지를 헷갈리지 마세요.

☑️ LTV는 집값 대비 비율

☑️ 상한은 절대 금액

☑️ DSR은 내 소득이 감당할 수 있는 금액

셋 중 가장 작은 금액이 내 대출입니다.

※요건과 적용은 은행·상품마다 다를 수 있습니다. 반드시 은행에서 직접 확인하셔야 해요.

현금 2억의 세 얼굴

거꾸로 계산하면 더 선명합니다.

도봉구 24평(약 4억 8,900만원)을 살 때 필요 현금.

☑️ 생애최초: 약 1.47억 

☑️ 서민 실수요자: 약 1.96억 

☑️ 일반 무주택: 약 2.93억

같은 집인데 두 배입니다.

집을 알아보기 전에 내가 어느 카드에 해당하는지부터 확인하세요. 

지역 검색 100시간보다 이게 먼저입니다..

현금 2~3억이면 볼 수 있는 서울 (24평 기준)

생애최초라면 현금 2억으로 서울 다섯 개 구, 2.2억이면 여덟 개 구가 열립니다.

2.5억이면 10개가 넘는 구에서 내집마련이 가능합니다.

같은 현금으로 일반 무주택은 한 곳도 안 됩니다. 

카드 한 장이 지도를 만듭니다.

여기서 하나 더. 

서울 8월 거래를 보면 전용 60㎡ 미만 소형이 전체의 45%, 준공 20년 이상 노후가 68.9%입니다.

서울 매수의 절반은 소형이고, 3분의 2 이상이 구축입니다. 

신축 34평만 보고 "서울은 불가능하다"고 말하는 건, 서울 거래의 3분의 1만 보고 내린 결론입니다.

34평으로 보면 이렇게 바뀝니다

서민 실수요자에서 불가라고 적혀 있는 지역은 이유가 있습니다. 

이 카드는 9억 이하에만 적용되기 때문에, 구로구부터는 아예 쓸 수 없습니다.

도봉 2.79억, 금천 3.08억, 강북 3.36억. 

서민 실수요자로 34평이 가능한 건 이 세 곳까지입니다.

도봉구 34평이 현금 2.09억입니다. 

현금 2억이면 24평만 봐야 한다는 말은, 도봉구에선 사실이 아닙니다.

두 개의 천장을 기억하세요

천장 하나. 서민 실수요자는 9억에서 끝납니다

서민 실수요자는 주택가격 9억 이하에만 적용됩니다. 

9억짜리를 살 때 필요 현금이 3.6억이니, 현금 3.6억이면 이 카드의 한계를 다 쓴 것입니다.

그 위로 올라가려면 생애최초이거나, 일반 무주택 40%로 돌아가야 합니다. 

천장 둘. 생애최초는 8.6억에서 약해집니다

생애최초 LTV는 70%지만 총액 상한이 6억입니다. 

집값이 약 8.6억을 넘으면 70%를 다 못 받고 6억에서 멈춥니다.

8.6억까지는 집값이 1억 오를 때 현금이 3천만원 더 듭니다. 

8.6억을 넘으면 집값이 1억 오를 때 현금도 1억 그대로 더 듭니다.

생애최초 카드가 가장 강하게 작동하는 구간은 8.6억 이하입니다.

그리고 15억, 세 번째 절벽

15억을 넘으면 대출 상한이 6억에서 4억으로 잘립니다. 34평 기준으로 보면 이렇게 됩니다.

집값 차이는 7100만원인데, 필요 현금 차이는 2억 7100만원입니다.

마포(15.6억), 중구(16.5억), 동작(16.9억), 성동(19.9억), 용산(22.6억), 송파(23.2억), 서초(24.8억), 강남(27.9억) 34평은 모두 이 절벽 위에 있습니다.

14억대와 15억대는 전혀 다른 계획입니다.

서울 매수 전 꼭 확인할 함정 세 개

① 신용대출 1억이 1년을 막습니다. 

1억 이상 신용대출을 받은 사람은 실행일로부터 1년간 규제지역 주택을 살 수 없습니다. 

서울 전역이 규제지역이니, 매수 계획이 있다면 신용대출부터 정리하세요.

② 3억 초과 아파트를 사면 전세대출이 제한됩니다. 

매수와 동시에 다른 곳 전세를 유지하려던 계획은 다시 보셔야 합니다.

물론 서울 매수는 토허제 지역에 실거주를 전제로 하는 것이라, 다른 곳의 전세를 유지하려는 계획은 애초에 성립하기 어렵습니다.

③ 2년 실거주는 선택이 아닙니다. 

토허구역이라 실거주 의무가 붙습니다. 

지금 전세 만기가 많이 남았다면, 일정부터 맞춰야 계약이 가능합니다.

여기서 꼭 챙길 두 가지

첫째, LTV 우대가 DSR까지 풀어주지는 않습니다.

이게 가장 많이 오해하는 지점입니다. 

생애최초든 서민 실수요자든, 대출이 1억을 넘으면 DSR 40%가 똑같이 적용됩니다.

대략적인 감으로,

☑️ 대출 2억 → 연소득 4천만원대

☑️ 대출 4억 → 연소득 8천만원대

☑️ 대출 6억 → 연소득 1억 2천만원대

(30년 원리금균등, 스트레스 금리 반영 가정. 은행·상품별로 다릅니다)

여기서 서민 실수요자는 구조적 딜레마가 있습니다. 

자격 요건은 부부합산 9천만원 이하인데, 대출 4억을 받으려면 연소득이 8천만원대는 돼야 합니다. 

자격 상한과 소득 하한 사이가 생각보다 좁습니다.

생애최초는 소득 제한이 없으니 이 딜레마가 없습니다. 

둘 다 해당한다면 생애최초가 유리합니다.

둘째, 6억이 취득세 경계입니다.

취득세는 6억 이하 1%, 6억 초과 9억 이하는 1~3% 비례 구간, 9억 초과는 3%입니다. 

도봉구 24평 4.9억이면 취득세 약 490만원. 

6억을 살짝 넘기면 세율 구간이 바뀝니다. 

호가 협상에서 6억 아래로 맞추는 게 의미가 있는 이유입니다.

여기에 중개보수·이사비·수리비까지, 집값의 4% 안팎은 따로 잡아두세요. 

서울 외곽 구축이라면 수리비를 넉넉히 보셔야 합니다.

이런 분은 여기까지 넓혀서 보세요

① 생애최초도 서민 실수요자도 아니라면 → LTV 40%라 현금 2억으로는 서울이 어렵습니다. 

경기남부 비규제 지역이나 구축 소형을 먼저 보세요. 서울을 고집하는 동안 시간만 갑니다.

② 세대원이라 서민 실수요자가 안 된다면 → 세대주 요건을 먼저 정리하세요. 

주택 구입 후 전입하는 건 인정되지 않습니다. 신청일 기준입니다.

③ 직장이 가산·구로디지털단지라면 → 금천구 24평 5.4억, 구로구 24평 6.4억. 

현금 2억 안쪽으로 직주근접이 가능한 몇 안 되는 조합입니다.

④ 학군이 필요한데 예산이 부족하다면 → 노원구. 24평 6.7억, 34평 9.6억 선입니다. 

서울에서 이 가격대에 학원가가 붙는 곳은 드뭅니다.

⑤ 34평이 꼭 필요하다면 → 도봉·금천·강북. 

평단가가 2700~3300만원대라 34평 총액이 가장 낮습니다. 현금 2.1억부터 시작합니다.

⑥ 서울 중위권을 보고 있다면 → 8.6억과 15억, 두 선을 반드시 확인하세요. 

넘는 순간 필요 현금이 계단식으로 뜁니다.

오늘 할 일 세 가지

첫째, 내가 어느 카드인지부터 확인하세요. 

생애최초인지, 서민 실수요자인지, 일반 무주택인지. 

여기서 예산이 두 배 갈립니다. 지역 검색보다 이게 먼저입니다.

둘째, 위 표에서 내 칸을 찾으세요. 

현금에서 취득세 몫 4%를 뺀 뒤, 24평 줄과 34평 줄을 나란히 보세요.

셋째, 그 구에서 후보를 좁히세요. 

이 글의 가격은 구 단위 방향입니다. 

같은 구 안에서도 역세권·학군·연식에 따라 크게 갈립니다. 

최근 3개월 실거래가, 현재 매물 수, 가장 낮은 호가. 이 세 가지를 일주일 간격으로 기록해보세요.

10년 동안 투자해오면서, 그리고 첫 집 상담을 하면서 가장 많이 본 실수가 이것입니다.

지역을 먼저 고르고, 대출은 나중에 알아보는 순서요.

그래서 좋은 단지를 찾아놓고도 자격이 안 맞아 포기하는 분을 정말 많이 봤습니다.

서울 평균 11억은 뉴스의 숫자입니다. 도봉구 24평 4.89억은 실제로 거래된 숫자입니다.

둘 다 사실이지만, 내집마련에 쓸 수 있는 건 뒤쪽입니다.

서울에 못 들어가는 이유는 대부분 돈이 아니라 순서입니다. 

순서를 바꾸세요. 

대출 자격 → 예산 → 평형 → 지역.

그때부터 내집마련은 훨씬 한가해집니다.