[실전준비반 61기 3조 스스다] 1주차 강의후기 - 올바른임장 by 권유디님

안녕하세요 

25년 상반기 서울에 갈아타기 or 투자 하는 스스다 입니다.

실전준비반은 투자의 Classic인 열반스쿨에서 배운 시세차익형 투자를 

어떻게 판단하고, 행동하면 되는지?를 알려주는 강의임을 다시 되새김질 할 수 있었습니다.

실준반 1강에서 배울(學)것 : 임장에 대한 강의를 통해 메타인지 하고 몰랐던것 확인

실준반 1강에서 익힐(習)것 : 모르거나, 알았지만, 행동하지 않았던것 행동

하면 될것 같습니다. 

​[시세차익형 투자방식]

- 부자가 되기 위해서는 많은 단계가 있지만, 저축되어 종자돈이 나올때 결국 투자를 해서 돈을 벌어야 함

   그럼 투자는 무엇인가?

- 투자 : 가치대비 가격이 싼 물건을 사서, 비싸게 파는것(확신이 필요)

   ex) 시장상반기 서울 시장이 현재 어떤지? 종합적으로 알 수 있었습니다.(여기서 배울점도 확인)

          결국 매도와 매수를 손해 보지 않아야 하니 결국 투자자의 생각을 가져야 한다.

    . 알아야 할것 : 가치와 가격과 의사결정(이중 가장 우선해야 하는것 가치판단)

    . 필요 한것 : 지역과 단지에 대한 설명할수 있는 물건(가치), 싸거나 비싸지 않은 가격(싼 가격)

    . 중요한 태도 : 배운 그대로 행동으로 옮긴다. 그리고 반복한다.

    . 중요 단어 : #선호도 #우선순위

    . 시장에는 가격, 가치의 왜곡이 있으며, 그 사이사이에 투자 기회가 있으므로 
      현장(임장)에서 가장 중요한 가치를 알 수 있도록 계속 노력하면 되는것

- 전세가율과 시장 상황 그리고 가치 판단

  . 전세가율을 통한 시장 상황 분위기 정리(내가 목표로 하는건 날라갔으나)

    : 전세가율이 낮다면 = 보유 심리 가치가 높은 구간임(40%대가 말이 되냐고???)

    : 보유 심리가 강하게 작용하는 단계임

  . 장기선을 보았을때, 보았을경우 아직은 하락장에 가까움, 전세가 상승이 계속 된다면, 다음 단계로 갈듯

  . 이때 기회를 잡기 위해서는 앞마당을 늘려 두어야함.

  . 결국 가치와 가격을 저울질 해서 가격 대비 가치가 있는가? 이 가격과 투자금으로 가능한 최고의 단지인가?

✍ 방향성 확정 → 할일(앞마당을 넓히며) → 저평가 단지를 찾고 → 투자 한다.

✍ 가치! 가치! 가치!를 보고 저평가(매매가)를 확인 → 가격이 저평가 되어 있는것을 찾는다 → 투자(확신한다)

​[사전준비]

- 사전 준비를 통해 가치를 알기 위해 상상과 예측을 먼저 해본다.
  . 주로 지도를 많이 보고, 빈땅과 지형을 확인 상권의 분위기와 과거/현재를 상상한다.

  . 인구 구성을 보고, 해당 임장지와 생활권이 인구 구성을 보고 분위기/어떤 사람이 있을지? 상상한다

  . 지역의 흥망성쇠를 보면서, 발전 방향성을 체크 해볼수 있다.

✍ 주로 대부분 하였지만, 그래도 지도를 좀더 봐야 겠다.

​[1차임장]

- 생활권 구분 + 생활권별 선호도 우선순위 + 입지 파악

  . 생활권별 살고 싶은 우선순위를 정해 본다.(나라면 어디 살까?)

  . 상권을 통해 구축택지인지? 신축택지인지?를 먼저 확인한다.

- 봐야 하는것

   . 업무지구(직장규모 큰곳) 근처에?, 혹시 직장인이 있다면 분위기는?

   . 지하철역 접근성(업무 지구로 출퇴근 사람이 많이 타는지?등등)

   . 편리한 상권이 근처에 있는지?(환경) - 학원가, 대형마트, 병원, 유해시설도 체크체크 (사진을 잘 찍어 둔다)

   . 신도시 느낌의 택지인가? 아파트가 많이 있는가? 나홀로 단지 느낌인가?

   . 결국 어떤 사람들이 살고, 이동하고, 소비 하는지? - 옷차림, 표정, 말투, 연령대 등등

- 하지 말것

   . 핸드폰이나, PC로 집에서 확인 가능한 모든것

   . 가능한 현장에서 볼 수 있는것을 눈에 담든 사진에 담아서 온다.

     : 사진은 집에 돌아갈때 한번 다시 확인하면서, 복기 해본다(2번 임장으로 머리를 긁는다)

- 남겨야 하는것

   . 생활권별 구분과 그 이유를(입지와 살고 싶은 느낌을 통해 정리함)

✍ 사진에 대한 2차 복기를 통해 2번 분위기 임장 해본다.

✍ 출퇴근 시간대 혼잡도를 확인해본다.

​[2차임장]

- 사전 준비

   . 시세지도 까지 마친다. 혹은 가치를 본뒤 바로 시세지도로 나의 생각이 맞는지 체크해본다.

- 단지별 우선순위 + 그 이유를 판단해본다.

  . 생활권별 살고 싶은 우선순위 단지를 정해 본다.(나라면 어디 살까?)

- 봐야 하는것

   . 단지외부 : 지하철역, 버스정류장(이용 편리), 인근 초등학교 접근성(초품아? 작은 길 하나, 언덕?), 상권느낌

   . 단지내부 : 동간거리, 관리 상태, 쾌적한 느낌, 조경, 지하 주자창 or 주차상태, 사람들

   ※ 선호단지의 조건(대형평형, 택지지구 위치, 관리가 잘되어 있음)

- 하지 말것

   . 가격은 현장에서 보지 않는다.(사전에 준비 혹은 사후에 바로 체크)

- 남겨야 하는것

   . 생활권별 단지 본것에 대한 내용과 우선순위 이유를(입지와 살고 싶은 느낌을 통해 정리함)

   . 최종 시세지도를 통해 투자 기준 부합한지 체크해본다.

✍ 금번에는 가치를 먼저 판단하고, 가격을 대입해 보자

✍ 이게 잘 안되면 반드시 시세지도를 그리고 나가자 ㅠㅠ(금번에 하지 않음)

​[매물임장]

- 사전 준비

   . 투자금과 선호도를 바탕으로 가장 좋은것부터 볼 수 있도록 리스트 작성함

     : 전고점 XX% 하락, 전세가율 OO% 이상, 가치가 좋은것(입지+연식)부터

   . 부동산 예약(단지내, 단지외?)

- 해야 하는것

   . 투자할 물건을 중심을 매물 예약 실시함 + 친절한 사장님 찾아보기

   . 전체적인 브리핑은 상황에 맞게, 최종 물건에 집중함. 

   . 실제 투자할 단지이므로 꼼꼼하게 하자가 있다면 체크 하고, 수리 할 부문 체크한다. 

   . 점유자의 이사 시점 문의 해본다.

- 하지 말것

   . 핸드폰에 적지 않고, 사장님께 집중한다. 

- 남겨야 하는것

   . 금일 본 매물에 대한 정보의 모든것, 그중에 1등 물건은 체크한다. 

✍ 좀더 투자 매물을 넓게 볼 수 있도록 해보자.

✍ 최종 단지 선별 → 매물 임장시 1등 → 임장지 1등 → 앞마당 1등 선별 한다

​[FAQ]

- 투자자 그 자체가 되어야 함 → 투자자의 시각과 생각을 가지고 행동하고, 시간을 보내야함.

  . 독서, 경제기사, 댓글/카톡, 시세확인, 운동도 챙기고, 강의, 임장보고서 작성, 임장 실시함

     : 긴급하지 않지만 중요한 일을 해야함(독서 등)

  . 임장과 임보의 습관화를 위해 환경을 잘 세팅(동료), 꾸준함과 끈기로 하도록 습관적으로 되게 한다.

    : 습관이 되게 하기 위한 보상이 중요함(맛집, 휴식 등등)

  . 무슨일이든 결과를 남겨야함

    : 임장보고서이지만, 각 단계별 남겨야 하는 수많은 부문이 있지만 하나씩 해나가면 될것임

    : 결국 보석함에 보석을 담기 위한 정보를 정리해서 쌓아 두는것임

- 5년 이상 살아 남기 위한 알것

  . 해보지 않은것이므로 익숙하기 위해서 힘겨움은 당연

  . 독서는 결국 부자의 그릇을 키우는 방법이니 꼭 하자(단순 돈이 아닌 부자의 마음을 키워 결국 돈이 따라오게)

  . 성과(언제 나올지 모르지만) 나올때 자만 금지 ← 나도 언릉 자만 하고 싶다 ㅎㅎㅎ

  . 투자를 오래 할 수 있는 선택을 한다.

  . 언제나 감사함과 행복감을 인식하고, 살아간다. 

✍ 독서를 좀더 챙겨야 겠다.

✍ 환경에 남아 있도록 강의를 꾸준히 들어야 겠다. 혹은 자실반이라도 꾸린다.

적용해볼것

🎯 분위기임장시 입지 요소까지 좀더 챙겨 보도록 해보자

🎯 단지임장은 구글스프레드 시트로 가치의 순서를 정하고, 가격은 나중에 체크하여 왜곡을 찾아보자

🎯 전임을 많이 하고, 궁금증을 해결하고, 투자 매물을 많이 보도록 하자