안녕하세요.
당신과 끝까지 함께할 운조입니다.
최근 강남, 서초, 송파, 용산처럼
서울의 주요 지역에서 다주택자 매물로 인해
가격이 크게 낮아졌다는 기사들이 많이 나오고 있습니다.
실제로 강남 쪽은 매물이 많이 늘었습니다.
5월 9일 양도세 중과 유예 종료 전까지
반드시 팔아야 하는 급매 물건들이 나오면서
호가를 낮춘 매물들도 보입니다.
부동산에 직접 전화해보면 분위기가 느껴집니다.
“얼마까지 가능하다”
“언제 보러 오실 수 있냐”
이렇게 먼저 적극적으로 이야기하는 경우도 많습니다.
이런 모습을 보면
“강남이 떨어지니까 이제 다른 지역도 차례대로 떨어지는 거 아니야?”
라고 생각하실 수 있습니다.
그런데 지금 시장은
그렇게 단순하게 볼 수 있는 시장이 아닙니다.
왜 강남은 지금 압박을 받고 있을까
이유는 크게 두 가지입니다.
첫째, 양도세 중과 유예 종료입니다.
둘째, 공시가격 상승에 따른 보유 부담입니다.
이미 많이 오른 서울 상급지 단지들은
양도차익이 큰 경우가 많습니다.
이런 상황에서 양도세 중과가 다시 적용되면
매도했을 때 세금 부담이 매우 커질 수 있습니다.
예를 들어
강남 아파트를 오래 보유해 양도차익이 크게 발생한 경우에는
유예가 끝난 뒤 세후로 손에 남는 금액이 예상보다 크게 줄어들 수 있습니다.
즉, 지금 일부 다주택자 입장에서는
“조금 싸게라도 지금 파는 게 낫다”는 판단이 충분히 나올 수 있는 것입니다.
게다가 매도를 하지 않으면
앞으로는 보유세 부담도 계속 감당해야 합니다.
특히 상급지에 여러 채를 보유한 경우,
자산은 많아도 현금흐름이 여유롭지 않다면
세금 부담은 생각보다 훨씬 크게 느껴질 수 있습니다.
결국 지금 강남권에서 나오는 일부 급매는
“시장이 끝났다”의 신호라기보다,
세금과 보유 부담이 만들어낸 물량으로 보는 것이 더 정확합니다.
그런데 반대로 뜨거운 지역도 있습니다
지난주 지인의 내집마련을 도와드리기 위해
노원구의 한 부동산에 전화를 했습니다.
그런데 전화를 잘 받지 않으시더군요.
가장 저렴한 매물이라 꼭 보고 싶어서
몇 번을 더 전화한 끝에 겨우 연결이 됐습니다.
사장님께서 전화를 못 받으신 이유는 단순했습니다.
바빠서였습니다.
문의 전화가 계속 들어오고,
하루에도 몇 팀씩 집을 보러 온다고 하셨습니다.
강남과는 분위기가 꽤 달랐습니다.
노원구는 거래량도 늘어나고 있고,
실수요자 문의도 꾸준히 붙고 있습니다.
즉, 지금 시장은
어느 한쪽에서는 세금 부담으로 매물이 나오고,
다른 한쪽에서는 실거주 수요가 붙으면서 거래가 살아나는
완전히 다른 두 흐름이 동시에 나타나고 있는 시장입니다.
이런 모습, 사실 처음이 아닙니다
과거에도 비슷한 장면이 있었습니다.
2020년 초를 떠올려보면,
고가주택 대출 규제가 강화되고
코로나로 심리가 위축되던 시기였습니다.
그때도 세금 규제가 강했고,
상급지는 압박을 받았습니다.
반면 노원구 같은 지역은
그동안 상대적으로 덜 올랐던 가격이
용수철처럼 튀어 오르며 강한 상승 흐름을 보이기도 했습니다.
중요한 것은
“예전에도 올랐으니 이번에도 무조건 오른다”가 아닙니다.
제가 말씀드리고 싶은 건
시장은 늘 똑같이 움직이지 않는다는 것,
그리고 지역마다 움직이는 이유가 다르다는 점입니다.
그래서 타이밍보다 중요한 게 있습니다
내집마련을 고민하는 분들은 보통 이렇게 생각합니다.
“앞으로 떨어질 것 같아. 떨어지면 사야지.”
“다주택자 매물이 더 나오면 좀 더 기다려봐야겠다.”
그런데 바닥을 맞히겠다는 생각으로만 접근하면
결국 아무 행동도 못 하게 되는 경우가 많습니다.
내집마련은
주식을 단타로 사고파는 일이 아닙니다.
물론 싸게 사면 좋습니다.
하지만 내 집은
좋은 가격에 사는 것만큼, 필요한 시기에 소유하는 것 자체가 중요합니다.
“어차피 나는 내집마련을 할 사람이다.”
그렇다면 중요한 건
최저점을 맞히는 것이 아니라
내가 감당 가능한 선에서 실행하는 것입니다.
저도 비슷한 경험이 있습니다.
저 역시 지난 상승장에서
벼락거지가 된 기분을 느끼며
뒤늦게 내집마련을 했습니다.
그리고 결과적으로
1년 만에 2억 넘게 하락을 경험했습니다.
그런데도 저는
그 선택이 잘못이었다고 생각하지 않습니다.
왜냐하면
무리하지 않는 선에서 샀고,
그 이후에도 계속 부동산에 관심을 놓지 않았기 때문입니다.
그 경험이 있었기에
시장을 더 깊게 보게 되었고,
결국 지금은 이전보다 더 많은 자산을 쌓아갈 수 있었습니다.
가격은 단기적으로 흔들릴 수 있습니다.
하지만 필요에 의해 감당 가능한 선택을 한 사람은
그 흔들림 속에서도 다음 기회를 준비할 수 있습니다.
지금 시장은 하나로 보면 안 됩니다
강남이 흔들린다고 해서
서울 전체가 같은 이유로 떨어지는 것은 아닙니다.
상급지는
이미 많이 오른 가격, 세금 부담, 매도 압박이 작용하고 있고
노원 같은 서울·경기 하급지는
실제로 살아야 하는 사람들의 필요가 더 강하게 작용하고 있습니다.
시장을 움직이는 것은 결국 뉴스 헤드라인보다
현장의 실수요입니다.
그래서 지금은
“서울이 오른다 / 서울이 떨어진다”
이렇게 하나로 묶어서 보기보다,
어느 지역에 어떤 수요가 붙고 있는지를
따로 봐야 합니다.
내집마련을 고민 중이라면 이렇게 해보세요
- 내가 실제로 쓸 수 있는 자금부터 계산해보세요.
대출 가능 금액, 보유 현금, 부모님 지원 여부까지
막연하게 말고 대략적으로라도 숫자로 적어보셔야 합니다. - 그 예산 안에서 매수 가능한 단지 3개만 뽑아보세요.
완벽한 집을 찾으려 하지 말고
내가 현실적으로 살 수 있는 후보를 먼저 좁혀야 합니다. - 부동산에 직접 연락해서 집을 3곳만 보세요.
이 단계에서 많은 것이 달라집니다.
전화만 해봐도 분위기가 느껴지고,
직접 가보면 생각보다 빨리 판단이 서게 됩니다.
그리고 꼭 물어보세요.
“요즘 집 보러 오는 사람 많나요?”
“이 매물 말고도 예약이 있나요?”
“실제로 거래가 되는 분위기인가요?”
이 질문 몇 개만 해도
뉴스로는 보이지 않는 현장 체감을 얻을 수 있습니다.
떨어질 것 같아서 기다리는 것도,
오를 것 같아서 급하게 사는 것도
좋은 판단은 아닐 수 있습니다.
중요한 것은 하나입니다.
내 집이 필요하고, 감당 가능하다면 사는 것.
필요에 의해 잘 산 집은
10년 뒤 돌아봤을 때
후회보다 안도감으로 남을 가능성이 훨씬 높습니다.
