241004 | 월부 실준반 | 1주차 | 강의 후기 | 실력을 키우는 임장 | 권유디

241004 | 월부 실준반 | 1주차 | 강의 후기 | 실력을 키우는 임장 | 권유디

1. 부린이 레벨 체크리스트 [그림참고]

2. 자기 소개 | 권유디

(1) 직장인 투자자 (공무원)

1) 30만 이상 전국 임장

2) 계약서 30번 이상

3) 투자 공부 40시간 (주중 하루 3-4시간, 주말 임장+가족)

(2) 2020. 2 월부 첫 수강 후 충격 받고 일주일 40시간 투자 공부, 지금은 퇴직 후 전문 투자자

(3) 초보자 권유디 고민 : 임장보고서 못쓰고 임장 후 다리 아프고 회사가면 자고 강의 언제듣지?

(4) 그 당시 수도권과 지방 투자 기회 有 & 임대차법 이후 대부분 다주택 투자 포기 but 포기 안함

(5) 임장과 임보 횟수보다 중요한 건 투자자로서 한발 내딛는 게 중요

(6) 의심하지 않고 포기하지 않고 성공한 투자자들의 응원을 통해 꾸준히 투자 공부

(7) 잘하겠다보다 완료하는 게 중요, 돈버는데 필요한 내용만 담음, 나를 믿고 따르시오 ㅎㅎ

(8) 순서와 방법을 알면 결과를 만들어낼 수 있다 (임장도 마찬가지)

3. 강의 목적

(1) 순서 방법 : 나열 가능

(2) 이유 : 임장 각 순서와 방법의 이유 설명 가능

(3) 목표 : 현장에서 불편함없이 지역 & 아파트 우선순위 (제일 중요) 판단 가능

4. 가치 판단 기준

(1) 좋다 싫다가 아니라 이런 이유로 좋아 vs 덜 좋아

(2) 임장보고서 : 남이 아닌 스스로 아파트 가치 판단 가능한 수단 (이쁜 것보다 내용이 중요)

(3) 투자에서 제일 중요한 것 : 매도와 매수를 손해보지 않은 시점에 하는 것

1) 하락장 : 일반인 (안 오를 것 같아) vs 투자자 (싸졌네)

2) 상승장 : 일반인 (오를 것 같아) vs 투자자 (비싸졌네)

3) 전세가 = 인플레이션 반영, 매매가 알 수 없으나 전세가는 매매가를 넘지 못함

4) 공부 안한 사람 : 하락장 때 버틴 후 겨우 회복하거나 1차 상승 때 참지 못하고 매도

5) 가치가 같아도 시점에 따라 가격 왜곡 발생

6) 아파트 가치를 제대로 알면 다 해결되는 문제 : 매도 시기, 매수 시기, 보유 여부

7) 공부 아닌 실전 투자 기준

① 사람들이 좋아하는 아파트 선호 순위 파악하는 능력

- 가치판단이 제일 중요

- 방법 : 임장, 임장보고서, 아파트 선호도 파악하기

② 가격이 싼지 비싼지 판단 가능 (비슷한 단지는 판단하지마 : 가격 중요하지 않음)

- 아는 지역 & 아파트 늘리기

- 비교 대상 확대하기

③ 기회가 왔을 때 행동하는 용기 : 배운대로 행동 & 반복 (강의 내용에 없는 건 본질 X)

(7) 투자해서 돈버는 것

1) 투자 범위 : 스스로 지역과 단지에 대해 설명 가능한 물건 (내가 모르는 지역 : 투자 X)

2) 가격 : 싸거나 적당한 가격 → 비싸지 않은 가격 (가치좋은 것 한정)

3) 확신 : 저평가된 가치있는 적당한 가격에 매수 후 가격 비싸질 때까지 기다리기

(8) 월부의 투자방식 : 매매가가 가치에 비해 싼가 비싼가

1) 일반인 : 돈되는 정보 (호재)에 집중, 사지 말아야 할 것 매수

2) 감 투자자 : 가치평가 가능하나 가격 판단 불가

3) 월부 투자자 : 가치와 가치대비 싼 가격 물건 매수 (투자금이 아닌 매매가와 가치에 집중)

4. 앞마당의 중요성 (임장보고서와 앞마당이 없으면 벌어지는 일)

(1) 앞마당 : 임장 & 임보를 통해 사람들이 좋아하는 동네와 단지 특징 파악한 지역

(2) 반드시 결과물로 남겨야 할 것 : 지역 내 사람들이 좋아하는 동네와 단지 우선순위

(3) 매크로 중요 X : 거시 경제 예측 불가

(4) 중요한 점

1) 내가 아파트 잘 아는가 + 가치대비 싼 가격인가 + 이게 최선인가

2) 항상 지역간 단지 가치와 가격의 왜곡을 인지하고 투자기회 포착하기

3) 가격 왜곡 인지 방법 : 지역과 단지 비교대상 늘리기

4) 앞마당 지역간 단지의 가치 비교 + 가격을 붙여 가치대비 싼 투자

5) 수도권 시장진단 = 전세가율 (매매가를 전세가로 나누기)

① 전세가 = 실거주가치 (심리반영 X, 현재가치 반영)

② 매매가 (보유가치) = 실거주가치 (전세가) + 보유심리 : 심리 반영 O

③ 하락장 초기 : 매매가와 전세가 하락 (전세가 하락해야 매매가 하락), 전매차 大

④ 하락장 진행 : 매매가 하락+보합 반복, 전새가 상승 (기존 하락장 놓친 실매수자 수요)

⑤ 상승장 초기 : 매매가와 전세가 모두 상승, 매매가 아직 저렴, 전세가율 가장 높음 (70% 이상)

⑥ 상승장 진행 : 매매가 대세 상승, 전세가 단기 하락 (역전세 대비)

5) 전세가율 = 아파트 가격 수준 파악 지표

6) 서율 평균 전세가율 57%, 현재(2024)는 하락장 초반에서 중반으로 넘어가는 시장

7) 앞마당 늘리는 이유 : 투자 결정을 위해

8) 투자 확신없는 이유 : 앞마당이 적고 단지 하나만 보고 있기 때문

9) 하락+보합 때 가격이 높은 단지 = 가치 높음 : 그림 참고

10) 임장을 통해 아파트 가치 분석 및 투자 결정하는 게 중요 (보석함에 단지 모으기)

(5) 투자 결정 프로세스 (투자 본질 파악하는 법)

1) 이 단지가 투자가치 있는가

① 수도권 (대상 X, 우선순위 O) vs 지방 (대상 O, 우선순위 O)

② 지방투자자가 수도권 투자보다 더 어려움, 지방 투자 수익내면 수도권은 쉬움

(2) 앞마당 늘리기 (이 가격과 투자금으로 투자 가능한 단지가 이것 뿐인가)

(3) 내가 할 수 있는 투자인가 (매매가 투자금 감당 가능한가)

(4) 가치 분석 : 수원 vs 동작구 vs 성동구 (그림참고)

5. 임장의 목적 (투자자에게 앞마당이 필요한 이유)

(1) 단순 구경 X, 사람들의 선호도 판단

(2) 환경, 단지 분위기, 상권 등 파악하기

(3) 집에서 할 수 있는 것은 임장지에서 하지 않기 (눈과 발에 집중하기)

6. 임장의 순서 (임장 프로세스 & 사전 준비)

(1) 임장 = 지역 뽀개기 (입지+가격 둘 다 파악하기 : 둘 중 1개라도 빠지면 안됨)

(2) 가치 > 가격 : 매수 시점 (투자)

(3) 가치 = 가격 : 기다리기

(4) 가치 < 가격 : 매도 시점

(5) 초보자 : 주변 정보 - 부동산 - 매물 4-5개 확인 - 독촉 - 계약 - 후회

(6) 고수

1) 준비 (상상+예측)

① 임장 전 + 투자자 시선 + 위성지도 활용 + 핵심 파악 (빈땅없는지 확인)

② 지형 파악

- 위성지도 : 빈땅 유무, 언덕, 평지, 산 위치 파악하기 (위성지도)

- 일반지도 : 택지와 주택가 구분 (굵고 반듯 vs 거미줄)

③ 인구구성 파악 : 연령 분포 - 지역 분위기 (부동산 지인 참고)

④ 지적도 보기 : 땅의 용도 파악 (지적편집도 : 주거지-노랑, 상업-분홍, 공업-파랑)

⑤ 나무위키 (선택) : 단지 정보

2) 조사 (임장+확인) : 분위기임장 - 시세분석 - 단지임장 - 단지분석 - 매물임장

3) 정리+결정 : 보고서 완성 + 의사결정

(7) 우선순위 : 투자금 X, 매매가가 가치대비 싼가

7. 임장의 방법

(1) 1차 : 분위기 임장 (살기 좋은 동네 파악)

1) 기간 : 임장 후 3-5일간

2) 내용 : 지리 & 생활권 파악 (갑분싸)

3) 방법 : 분위기 반전 지점 & 지역 주요시설 기억하기 (초보 : 법정동 기준으로 하기)

4) 이유

① 1단계 (6개월 이하) : 생활권 구분 (분위기 다른 동네)

② 2단계 (6개월-1년) : 생활권 구분 + 생활권별 선호도 우선순위

③ 3단계 (1년 이상) : 생활권 구분 + 생활권별 선호도 우선순위 + 입지파악

5) 지리 > 생활권 구분 > 투자 우선순위 (가격 제외하고 파악)

6) 도보 이유 : 직장규모나 상권 모습 파악 불가 (천천히 걸으면서 생각), 차타면 기억 X

7) 수도권 : 외곽도 생활권 공유하므로 모든 동네 분위기 임장 필요

8) 지방 : 생활권 형성 규모 아닌 외곽 X

9) 확인 : 업무 지구 규모, 역세권 (교통), 주요 상권 (환경), 주요상권 (환경), 아파트 택지균질성

10) 순서

① 1단계 (동선 구상) : 생활권 우선순위 (카카오맵-법정경계)

② 2단계 (평일 임장) : 출퇴근길 교통상황 혼잡도, 지리 파악

③ 3단계 (주말 임장) : 생활권 사람 모습 (부유층 여부), 지역 내 입지 순위 파악

④ 4단계 (임장 복기) : 임장하면서 5분 정도 지나온 길을 복습

11) 단계

① 1단계 (동선 구상)

- 카카오맵-법정경계 > 법정동 확인 > 동별 임장순서 (지방 : 기차역 위치)

- 지리 익히는 것 : 상권 지나도록 (지적편집도 참고)

- 큰길 (노란색)에서 작은 길 (흰색) 순으로

- 시작과 끝 일치 (입체적으로 동선 구성)

- 다리 아프면 카페 고고

- 지방 동선 : 택지가 멀 경우 차타고 이동 (권유디님은 모르고 2-3시간 걸었다고 함 ㅋㅋ)

② 2단계 (평일 임장) : 출퇴근길 교통상황 혼잡도, 지리 파악

- 상권 사진 많이 찍기 : 귀가길에 임장 순서 복기 1번으로 충분 (나중에 안봐 ㅎㅎ)

- 하루에 지역을 두번 다녀오면

- 핸드폰은 루트 확인할 때만 활용하기

③ 3단계 (주말 임장) : 생활권 사람 모습 (부유층 여부), 지역 내 입지 순위 파악

- 우선순위 : 아파트 몰린 곳, 상권 유해성 유무, 신도시 느낌, 지형, 연령대 등

- 선호 생활권 : 병원, 학원가, 대형마트, 유기농마트, 명품의류 편집샵, 정신병원 등

- 비선호도 생활권 여부 중요 : 교도소, 유흥상가, 쓰레기 소각장 등

④ 4단계 (임장 복기)

(2) 2차 : 단지 임장 (아파트 특징 & 선호도 파악)

1) 시기 : 사전조사 (지역개요 + 시세지도) 후 일주일간

2) 내용 : 아파트 단지별 특징과 선호도

3) 방법 : 단지 하나하나 방문

4). 이유 : 생활권별 입지 내 아파트별 선호도 파악

5) 초보 : 300세대 이상 선호하는 단지 위주로

6) 기준 : 수도권 300세대 이상, 지방 500세대 이상

7) 순서

① 1단계 (동선 구상)

- 입체적 동선 구성, 아파트 단지 모두 (by 입지), 동료 대화 (단지별 선호도)

- 내가 살고싶은 곳, 처음 : 선호하는 단지부터 분석, 단지 1개당 10-15분 : 단지 내용 정리

② 2단계 (평일 임장) : 가치 판단 by 단지임장 체크리스트

③ 3단계 (주말 임장) : 도로 크기, 안정성, 쾌적성

④ 4단계 (임장 복기) : 카카오톡 음성 텍스트 변환 활용

7) 단지임장과 투자 연결법

① 방법 : 단지 우선순위 정하기

② 단지 외부 : 안정성 (도보과정), 쾌적함 (인도 구분, 정리정돈), 스트레스 (언덕, 평지)

③ 단지 내부 : 동간 거리, 조경, 단지 관리, 지하주차장

8) 단지임장 체크리스트

① 단지 외부 : 안전성, 쾌적함, 스트레스

② 단지 내부 : 동간 거리, 조경 단지관리, 지하주차장

9) 구축도 열심히 단지 임장해야 투자 수익과 연결 : 디테일의 차이

(3) 3차 : 매물 임장 (부동산을 통해 집안 파악)

1) 시기 : 단지 임장 후 일주일간

2) 내용 : 투자 기준에 맞는 단지 매물

3) 방법 : 단지 선호도 순으로 직접 확인

4) 이유 : 투자여부 결정, 가장 좋은 매물 선별 (아파트 가격 : 정액제 X, 협상 가능)

5) 입지를 뛰어넘는 선호단지 조건 : 대평평수 (동간 거리 넒음), 아파트 밀집, 관리상태 좋음

6) 단계

① 1단계 (단지 선정) : 단지별 가장 싸거나 조건 좋은 물건 2-3개

② 2단계 (부동산 예약) : 단지 내 부동산 + 단지 외 부동산 매물 예약

③ 3단계 (부동산 방문) : 학생 X, 투자자처럼 행동하기, 대화에 집중

④ 4단계 (매물 임장) : 지역 정보 획득, 현장 분위기, 실제 매물 임장

7) 우선순위

① 전고점 (21.1이후) 대비 하락률 20% 이상

② 전세가율 60%

③ 가치 높은 단지 (입지, 연식)

8) 주의사항

① 1단계 (6개월 이하) : 부동산 3-4개, 매물 5-10개

② 2단계 (6개월-1년) : 부동산 4-5개. 매물 10-15개

③ 3단계 (1년 이상) : 부동산 6-8개, 매물 15-25개

④ 상황 : 투자 가능한 단지보기, 혼자하기, 각자 상황에 따라 단지 변화

⑤ 태도 : 예의 O, 저자세 X, 밝고 긍정적인 태도 O

⑥ 매물보기 : 각 부동산 별 1등 물건 한눈에 정리하기 (그림 참고)

(4) 임장 결과

1) 1차 임장 (분위기) : 지역 생활권 구분 + (우선순위 파악) + (입지 파악)

2) 2차 임장 (단지) : 생활권 내 단지 우선순위 파악

3) 3차 임장 (매물) : 투자기준 매물 중 우선순위 높은 단지 확인 후 1등 선별

(5) 앞마당 늘리는 법 (투자여부 결정 프로세스)

1) 순서 (1등 물건 선별) : 부동산 (단지)별 - 해당 임장일 - 지역내 - 앞마당내

2) 앞마당 최대한 늘리고 비교평가 후 선별하기

8. FAQ

(1) 임장보고서 5개 이하 : 임장 습관화 필요

(2) 임장보고서 5개 이상 : 임장 익숙한 상태, 임보 완성도 높이기

(3) 임장보고서 10개 : 한달에 한 지역이 수월, 1채 구매 가능 수준

(4) 권유디 임장단계

1) 1단계 사전조사 (3h) : 지역개요 (위치, 특징, 행정구역, 인구, 생활권, 경제, 주변지역, 지도

2) 2단계 시세조사 (6h) : 지역 내 모든 단지 시세표 작성

3) 3단계 임장 (2-3일) : 첫날 (후보단지 선정), 둘쨋날 (예약 매물 임장)

4) 결정 : 매물확인표 정리, 투자여부와 우선순위 선정

(5) 초보투자자의 자세

1) 투자자 그 자체가 되어야 함

2) ‘시간+습관‘ 체계적 관리 중요

3) 시간 관리 핵심 : 관리 X, 중요하나 긴급하지 않은 일을 계획에 반영+몰입+행동하기

4) 우선순위 : 강의, 임장, 임보 > 기사, 독서 (구체적인 계획 + 일은 대충)

5) 임장과 임보의 습관화 : 최소 60일 습관 유지 + 강제성 부여 + 꾸준함 + 끈기 + 보상

6) 투자 (최종 결과물) = 임보 (과정의 결과물) + 앞마당 단지 (보물) : 완벽 X, 오래 유지 + 완수 O

(6) 결과 만드는 로드맵 (비교가능한 앞마당 6개)

1) 수도권

① 경기도 주요 입지 : 분당-수지-평촌-광명

② 서울 : 서대문-동대문-강서구-관악구

③ 경기도 1기 신도시 : 산본-고양-부천

2) 지방

① 광역시 2개 : 부산-대구-대전-울산-광주

② 인구수 50만 이상 : 창원-천안-청주-전주-김해

③ 인구수 30만 이상 : 구미-포항-원주 등

(7) 투자 결과 만드는 사람 = 포기하지 않고 될 때까지 하는 사람

(8) 어려운 이유 : 난이도 X, 익숙하지 않기 때문

(9) 직장인 투자자 vs 투자하는 직장인 : 그림 참고

(10) 실준반 과정을 통해 남겨야 할 것 : 초보-완료, 중수-완성도, 고수-실전투자

9. 총평

1. 실준반 수강을 고민했던 시간이 무색할만큼 정말 유익하고 재밌는 강의

2. 내마기와 내마중 때 배운 건 실준반에 비해 맛보기였다는 느낌

3. 투자를 위해 본격적으로 배워야 할 임장 단계를 자세히 배울 수 있어서 잼잼

4. 임장과 임보의 중요성을 다시 한번 각인하고 완벽이 아닌 완수에 목표를 두고 그냥 한다!!!

5. 6시간 장시간 강의하시면서도 힘든 내색하나 없이 기버로서 알려주고 싶어하는 진심이 느껴짐

6. 강의에 빠져들고 과제를 하다보면 이 일에 나도 모르게 몰두하게 되는 게 신기방기

7. 과제 완수 열심히 해서 나도 권튜터랑 임장하러 가고 싶다 ~ 주문 거는 중~ 솰라솰라 ㅎㅎ

8. 실준반은 지역구를 확실히 정한 상태여서 본격적으로 앞마당 늘리는데 부담없이 몰두 가능

9. 내마중 조장님이 관악구를 권유한 것이 헛되지 않도록 관악구 앞마당 배운대로 열공해서 투자 고고

10. 월부 강의는 앞마당 늘리는만큼 좋은 인연들도 만나게 해주어서 정말 고마운 시스템으로 여겨짐

11. 고통이 있다는 건 그만큼 성장한다는 반증~ 월부를 통해 절실히 체감하는 중~ 쌩유^^

10. 10월 실준반 목표

(1) 조원들 강의 완수 & 과제 제출 함께 고고

(2) 관악구 앞마당 제대로 만들기

(3) 임장과 임보 플랜짜기

(4) 체력을 키워서 임장 즐기기

(5) 배운 내용 복습+암기+적용하기

★ 1회독 100% + 2회독 200% 완료 ★

PS. 2회독 2배속 하면서 자료를 살펴보다가

주옥같은 이 내용들을 책상 앞 벽면에 붙여버리고 씹어먹기로 했다

매일 눈만 뜨면 보고 또 반복하고 보고 또 보고

머리에서 툭 튀어나올 때까지 다 보면 버리고 또 붙이고

이론을 실전에 적용하는 연습을 해야겠다 다짐!!!

 FIGHTING !!!