실전준비반 1강 후기 [실준 62기 4기 충전하여 7전팔기로 임장가조! 테데]

[1강 임장보고서와 앞마당이 없으면 벌어지는 일]

-같은 가격이라면 어느 지역과 어느 단지를 제일 좋아할지 판단하는 능력을 갖는 것에 집중해보자.

-가치대비 가격이 싼 물건을 산다.

[2강 투자자에게 앞마당이 필요한 이유]

-앞마당?

임장과 임장보고서를 통해 사람들이 좋아하는 동네와 단지의 특징을 파악한 지역

-반드시 결과물로 남겨야할 것?

지역 내 사람들이 좋아하는 동네, 단지의 우선순위

-매크로가 중요할까?

금리, 경제 등의 거시경제 예측이 투자에 어떤 영향을 미칠까?

> 거시경제를 예측할 수 있는 사람이 있을까?

>>부동산 상승 하락은 더 혼란스럽게 한다

★더 중요하게 생각 해야할 것

>>내가 아파트에 대해 잘 알고있는가? > 가치대비 싼 가격일까? 이 아파트가 최선일까?

*전세가율=전세가/매매가

실거주가치

(전세가)

[4강 살기 좋은 동네를 파악하는 분위기 임장]

-분위기 임장 : 직장규모, 상권이 어떤지 보는 것

-#지리, #생활권 구분 및 입지 #투자 우선순위 이 3가지가 정리되어야 한다.

-1차 임장

1단계 동선구상 목적에 맞는 임장경로 구상

2단계 평일임장 출퇴근길 교통상황 지리를 완전히 파악

3단계 주말임장 생활권별 사람들의 모습 지역안에서 입지의 순위 파악

4단계 임장복기 지도를 보며 모습을 떠올리고 특징과 우선순위 설명

-분위기 임장 루트의 잘못된 예시 : 녹지

-상권에서 사진을 많이 찍어라

-수도권 : 중심지가 아닌 외곽이라도 인접한 지역과 동네가 연결되어 있으므로 모든 지역의 분위기 임장 필요

-지방 : 하나의 동네를 형성할 정도로 규모를 갖추지 않은 외곽 지역인 경우에는 분위기 임장 하지 않음

-분위기 임장

첫째, 지리를 익히고

둘째, 사람과 분위기로 지역을 구분짓고

셋쨰, 어느 곳이 비교우위인지 열위인지 파악

결과, 가격에 구애받지 않는다면 어디를 사겠다!

-지리익히기

임장 지역의 위치. 업무지구 접근성. 위치!위치!위치!

대로변으로 크게

랜드마크

지하철역 : 혼잡도 위주

상권 업종 : 사진 많이 찍는다.

유해시설 : 교도소, 술집

-사람익히기

옷차림/외양

표정

말투

연령대

-체크리스트 예시

[5강 아파트의 특징과 선호도를 파악하는 단지 임장]

-단지임장 : 아파트를 둘러보고 선호도를 파악하는 것

-단지별 특징&선호도 > 투자 우선순위

언제 : 사전조사(지역개요와 시세지도)를 마치고 약 일주일간

무엇을 : 아파트 단지별 특징과 선호도

어ᄄᅠᇂ게 : 단지 하나하나 방문하여

왜 : 앞서 구분한 생활권별 입지 안에서 아파트별 선호도를 파악하기 위해

초보 때는 지역의 모든 단지를 임장하지 않습니다.

1단계(6개월 미만) : 1차 임장을 통해 생활권 우선순위를 구분하고, 선호하는 생활권의 단지를 집중해서 본다(우선순위)

2단계(6개월~1년) : 모든 동의 선호 단지(가격비싼거 위주)를 집중해서 본다

3단계(1년 이상) : 모든 동의 모든 단지를 본다.

1단계 동선 구상 : 아파트 방문 순서를 정함

2단계 평일 임장 : 각 단지별 평일 저녁의 모습(주차 상태/단지 정돈된 상태/느낌)

3단계 주말 임장 : 각 단지별 주말 낮의 모습(주민(사람)/느낌)

4단계 임장 복기 : 지도를 보며 모습을 떠올리고 단지별 선호도/ 특징을 설명

※핵심 우선순위를 매긴다

-동선짜기

>입체적으로 동선 구성

시작점으로 돌아올 수 있도록 구성

>아파트단지모두(입지에 따라)

>동료와 대화(단지별 선호도)

-처음부터 모든 동네의 모든 단지를 임장하려고 하다가 포기하지 말고 선호하는 동네의 단지부터 임장하고 분석

-단지 1개당 10~15분 정도 머물며 임장 내용을 단지 나서기 전까지 정리해보라

<단지임장을 투자와 연결하는 방법>

방법 : 단순히 ‘ 단지를 본다’는 개념을 넘어 내가 본 단지의 우선순위를 정하는 과정

단지 외부 : 지하철역, 버스정류장, 초등학교에서 단지ᄁᆞ찌 걸어가는 과정의 스트레스, 안정성, 쾌적함

단지내부 : 동간거리, 관리상태(쾌적함), 조경, 잔지자재, 지하주차장

<단지임장 체크리스트>

-단지외부

안전성 : 역 정류장 초등학교 등 가능 과정이 안정한가?

쾌적함 : 인도와 차도가 구분이 잘 되어있는가? 정돈이 잘 되어있는가?

스트레스 : 언덕이 있는가?　길이 평평하게 보수가 되어있는가?

-단지내부

동간거리 : 동간 거리가 충분히 넓은가?

조경 단지관리 : 조경이 잘 되어있는가?(나무, 단지 내 도로), 단지가 깔끔한가?(분리수거, 쓰레기 상태, 외관)

지하주차장 : 지하주차장이 있는가? 단지와 연결이 되었는가?

>>무엇을 볼건인가?(무엇을 봐야하는지조차 모를 때, 이것을 채우면서 자연스럽게 해당 당지를 둘러보게 됨. 여기에 주관적인 느낌들을 코멘트하는 것이 좋다.

<단지임장 체크리스트 실천>

큰도로, 작은도로/안전한가?/쾌적한가?

언덕인가?평지인가?/ 상권의 종류?

동간거리? 조경? 단지상태?/ 지하주차장?

-코멘트달기

도로가크네? 반에도 가로등이 켜져서 안전하겠다. 보도블록 정돈과 청소가 잘되어있어 쾌적하구나

약간 언덕이 있구나. 퇴근할 때 다리가 아플 수 있겠다. 단지 상가에 스타벅스도 있네? 편의시설이 많아서 살기 좋겠다.

단지 냉 언덕이 너무 심해서 지하주차장을 통해 엘리베이터로 들어가는구나

동간거리는 넓지 않아 쾌적한 느낌이 없고, 특별한 조경이 엉ㅂㅅ어 무난하네. 주변 단지에 비해 연식이 좋아 단지 관리가 잘 되었어.

구축아파트도 단지 임장을 열심히 해야한다

비슷하 것처럼 보이지만 디테일의 차이가 투자수익으로 연결됨

입지를 뛰어 넘는 선호단지의 조건

대형평수로 구성되어있다. (동간 거리가 넓음)

아파트가 밀집되어 있는 곳에 위치하고 있다

보도블록, 잔디 상태 관리가 잘되어 있고, 조경에 신경을 많이 썼다

투자와 연결하는 단지임장

단지임장은 단순히 ‘단지를 보는 것’이 아닙니다

단지 외부와 단지 내부를 보고 단지별 ‘선호도 우선순위’라는 결과를 도출하는 것입니다

단지 외부: 안정성, 쾌적함, 스트레스, 단지 내부 : 동간거리, 조경, 단지관리, 지하주차장

>후순위

거리, 시간 측정 관련 모든 행위 ex)초등학교 접근성, 역접근성

쪽문, 지름길은 전화임장, 매물임장을 통해 부동산 사장님의 도움을 받는 것이 좋음

결과

단지별 선호도

단지 하나하나 체크리스트

나라면 어디에 살고싶을까?

결론

선호도들 바탕으로 해당지역 내 단지별 우선순위 정하기

          단지   매매가 전세가 투자금

1등 서대문 (1, 2, 3)

2등 홍제(1, 2, 3)

3등 홍은(1, 2, 3)

[6강 부동산을 통해 집 안을 보는 매물 임장]

-매물임장 : 매물을 확인하고 투자여부 결정

>>투자하기 가장 좋은 매물

언제 : 2차 임장(아파트)을 마치고 약 일주일간

무엇을 : 투자기준에 부합하는 단지의 매물을

어떻게 : 단지 선호도 순으로 직접 확인

왜 : 투자여부를 결정하고 가장 좋은 매물을 선별하기 위해

Q.네이버부동산에 나온 금액으로 거래하는 거잖아요?

집모양도 미리 알 수 있는데 매물 임장을 왜 해요?

A.아파트 가격은 정액제가 아니다. 직접 대면하여 매도자의 상황을 파악하고 협사응ㄹ 통해 가격을 네고할 수 있다.

인테리어에 따라 집의 상태는 천차만별. 그리고 중대하자가 있을 수 있다. 직접 집을 보고 판단해야 정확한 상태를 알 수 있다.

Q. 사지도 않을건데 매물 임장을 왜 해요?

A. 보물이 있을 만한 곳에 가보지도 않으면 찾을 수 있나?

보물을 찾으려면 있을 만한 곳에 미리가서 확인 후 탐지기를 키고 기다려야 한다.

탐지기에 반응이 오면 지체 없이 현장에 가서 보물을 찾아온다.

-매물임장

1단계 단지선정 : 단지별 가장 ᄊᆞ거나 조건이 좋은 물건 2~3개

2단계 부동산 예약 : 단지 내 부동산 + 단지 외 부동산 매물 예약

3단계 부동산 방문 : 공부하러 온 사람이 아닌 투자하러 온 사람처럼 행동

4단계 매물임장 : 지역정보획득 현장 분위기 및 실제 매물 임장

-매물임장 우선순위

전고점(21.1 이후 가장 높은 가격)대비 하락률 20%이상

전세가율 60%이상

가치가 높은 단지부터(입지, 연식)

(1)단지 선정

시세조사 후 매물임장 후보 선정

가치가 높은 것부터 매물을 쓴다.

*전고점 대비 –20% 확인 방법

아실에 접속한다. > 분양 > 아파트/오피스텔 >거래현황 더보기＞ 21.07 매매 최고가 확인 가능

(2) 부동산 예약

중개사 7곳 >　7개 부동산에 광고했네. 팔려는 의지가 강한 매도자구나?

수리되어 깨끗하다는데 > 전화해서 수리상태가 어떤지 물어봐야겠다. 가능하면 사진 보내달라고 하기

기보증금/월세 4.5억/- > 전세금 4.5억이 끼어있구나. 투자금 4억이 들어가네

임차인이 계약갱신권 사용예정인지? 퇴거 예정인지? 확인 필요

[7강 임장 시 가장 많이 물어보는 질문들]

긴급 X 중요 O > 강의 독서

긴급O 중요O > 강의, 임장, 임보

긴급X 중요O > 회사일

긴급O 중요X > 넷플릭스, 유투브

[수강 후 느낀 점]

지난 일요일에 실제로 임장 현장에 나아가게 되어 감사함이 컸습니다.

함께 현장을 나갈 수 있는 조원들이 있다는 것이 감사했습니다. 혼자서는 아무것도 하지 못했을 것 같은데 첫강의에 첫임장에 첫임보를 작성하면서  많이 어렵고 잘 들리지도 않았지만, 긍정적인 마음으로 오늘도 무언가 하자라는 마음으로 정진하도록 하겠습니다.

저는 스스로의 능력을 개발시켜 부동산 수익을 버는 성취를 꼭 해보고 싶습니다.