안녕하세요,
지속적 열의를 가진 그릿형 투자자
꽃션입니다 ♡
시작한 게 엊그제 같은데
벌써 3주차! 실전반의 꽃,
튜터링데이가 다가왔습니다.
설레는 마음으로
씬나무 튜터님 뵈러 출발♥
오전에는
비교임장구 스터디룸에서
호룡핸님, 꾸오님,
그리고
구름농부조장님의
사전임장보고서 발표시간을 가졌는데요
울 새싹조원분들..
도대체 왜 이렇게 훌륭한 건데!!!!!!!!
벤치마킹할 점이 왜 이렇게
가득한 건데!!!!!!!!
같은 지역
같은 자료
같은 입지요소들
하지만 얼마나 깊게 생각하고
고민했는지 느껴지는
세 분의 임장보고서를 보며-
행복했습니다........
정말 많이 배웠어요.
동료가 되어 주셔서 감사합니다. ♡
BM
호룡핸님
-소득지표에서
지역 내보다 외에서 벌어들이는
소득이 높다는 것 도출
-> 거기서 끝내는 게 아니라 그럼 중심지보다 외곽지역에 살겠네?
-까지 사고 확장
-교통 부분에도
각 직장까지의 자차/대중교통
소요시간을 적는 것 까진 저와 같았지만,
호룡핸님은
'그럼 여기까지는 지하철을 타겠네?
그보다 멀면 자차를 이용하겠군?'
-으로 확장.
-시세그룹핑
평단가를 올려두고
'이 정도면 살만한데, 괜찮았는데?' 했던 단지 중
중위값에 미치지 못하는 곳 블럭처리.
평단가는 계속 올렸으나
중위가, 하방가격 조장님께 배워놓고
임보에 활용하지 않았다. -> 다음 임보 때 반영
└튜터님 피드백
-1인당 소득은 "1인당" 이라는 걸 늘 기억하기.
인구가 많으면
전체적으로 평균값이 낮아질 수 밖에 없다.
못사는 동네다-라고 결론짓기보다는
전체적인 경제 규모 사이즈랑 같이 봐야 한다.
편견을 갖지 말라.
-Q.를 임보 페이지에 넣고 끝내는 게 아니라
결론을 찾아가야 한다.
실제 매물임장까지 이 질문들을 이어나게끔
따로 퀘스천 시트나 페이지를 만들어두기.
어떤 걸 주의깊게 봐야할지?
꼭 투자에 필요한 질문인가는 솎아낼 필요가 있다.
애매한 질문들은 나중에 쳐낸다.
-어떤 것들이 가격에 영향을 주는지 계속 분석해본
호룡핸님 시세지도 매우 좋다!
-가격을 보고 그런가보다-하고 넘어가면 안되고
'왜?'라는 질문을 계속 던져봐야 한다.
임보를 쓰면서 저렴하다고 느낀 것들을 추려서
매물임장을 하는 거지,
과제와 실제투자를 자꾸 별개로 생각하면 안된다!
BM
꾸오님
-투자시 리스크 확인 차원에서
위성지도에서 비선호시설 위치를 올려 확인
빈 땅이 있네-표시하고 끝나는 게 아니라
그 빈 땅에 무얼 건설하는지
개발계획을 지도에 함께 올린다.
+기사로 진행 현황까지 확인.
-공급-매매전세지수
20년 평균 공급량과 완전하게 들어맞기보다는
3년 연속 많았을 때 그래프가 꺾이는 모습.
-> 추후의 시장에서 적용하여
리스크 헷지할 수 있겠다-
라고 생각하신 점.
-시세분석
공급에 의한 가격영향성 파악.
과공급시기 때 매매/전세가가 어떻게 변했었는지
과거의 시세 트래킹.
└튜터님 피드백
물음표를 Q.로 끝내지 않고
전화임장해서 바로 끝내버리는 것, GOOD
-전화임장을 루틴으로만 하기 보다는
퀘스천이 나오면 바로 전화해서 확인해보기.
-지방 앞마당 늘리면서 권역화를 해나가야 한다.
해당 구만 영향을 받는 게 아니라
권역 전체가 영향을 받기 때문.
-지방 앞마당은 업황중요.
경기를 타는 산업, 그렇지 않은 산업
지역의 주요 업황은 수요와 집값에 직결된다.
고소득 일자리 어디있는지만 보지 말고
업황, 주식, 신문 유심히 봐야 한다.
-시세지도에 초교 학군 올린다.
학구도 안내서비스로 확인.
지방에서는 환경과 거리만 판단하면
가치평가가 빨라진다.
-자기에게 맞는 시세지도 & 시세그룹핑
-> 임장 때 들고 다니면서 활용하기
=>> 다음달 임장 때 해보자.
앞마당 가격대별 시세그룹핑 장표
만들어서 들고 다니며 비교해보기.
BM
구름농부 조장님
-각 장표별로 요약키워드.
생각 한문장 정리.
-타지역 돈벌러간다는 건 교통 중요하다는 것.
그럼 과연 여기선
학군과 교통 중 어디를 더 선호할까?
고민해본 점.
-지역개요 마지막페이지에 요약 장표.
-전국단위 학원가 규모 넣은 것 BM
-공급에서 시장의 계절 넣는 것
-분양경쟁률-> 호갱노노 or 청약홈까지 확인.
-준공 후 미분양 소진되는 시점을 지켜보면
그 시점에 매전이 올라가는 걸 볼 수 있음.
-출퇴근 시간대 도로 교통정보를 넣는다
(CCTV 화면)
-입지요소 (학군 교통 직장 공급 환경)
그림으로 덩치 차이 도식화해서
뭐가 더 중요할까?
입지요소정리 해본 것.
-전체적으로 매매가 종합지도
어디가 젤비싼지 파악 > 입지요소 다 올려서
▼▼▼
https://cafe.naver.com/wecando7/9328439
└튜터님 피드백
양으로 때려 넣는 시기를 넘어
조장님은 이제 더 나아갈 단계.
다양한, 심화된 시도들.
예를 들면, 종합소득세 보는 것.
근로소득엔 잡히지 않는,
사업소득이 큰 부자들.
-소득
부촌의 특징을 이해할 필요가 있음
: 부촌에서는 부자들한테 인정받는 아파트와
그렇지 않은 아파트의 격차가 엄청 벌어진다.
-학군
학군의 강도, 레벨까지 생각한다.
데이터로 표현되지 않는
사람들의 '인식', '여론'
맘카페 등으로 확인한다.
인터넷으로 모든 걸 찾아보는 요즘
카페에서 엄마들이 쓰는 언어가
특정 학교로 쏠리게 만드는
힘이 있다.
-지하철 노선의 가치 평가
-> 배차 간격, 어디를 지나가는지
-교통호재
->도로가 뚫리면
상권, 접근성 측면에서
접근성이 강화되면
사람들은 좋은 곳으로 간다.
하급상권에겐 악재, 상급지에는 호재.
이런 것도 결국 양극화가 된다는 것
도로가 뚫리면 뚫릴수록 환경의 양극화.
좋은 곳으로 집중.
"최대한 객관적인 정보를 많이수집하되,
최종판단은 어림짐작을 통해 수행한다.
투자는 공식처럼 안된다.
나도 공식을 계속 찾으려고 했다
나중에 앞마당이 43개 되면
결국에는 이정도면 최선의 선택 중 하나다,
-라고 결론을 내서 투자하는 것."
"머릿속에서 확신이 들었을 때,
반박하기 어려우면 확신을 갖는 것.
그것과 투자의 성공확률은 다르다.
그래서 최대한 많은 정보를,
다양한 의견을 취합해서
그 안에서 확신을 가지려고,
방향을 가지고 가야한다
어렵고 답이 없는 학문이기에 겸손해야한다
다만 실력에 대해선 겸손할 필요가 없다
더 실력이 쌓일 수 있는 환경으로 가는 것"
오후엔
튜터님과 비교구를 임장 ♡
"평소에도 개인적인 질문은
많이 할 수 있으니
오늘은 지역 하나 더 알아가세요!'
임장지와 비교임장지 내
비슷한 단지들을 비교해보고
가격을 붙여보고
호재가 있는 곳도 직접 눈으로 보고
규모를 느껴보기도 하고
실현 가능성에 대해,
실현됐을 때의 인식이나 위상이 어떻게 변할 것인지
튜터님의 인사이트 +
조원들과의 의견 주고받기를 통해
시야를 넓혀서 볼 수 있었습니다.
특히 인상적이었던 건,
'부촌' 의 파워,
균질성도 떨어지고
생각보다 쾌적하지 않았음에도
전통적인 부촌이라 그런지
부내나는 차와 사람들.
그리고 덜 좋은 생활권이라도 그 안에서
부자들이 그냥 좋아하는 단지-
(딱 이 핫도그를 먹었던 곳에
있던 단지였네요 ㅋㅋㅋ><)
그리고 길 하나 건널 뿐인데
사람들이 안넘어가는,
'안좋아하는' 단지까지.
모든 건 공식이 아니다.
결국 튜터님 말씀대로
부동산은 인문학.
우리는 정말
세상에서 가장 어려운 학문을
선택한 것이었습니다..;ㅁ;
튜터님과 저녁을 먹으면서도
투자 이야기, 마인드 이야기 나누며
인사이트를 나눔 받을 수 있는
소중한 시간이었습니다.
다정+섬세+스마트+카리스마
♥세젤멋 씬나무 튜터님♥
이번 지투반으로
튜터님을 알게 되고 뵙게 되어
얼마나 소중한 하루하루를 보내고 있는지 몰라요.
참 월부하길 잘했다, 투자자가 되길 잘했다,
포기하지 않고
환경안에 머물러 있길 잘했다는
생각이 드는 요즈음입니다.
귀중한 시간
함께 임장하고 대화 나눈 모든 순간 행복했습니다.
작은 마음을 가진 사람이라,
지레 겁먹고 뭐든 허들을 잘 못넘는 느린 사람인데
튜터님의 사려깊음에
마음을 열고 질문하고 다가갈 수 있어
더욱 각별히 감사한 마음이 듭니다.
그리고 이전에 추천받았던 활동들도
지원해보려 합니다.
먼저 뚜벅뚜벅 걸어가신 투자자의 길
그리고 기버의 길
튜터님을 통해서
앞으로 제가 가야할 방향이 눈에 보여서
과녁이 명확해지고
마음이 충만해지는 하루였습니다.
진정한 기버,
진정한 투자자
씬나무 튜터님
감사합니다. ♥
남은 지투 기간도
밀도 있게 달려보겠습니다.
"내가 아는 걸 최대한 알려주는 것이
내가 아는 걸 단단하게 하는 법"
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