안녕하세요,
임장을 여행처럼, 깜찍이백입니다.
이번 라즈베리 튜터님의 1강을 통해
지방 시장이라는 안개 속을 헤매던 제가
지방을 어떻게 봐야하는지,
어떤 기준을 갖고 투자에 임해야하는지
시야가 선명해질 수 있었습니다.
지방뿐만 아니라
수도권에도 적용 가능한 사항들도 많아
더욱 더 알찬 강의였던 것 같습니다.
투자생활의 노하우를 듬뿍 담아
좋은 강의 해주신 라즈베리 튜터님께 감사한 마음을 담아
늦은 1강 후기를 남깁니다.
기회인건 알겠는데 그래서 지방이 어떤 곳인데?
지방은 서울, 수도권보다도
전세가와 매매가의 상관관계가 큰 시장입니다.
현재 상승전환한 수도권과 비교해
지방은 꾸준한 하락세를 보이면서
오히려 전반적으로 광역시가 저평가된 상황입니다.
일부 지역을 제외하고는
대부분 공급 물량도 부족하기 때문에
전세 상승 가능성이 높고,
그에 따른 매매 동반 상승 여력이 있는 시장이라는걸
알게 되었습니다.
무엇보다 높은 전세가율의 의미를
다시한번 되새길 수 있었는데
단순히 투자금이 줄어드는게 아닌,
매매가가 더 떨어질 수 있는지, 하방 지지선 역할을 하기에
이를 통해
전세가 역시 저평가되지 않았는지
함께 보면 좋겠다고 생각했습니다.
또한, 지방도 가치성장투자 vs. 소액투자로
방향성이 나뉠 수 있음을 알고,
높은 수익률을 지향하는 소액투자의 경우
시스템 형성에 효과적이고,
무엇보다 총 자산 측면에서는
더 유리할 수도 있겠다는 인식전환이 되었습니다.
입지분석, 드디어 기준이 생겼다
'수도권은 교통을,
지방은 교통을 제외한 입지기준이 중요하다' 라고
이해하던 제게
광역시와 중소도시를 또 분류해주셔서
이번 임보의 방향성이 잡혔습니다.
지방은 환경이 참 중요한 곳이고,
지방분들이 교통 특히 전철을 타고 출퇴근하는게 어떤 의미인지
재미있게 설명해주셔서 와닿았습니다.
지방에서도 입지독점성이 있는 곳은
장기 보유할 수 있음을 알고,
입지독점성이 떨어지는 곳은
사람들이 특히 무엇을 선호해서 여기까지 왔는지,
앞으로 환경적인 요소에 대입해
선호도가 어떻게 변할 수 있는지
잘 파악할 수 있는 투자자가 되겠습니다.
무엇보다 지방 도시별 대표 선호요인을 다 알려주셔서
현 임장지와 앞으로의 임장지에
매번 적용해볼 예정입니다.
가장 와닿았던 건
선호요인을 손쉽게 찾는 방법이었는데
이번 각 생활권별 대표단지를 갖고
선호요인을 역추적해서 꼭 임보에 담아보겠습니다.
저평가 단지 이렇게 찾는거구나 (feat. 비교평가와 그룹핑)
지방의 두 개 단지를 비교할 때
어떤 식으로 비교하시는지 알 수 있었는데
지방은 손품도 중요하지만
임장을 통해 내가 온전히 느껴보는것도
더욱더 중요한 것 같다고 생각했습니다.
저평가를 판단하기 위한 비교평가에서
가장 중요한 건 가격과 조건을 최대한 통일시키는 것.
또한, 더 나아가
도시의 규모를 조절해가며
확신을 얻는 것.
이후 그래프를 붙여보면서 과거흐름을 보지만
수도권과 달리 지방마다 사이클이 다르기 때문에
해당 부분을 염두해두고
무엇보다 틀릴지라도
결론을 내고 꾸준히 지켜보면서
결과에 대해 복기하고
이를 무한반복하면서
나의 가설을 현실화시키는 부분도
어렵긴하지만
더 늦기 전에 시작해봐야겠다고 생각했습니다.
가장 좋았던 부분은 그룹핑하며서
저평가단지를 선별해나가는 과정이었습니다.
해당 지역 선호요소에 따라
상,중,하로 생활권을 그룹핑하고
우선순위로 정리된 단지들에
가격을 입혀
저평가단지를 추리고,
해당 단지들을
투자금별로 꾸러미에 담아
꾸준히 비교평가 해나가면서 훈련하겠습니다.
투자금의 기준과 리스크 대응방법
수도권처럼 200% 수익률이 아닌,
지방을 5년정도 가져갈 걸 기대하고
100%의 기대수익률로 시뮬레이션 돌려보시는 사항은
이번 임보에 적용해 볼 예정입니다.
전세가율 80%를 기준으로
저평가로 픽한 단지들의
전세가와 매물 개수를 꾸준히 트래킹하는 것도
정말 큰 의미가 있다는 걸 다시 한 번 느꼈습니다.
무엇보다 투자금이 좀 더 들더라도
전고 대비 안전마진이
투자금 대비 충분한 수익률을 가져다줄 수 있다면,
대출이 아닌 순수 감당가능한 선에서
투자를 충분히 고려해볼 수 있음을 알 수 있었습니다.
또한, 저평가 단지를 찾고,
적정 투자금으로 투자 가능하다면
리스크를 알고, 추후 대응할 수 있어야하는데
리스크가 ‘0’일 수는 없기 때문에
리스크보다 기대이익이 크다면
투자를 고려할 수 있고,
리스크를 완전히 예측할 수는 없기에
어떤 방식으로 각 부문별
대응해야 하는지를
하나하나 다 알려주셔서
앞으로 힘들게 모은 자산을
지켜나갈 수 있는 밑바탕이 된 것 같습니다.
각 도시별로 주의해야 할 입주 단지 부문에서
보여주신 것처럼
현 임장지와 공급 영향 있는 주변단지의 입주단지를
지도에 하나하나 올려보겠습니다.
더 벌려고 하면 어렵고,
좋은 것만 찾게 되는데
리스크를 대응할 수 있는 수준에서
안 잃는 걸 찾으면 할 수 있다는 말씀
명심하겠습니다.
내년 3월 전까지
수도권 1호기라는 목표로
매일을 치열하게 살고 있는 지금
‘지방을 가야하나, 가서 뭘 어떻게 해야하지’
두려움이 사실 앞섰습니다.
먼 임장지를 왔다갔다 하는 것도
생각 이상으로 체력에 부쳤고,
계획했던 사항들을
많이 이뤄내지 못하고 있어
자신감도 떨어졌습니다.
어쩌면 디폴트 마인드 자체가
'난 지방 투자 안해~' 였기 때문이었을지 모르겠습니다.
그러나
이번 강의를 듣고
조원분들과 분임, 단임을 마치면서
'지방! 내 총자산을 늘릴 수 있는
아주 중요한 곳이 될 수 있겠구나,
새로운 세계인데?
임장도 계속하다보니 재밌는데?'
생각의 전환을 경험하였습니다.
수도권에 투자하더라도,
이후 투자는 지방이 될 수 있기에
지방 앞마당을 넓히는 것도
소홀히 해서는 안된다고 느꼈고,
무엇보다
숲속의 새 2마리보다
손안에 새 1마리가 낫다는 문구가
정말 와닿았습니다.
더이상 ‘이렇게까지 해야하나’
의심하지 않고,
'나는 반드시 목표를 달성해낼 것이고,
제대로 된 길을 가고 있고,
지금 멈추면 0이 되는 것이니
포기하지 말고,
때로는 동료에게 기댈 수 있는 용기도 내자'
라는 마음으로
끈기있게 걸어나가겠습니다.
몸과 마음이 혼란스러운 이 시기에
제 옆에 함께해주시는
파벤져스와 파도타기 튜터님
감사합니다.
더 알찬 지투를 위해
우리 모두 화이팅!
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