실전준비반 2강 강의 후기 [실전준비반 63기 샤샤샤]

※ 나에게 특히 와 닿았던 점

• 1년에 한 채 투자하기 위한 장기 프로젝트이므로 조급해 하지 않고 임장보고서를 꾸준히 써야 한다.
• 임장보고서를 쓰면 투자할 만한 가치가 있는지, 같은 가격 중 가장 좋은 단지인지, 가진 투자금으로 할 수 있는 최고의 선택인지를 알 수 있어 투자에 확신이 생긴다.
• 지역분석 할 때 인접한 지역까지도 비교해야 한다 → 전세가에 영향을 줘 리스크 대비가 필요
• 연령별 인구수 비율에 따라 수요가 다를 수 있고 지역내, 지역간 비교를 해서 선호도 있을 동네를 유추하고 임장 시 꼼꼼하게 봐야 한다.
• 입지분석 시 구 별, 동 별(생활권), 단지 별로 입지분석을 통해 최종 투자 단지를 결정해야 한다.
• 직장을 평가 할 때는 양과 질을 다 봐야 한다. 양만 많고 질이 떨어질 경우에는 수요를 끌어오지 못한다.
• 고연봉 직장이 많은 지역 주변으로 주거지 수요가 몰린다.
• 교통을 분석할 때는 사람들의 수요는 10분이라도 더 직장에 빨리 도착할 수 있는 지역, 아파트로 몰린다는 걸 생각해야 한다.
• 교통 호재는 상승장과 겹칠 경우 더 벌 수 있는 투자가 될 수 있으므로 확인해야 한다.
• 학군은 수도권은 수요를 끌어들이는 지역은 답이 정해져 있고 지역 내에서는 사람들이 선호하는 중학교인지 확인해야 한다.
• 환경은 외부 수요를 이끌만한 상권이 있는지 확인해야 한다.
• 공급의 경우 그 지역에 3년간 들어오는 공급물량이 적절한 지 확인해야 한다.
• 시세분석 시 랜드마크 아파트 시세비교, 동별 시세그룹핑, 시세지도 그리기를 해야 한다. 특히, 시세지도는 반드시 그려야 함.
• 단지분석 시 단지 특징 정리를 할 때는 입지에 대한 분석, 단지에 대한 분석이 들어가야 한다.
• 단지분석 후에는 단지 선호도 순서를 꼭 매겨야 한다.
• 매물 임장 시 저평가, 전세가율이 충족되는 물건을 보고 내 투자금에 맞는지 확인해본다.
• 매물 임장 후에는 단지 3~4개 씩 비교하여 1등을 뽑고 동별 1등, 지역내 1등, 앞마당 1등까지 선정한다.
• 단지 비교 시 가격이 싼지, 투자금 확인, 조건, 상태가 좋은지, 감당 가능한 지를 확인한다.
• 최종적으로 저환수원리에 충족하는 지까지도 확인한 후 투자해야 한다.
• 최종 투자 물건 선정 시 다시 매물임장까지 진행하고 가장 좋은 단지를 선정해 투자한다.

※ 적용해 보고 싶은 점

• 수도권 투자 시 교통은 가장 중요한 평가요소이므로 +, -로 세분화해서 평가해봐야겠다.
• 시세지도를 평형 별로 나눠서 그려봐야겠다.
• 비교평가 시 같은 평형, 절대가 비슷하게 고정하고 비교해서 1등을 뽑아보고 좀 더 실력이 늘어날 때 투자금을 고정하여 물건을 비교해 볼 수도 있다.
• 1등 뽑은 단지들을 계속 시세트레킹하면서 지켜봐야 한다.
• 결론 정리 시 선호 생활권 별로 평형별 신축, 준신축,  구축 가격대 정리를 해봐야겠다.

※ 느낀점

• 자음과모음님이 임장보고서의 완전체를 알려주신 거 같아 이대로 따라하면 될 거 같다는 생각이 들었다.
• 너무 많은 내용을 한번에 알게 되어 부담이 되긴 하지만 하나하나 임장보고서에 적용해 봐야겠다.
• 마지막에 투자가 필요한 이유와 벽을 만날 때 어떻게 극복해야 하는지 진심을 다해 얘기해 주신 것에 크게 감동을 받았고 투자를 이어나가는데 큰 힘을 얻게 되었다.
• 힘들거나 외롭더라도 늘 긍정적이고 감사한 마음을 가지고 지금의 루틴을 유지해야겠다.