운이 너무너무 좋아 1호기 2호를 동시에 소유하다니~!!!

1호기 후기를 남기기 전

순산한 아내와 1호

그리고 아내의 품에서 우리 가족에게 소유권이 이전되는 2호에게

이 행복을 바칩니다.

23년10월 월부에 들어온지 첫돌 드디어 만으로 1년이 되었네요.

24년 올해안에 꼭 1호기를 하겠다는 다짐, 2호 출산 전 1호기를 꼭 하겠다는 목표를 이루어서 일단 너무 행복합니다.

23년10월 ~ 24년 4월 수도권 앞마당 7개를 만들고 더 이상 공부가 아닌 제가 가진 가용 자금으로 ‘투자’가 하고 싶다는 일념으로 5월에 지방투자 기초반(광역시)를 수료하면서 지방 앞마당을 확장하였습니다.

2개 광역시와 2개의 중소도시 덤으로 수도권 1개까지 앞마당이 늘어났네요

안타깝게도 월부의 커리큘럼처럼 분임/단임/매임 + 임보를 제대로 하진 못했어요. 특히 매임은 많이 건너뛰었습니다.

*이유는 뒤편에 남길께요

매물 협상 과정에서 매임이나 임보를 누락한 부분들이 후회되는 순간이 몇 번 있었는데 그건 뒤에 남길께요...

저에게는 출산일이 다가오는 아내가 8월부터는 폭염+만삭 상태에서 1호를 케어하기 힘들다는 말로 가정이 먼저이니 더 이상의 주말 임장은 불가능하게 되었고 워킹파파를 해보니 임보가 현실적으로 많이 힘들더라구요....

(워킹맘 자매님들 존경합니다.)

그래도 투자를 꼭 해내야겠다는 마음에 제가 선택한 방법

1. 입지지도 원페이지 그리기

* 지적도, 법정/경계, 상권, 학원가 등등을 하나로 만들면서 지도를 많이 보다보니 머릿속에 지도가 다 들어가있으니 임장하면서도 사실상 지도어플을 필요할때만 보게되더라구요

2.공급지도 3년치 만들기

* 예를들어 울산 기준으로 울주군 끝쪽에 있는 단지가 울산 중심부에 영향을 줄까?? 라는 식으로 분석했습니다.

3.나무위키 정리하기

4.직장/교통/학군/환경/공급파트 분석하기(SABC)

5. 독서

* 이번 투자의 확신을 갖게 해준 시크릿브라더님 감사합니다.

6. 월부환경

* 조모임 + 주말 임장이 안되니 정규강의는 사실상 제한되었습니다.

* 돈독모를 통해 멘토님에게 당시 저의 상황을 말씀드리니 멘토님+같이 계셨던 투자 선배님들이 많은 조언을 들을 수 있었습니다.

* 하필 자모님이 8월에 특강을 오픈하셨더라구요. 바로 신청해서 들었고 강의는 3번 반복해서 들었습니다.

7. 꾸준한 시세트레킹

8. 몰래임장

* 전 임장을 좋아합니다. 아내 몰래 연차쓰고 임장을 할때에는 학창시절 땡땡이 치고 PC방갔던 기억이 떠오르면서 짜릿하기까지 하더라구요...(여보 미안..)

* 그리고 임장지를 돌다 보면 정말 기대하지 않았는데 날씨+도시 분위기+가족과 함께 웃으며 걸어가는 모습을 보면 저도 모르게 힐링 되더군요.

평일 연차를 활용해 집에서 그나마 가까운 중소도시로 이른 새벽에 운전하여 주요구/주요동 위주로 분임과 단임을 동시에 진행하였습니다. 오늘 왔던 중소도시를 언제 다시 올지 모른다는 생각에 초 집중하였고 목표하였던 중소도시A구 + B구 일부 핵심지역을 최대한 많이 보는 방식을 활용하였습니다.

그러다보니 예약을 잡고 해야하는 매임은 사실상 많이 제한 되더라구요.

그렇게 꾸준히 임장을 하던 중 A중소도시의 덜선호구의 신규택지가 눈에 들어왔습니다.

상권/학원가/택지조성 3가지가 정말 마음에 들더라구요.

그렇게 사랑에 빠질려던 찰라 정신차리고 객관적으로 보기위해 노력했습니다.

그렇게 할 수 있는 한도내에서 최대한 임장을하고 매월 시세 트레킹을 하였습니다.

근데 이상하게도 계속해서 A중소도시의 덜선호구 신규 택지지구가 가용 투자금 대비 B광역시 중하급지보다 더 좋다라는 판단이 들더라구요. 물론 이건 저의 지극히 주관적인 의견입니다.

시세트레킹 엑셀 파일을 매전차 1억 이하로 쭉 깔아보니 항상 이 물건이 1등이더라구요.

물론 일부 광역시에 투자 가능 물건도 일부 있었지만, 지금의 가정의 상황상 확신이 없는 상태에서 광역시까지 매물 임장 하러 가는 시간을 내는 것이 힘들다고 판단된 부분도 있었습니다.

*여기서 광역시 매물 임장을 조금이라도 해보지 않은것에 대한 후회가 들더군요..

어차피 멀리 못가고 지금 할 수 있는 일은 그나마 방문이 가능한 중소도시를 매물임장 하는것이였습니다.

아내에게 겨우 허락을 받아 10월 징검다리 연휴를 활용해 매물 임장을 하게되었습니다.

사장님들 대부분이 그러시더라구요 8월까지는 그래도 전화도 많이 오고 투자자들 집도 많이 보러오더니 9월부터 뚝끊켰다...

그래서 전 좀 더 확신을 가지게 됬습니다.

“아... 모두들 두려워하는 지금, 대출 규제로 시장이 거래가 얼어붙은 지금이 기회다.”

투자 가능한 물건을 모두 보았지만

여기서 저의 시세 트레킹 허점이 나오게 됩니다.

전세 매물은 부족한 상태 + 나와있는 전세 매물의 동/층은 나쁘지 않았음(ex 3억)

나와있는 매매 물건의 최저가는 비선호동 + 비선호층 + 비선호향(ex 3.5억)

* 즉 시세트레킹 상으로는 매전차 5천만원이지만 사실상 사람들이 선호하는 단지로 간다면 투자금은 최소 6~7천이 될 듯.

그러던 중 A단지 B단지로 나뉘어져 있는데 학교가 좀 더 가까워서 선호도가 높은 A단지에 시세보다 조금 높게 형성된 전세 낀 물건을 발견했습니다. 로얄동은 아니지만 그래도 비선호동은 아니였고 층도 괜찮았고 심지어 매매가도 주변 대비 엄청 높지는 않았습니다.

이 물건은 부동산 N개를 끼고있었는데

A부동산 사장님은 임차인 껴있어서 자금적으로 큰 문제 없고 매도인은 전혀급하지 않아서 협상이 쉽지는 않아요.

B부동산 사장님은 전화임장 때 협상해보고 연락드릴께요 라고 말하신 뒤 거이 5일동안 연락이 없으셨어요.

사실상 이곳은 투자가 안되겠다.

출산전에 투자하고 싶었는데 안되나보다.

못썼던 임보나 쓰자라고 마음먹은 순간

갑자기 B부동산에서 연락이 오더라구요.

사장님 : 지난주에 전화주셨죠?? 문의 했던 물건 어때요??

나 : 좋은 조건인건 인정하는데 당장은 투자금이 부족해요. 집도 보고싶은데 임차인이셔서 사실상 보는 것이 좀 힘들더라구요...

사장님 : 아.. 그럼 일단 한번 물건보고 생각해보죠. 예약은 제가 잡을께요

이렇게 갑작스럽게 약속을 잡고 한 개의 물건만 보러가는거다보니 아내를 설득해서 물건 하나만 보고 주변에서 놀다오자 라고 꼬셔서 매물임장을 하게되었습니다.

로얄동은 아니지만 사실상 로얄동과의 거리는 크게 멀지 않았고 비선호동에서 나는 소음은 전혀 들리지 않았습니다.

거기다 내년이면 인근에 고등학교 한곳이 개교하더군요

추가로 풀옵션 + 신혼부부 임차인의 집관리 상태는 너무 좋았습니다.

하지만...

여기서 리스크가 하나 발견되었습니다.

1. 약간의 입주장 때 임차인 교체...(당시는 과한 시기는 아니라고 판단)

2. A중소도시 공급평가 B (핵심지 입주 + 외곽 + 임대)

분명 공급 리스크는 존재합니다.

다시한번 머리를 차갑게 식히고 저환수원리를 적용했습니다.

객관적으로 사랑에 빠지지 말고 평가해보자

저평가 : 뒤에있는 시크릿브라더의 비교평가 방법에서 다시 남길께요.(협상가격 도달 시 전고-20%)

환금성 : 매우 뛰어남

수익률 : 뒤에있는 시크릿브라더의 비교평가 방법에서 다시 남길께요.

원금보존 : 전고-20%가격이면 하락하더라도 큰폭으로 하락할것같진 않음.

리스크 : 입주장 때 분양 주택으로 가는 임차인

- 물론 역전세 리스크를 쎄게 맞을 수도 있지만 이정도 매매 가격이면 주담대 받고 조금 가지고 있어도 버티는건 충분히 가능

- 공급이 있긴 하지만 국지적이고 살인적인 공급은 아님. 해당지역구는 공급물량 없음

* 자음과 모음 1000만원 특강 : 리스크 없는 투자가 어디있겠는가? 대처하고 지키는 것 또한 투자자의 능력

매수 직전 독서의 중요성을 깨닫게 되었습니다.

예전에 시크릿 브라더님의 도서인 돈버는뇌/못버는뇌를 엄청 감명깊게 읽고나서 이사람 대단하다.

어라 월부에도 강의를 몇 개 하시네..??

매수를 고민하다 1호와 도서관에 가게됬는데 갑자기 시크릿브라더의 21년도에 출판된 나는 1000만원으로 아파트산다. 라는 책이 눈에 띄었고 저도 모르게 계속 읽게되었습니다. 어린 1호는 빨리 어린이 코너가자고 졸랐지만 저도 모르게 읽다가 일단 대출부터 하고보자 라는 생각으로 책을 읽어나갔습니다.

비교평가와 관련 내용이였고 제가 알던것보다 훨씬 심화된 비교평가 방법이였습니다.

A, B, C, D, E 도시의 랜드마크 여러개를 시세트레킹 목록에 집어넣고 전고점과 그동안의 가격흐름이 비슷하고 년식이 비슷한 물건끼리 아실 비교평가를 돌려봤습니다.

저평가를 찾는 방법이였습니다. 책에 나와있는대로 비교평가를 돌려보자 저의 1등은 저평가 동네 + 단지라는 확신이 생겼습니다.

와... 이사람 돈버는 뇌/못버는 뇌 책 읽을때도 미쳤다고 생각했는데 3년전에 낸 책이 더 미쳤네 라는 생각이 들더군요

사장님께 연락하여 협상을 진행합니다. 처음에는 N천 N백만원을 요청하였지만, 매도인께서 엄청 당황 해하시며 조정은 가능하지만, 많이 당황스럽네요... 저는 N억N천만원 이하로는 힘들것같네요.. 라는 말씀을 하셨습니다.

부사님께서는 “지금 이정도면 엄청 좋은 조건인건 사장님도 알잖아. 내가 쪼금만 더 해볼게 그냥 하자 좋은 기회인거 알잖아” “내가 중계료도 조금 깎아줄께” “다음에 전세맞출때도 좀만 받을께”

라고 말씀하셔서 순간적으로 혼란스러웠지만 잠깐 마음을 내려놓고 다음주까지 연락 드리기로 했습니다.

사실 출산을 앞두고 있는 + 투자에 대해 비관적이지만 남편을 지지하는 아내는 최초 조정금액 아니면 하지말자 라는 의견이였습니다. 왜냐하면 세금+부대비용이 추가되면 대출을 받아서 매수 해야하는데 출산이 1주남은 상황에서 갑작스럽게 대출을 일으키는건 너무나도 부담되는 일이였죠..

다음주가 되어 부사님께 조금만 더 깎아서 연락해달라고 하였고 이번에 안되면 다른 물건을 매수하겠다고 말하자 사장님께서는 매도인 연락드리고 다시 전화가 오더군요.

근데 감이라는게 있나봐요 전화가 왜이렇게 반가웠을까요??

부사님의 적극적인 중개로 거래는 성사되었습니다.

* 협상가격은 비선호동 저층 가격보다 저렴하여 확신이 생김.

최종 거래를 확정될 때의 떨림은 잊혀지지 않을것같아요.

그렇게 가계약 문자를 점검하고 가계약금 입금후에

본계약 때 중도금 넣고

잔금때 셀프 등기를 하기로했습니다.

셀프등기를 하는 이유는 이번에 세낀물건을 매수하다보니 수리과정, 세입자 맞추는 과정을 하나도 배우지 못했는데 이거라도 배워야겠다는 마음으로 셀프등기를 준비했습니다. 준비도중 여기서 엄청난 리스크를 발견하게 됩니다....................

원래 취득세 납부 때 생애최초 취득시 200만원 감면이 저에게도 적용되는 줄 알았습니다.

웬걸...... 실입주자만 가능하네........... 여기서 멘탈이 터져버렸습니다................

다행이도 숨겨놓은 비자금이 있어 겨우 세금 털었네요.

이폼으로 셀프등기 영상 3개정도 보고 따라하니 어떻게든 되더라구요

법원 등기소에 가서 서류를 제출했는데 다시 해오라고 하면 어떻게하지?? 라고 마음졸였지만 후다닥 해주시고 부족 자료 조금더 보완하니 순식간에 끝나버렸습니다.

잘한점

0. 복기글을 집중해서 잘 썼다.

1.워킹파파를 + 투자자의 의지를 놓지않았다.

2. 독서+월부환경의 끈을 놓지않았다.

3. 안되는 상황속에서 부족하지만 할 수 있는걸 했다.

4. 가격 협상으로 여지것 낸 강의료 + 기름값 + 기차비 뽑고 남았다.

5. 셀프등기

6. 마음이 불안한 아내에게 출산 선물 겸 1호기 허락 감사의 의미로 인근여행 + 가지고 싶어하던 가방을 선물했다.

보완점

1.전임, 매임을 좀 더 적극적으로

2.정식 임보가 힘들더라도 기록했던 내용들을 하나의 파일로 정리하기

3.물건에 사랑에 빠진거

4.공급리스크를 좀 더 세부적으로 파악해보자

5.세금계산 잘하자......

향후 계획

1.이번 겨울까지는 가족에게 집중

2.독서

3.부업공부 -> 종자돈 늘리기

4.다음 전세 잘 맞추기

5.공급 리스크를 이겨내고 전세 잘 맞춘 뒤 2호기는 수도권 or 광역시

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